După un trimestru trei spectaculos, când cererea a ajuns la peste 62.400 mp, ultimul trimestru al anului 2010 a adus o scădere semnificativă a nivelului tranzacţiilor – doar 18.300 mp, arată cel mai recent raport de birouri al CBRE România.
Ultimul trimestru din 2010 a fost al doilea trimestru consecutiv când nu au fost semnate acorduri de preînchiriere, un puternic contrast faţă de 2008, când acordurile de pre-închiriere reprezentau mai mult de 80% din totalul pieţei de închirieri.
În ceea ce priveşte cererea, doar 18.300 mp au fost semnaţi în acest trimestru, o scădere de peste 65% faţă de nivelul mediu al cererii din ultimele trei trimestre. Renegocierile, reînnoi¬ile şi închirierile în clădiri de clasa C au însumat 10.270 mp, reprezentând mai mult de 36% din activitatea totală de închiriere. Multe clădiri au înregistrat întârzieri în deschidere în T4 – 2010 din cauza numărului de contracte de preînchiriere insuficiente şi a lucrărilor de construc¬ţie neterminate. Ca urmare, doar trei clădiri au fost livrate în T4 – 2010: două clădiri mici de clasa B (sub 2.000 mp) şi Petrom City, clădirea de birouri deţinută de compania petrolieră Petrom.
Chiar dacă prin aceste deschideri Petrom este sau va fi în proces de a elibera câteva spaţii în Bucureşti şi Ploieşti, rata de neocupare nu a fost semnificativ afectată de acest fapt. În conse¬cinţă, rata de neocupare a ajuns la un nivel de 17%, o scădere uşoară faţă de T3 – 2010. Rata de neocupare a scăzut cel mai mult în zona Nord-Pipera (19,2%), ca o consecinţă a cererii în creş¬tere înregistrate în trimestrul anterior.
Chiria prime a rămas stabilă în ultimul an, la 19,5 euro/mp, în timp ce chiria netă efectivă în zona CBD este de aproximativ 18 euro/mp. Variaţia chiriilor, în funcţie de subzonele principale, s-a adâncit în ultimele luni, zonele secundare, terţiare înregistrând un nivel al cererii scăzut. Diferenţa în ceea ce priveşte nivelul chiriilor între CBD şi zonele de sud sau sst poate ajunge şi la 45%.
Creştere a cererii
La nivelul întregului an 2010 au fost înregistrate o creştere a cererii de spaţii de birouri, o rată de neocupare stabilă şi o abordare precaută din partea chiriaşilor (pentru care diminuarea costurilor a fost prima prioritate) şi a proprietarilor (pentru care lipsa finanţării şi cererea inconsecventă au dus la întârzieri în livrarea de noi clădiri de birouri).
2010 a adus un stoc nou pe piaţa bucureşteană de birouri, de 274.000 mp (dintre care 75% birouri de clasa A). Aceasta reprezintă o scădere cu 33% faţă de 2009 (care rămâne anul cu cel mai ridicat nivel de noi livrări). Acest nivel este în concordanţă cu nivelurile înregistrate în anii 2007 şi 2008. Spre deosebire de 2009, când aproximativ 50% din stocul nou a fost livrat în zona Nord – Pipera, în 2010 zona de Nord a fost liderul (luând în considerare cei 70.000 mp prin clădirea Petrom City).
După livrări noi de aproape 200.000 mp, în 2009, în zona Nord – Pipera, s-au livrat doar 9.000 mp în 2010 aici (mai puţin de 3% din totalul livrărilor).
Cererea totală a ajuns la 177.000 mp în 2010, plus alţi 74.600 mp reprezentând renegocieri, reînnoiri şi închirieri în clădiri de clasa C. Activitatea totală de închiriere a însumat mai mult de 250.000 mp – o creştere de 48% comparativ cu acelaşi indicator în 2009. Cele mai atractive zone pentru închiriere din Bucureşti sunt: Nord (mai mult de 30% din cerere), urmată de CBD (27%) şi Nord – Pipera (22%).
Prognoză – cotă scăzută de proiecte
În 2011 nivelul finalizării de proiecte va atinge o cotă foarte scăzută – aproximativ 135.000 mp. Ceea ce este particular este faptul că peste 70% din aceste clădiri au facilităţi de clasa A. Majoritatea clădirilor ce vor fi livrate se află în zonele Nord, Nord-Pipera şi Centru. Luând în considerare un nivel similar al cererii în 2011 cu cel din 2010, adăugând un nivel mult mai scăzut de noi livrări (aproximativ 135.000 mp), rata de neocupare ar putea scădea la 14-15% pentru sfârşitul anului 2011.
Chiria prime nu ar trebui să înregistreze fluctuaţii majore în 2011, având în vedere activitatea din 2010. Pentru rata randamentului investiţional prime, pe baza datelor şi activităţii din piaţă, există în continuare şanse de viitoare compresii.
