» Daca in cazul actiunilor listate la bursa orice reducere a profitului raportata de companie atrage scaderi ale cotatiei, nimeni nu pomeneste inca de scaderi pe piata imobiliara din cauza chiriilor mai mici.
» Scaderea veniturilor chiriasilor si cresterea ofertei din partea proprietarilor pot avea un impact la fel de mare precum inghetarea creditului bancar.
In cati ani va recuperati investitia din dividendele aduse de actiuni? In momentul de fata, in cel putin 10 ani, dar profiturile companiilor sunt in scadere, deci vor mai scadea si dividendele si, implicit, pretul actiunilor. Ce se intampla acum pe piata imobiliara? De la minimum 500 euro pentru doua camere in Bucuresti la sfarsitul lui 2007, au inceput sa apara oferte de listare de 300-350 euro, in scadere deci cu 30-40%. La o chirie de 350 euro/luna, va trebuie cam 15 ani sa va recuperati banii investiti intr-un apartament din cartierele muncitoresti ale Capitalei, ceea ce echivaleaza cu un randament la dividend de 6% pe an (am luat in considerare un pret de 62.000 euro pentru respectivul apartament – desi gasiti si mai ieftin – si am scazut din chirie cam 10% pentru cheltuieli de intretinere si impozitul datorat statului, pornind de la ideea ca, de obicei, in practica, se declara o suma mai mica in contract).
E suficient un randament de 6% in aceste conditii de piata pentru a investi intr-un apartament? Luati in calcul dobanda bancara, care este acum cel putin dubla (la lei) si faptul ca apartamentele ceausiste sunt intr-un proces de degradare continua; in plus, piata imobiliara este foarte putin lichida in acest moment, deci, odata cumparat, apartamentul va poate transforma intr-un investitor captiv. Din punctul nostru de vedere, pentru ca apartamentele sa fie din nou tentante ca investitie, ar trebui ca randamentul din inchiriere sa fie de minimum 10% pe an. Cu alte cuvinte, presupunand ca valoarea chiriei nu va mai scadea in perioada urmatoare, pretul apartamentelor de doua camere nu ar trebui sa treaca de 35.000-40.000 euro.
In final, o corelatie rata-venituri-stare matrimoniala pe care putini o fac. In 2007, anul maximelor istorice, un cuplu tanar care dorea un apartament trebuia sa obtina un credit ipotecar de vreo 80.000 euro, presupunand ca dispunea din start de avansul de 15.000-20.000 euro (de multe ori se apela la un credit de consum pentru asta) pentru a-si vedea visul cu ochii. Cum in putine cupluri un singur salariu putea acoperi rata la credit, se luau in considerare veniturile ambilor soti pentru ca acestia sa se poata incadra in raportul rata/venit de maximum 70%. Ei bine, stiti care este rata divorturilor in acest moment? Cam 25% din cuplurile tinere se despart dupa un numar redus de ani, iar in statele dezvoltate din Europa procentul trece de 40%. Ce se intampla cu creditul ipotecar pe 25 de ani in aceasta ipoteza? Iata cum un imprumut te poate tine prizonier in propria casa, asa cum te tine deseori prizonier intr-un job anost.
