» Riscul pierderii banilor poate fi redus printr-o documentare prealabila serioasa cu privire la dezvoltatorul imobiliar.
» Cand constructorul da faliment inainte de finalizarea proiectului locativ, clientul isi recupereaza banii la masa credala.
» Expertii imobiliari atrag atentia asupra faptului ca multi antreprenori straini sunt la primul lor proiect in Romania.
Dorinta multor romani de a achizitiona o locuinta noua intr-unul dintre modernele complexuri rezidentiale care infloresc in toata tara se poate transforma, peste noapte, intr-un adevarat cosmar. Recuperarea banilor investiti poate fi foarte greoaie si, uneori, chiar imposibila. Exista riscul ca unele dintre sutele de companii care dezvolta noi proiecte imobiliare sa intre in faliment pe parcursul realizarii caselor, ceea ce poate antrena o sumedenie de drame pentru clientii acestora, asezonate cu probleme juridice incalcite. Expertii imobiliari atrag atentia asupra faptului ca multi antreprenori straini veniti in Romania sunt la primul lor proiect imobiliar. Pe piata constructiilor si pe cea de real estate nu exista date de referinta despre ei si singura modalitate de a le verifica bonitatea este o cercetare amanuntita la Registrul Comertului din tara lor de provenienta.
Pentru a-i preveni pe cei care ar putea cadea victime ale escrocheriilor cu case noi, specialistii imobiliari au identificat principalele pericole legate de o asemenea investitie si au formulat mai multe sfaturi utile.
Pericolul nr. 1: nu exista referinte despre dezvoltatori
"Din nefericire, in Romania cam lipseste o chestiune extrem de apreciata in tarile dezvoltate, si anume istoricul unui dezvoltator. Majoritatea dezvoltatorilor sunt la primul lor proiect in tara noastra si, atunci cand ii intrebi ce au construit, putini iti pot arata. Este foarte greu sa faci verificari cu privire la bonitatea si istoricul companiilor acestora, mai ales daca vin din strainatate, intrucat trebuie sa mergi la Registrul Comertului din tara respectiva. Exista numerosi clienti care ne intreaba despre unul sau altul dintre dezvoltatorii de pe piata si, uneori, nu stim ce sa le spunem", a aratat Ion Radu Zilisteanu, purtatorul de cuvant al Asociatiei Agentiilor Imobiliare din Romania (ARAI). Potrivit unui studiu al companiei Regatta, dezvoltatorul imobiliar ramane garantul calitatii proiectelor noi de pe piata: "Intr-o piata aflata in plina expansiune, tentatia de a deveni dezvoltator este foarte mare, numeroase persoane sau companii alegand sa riste intrarea in acest domeniu. Oportunitatile pe care Romania, ca piata imobiliara, le ofera sunt atat de atractive incat entitati care nu au legatura nici macar cu domeniile conexe imobiliarului incep sa dezvolte diferite proiecte, majoritatea rezidentiale. Riscurile la care se supune un dezvoltator neexperimentat sunt numeroase si au impact direct asupra consumatorului final. Scenariul cel mai sumbru este falimentul dezvoltatorului, ceea ce duce la blocarea banilor clientului si la riscul ca acesta sa nu-si poata recupera nici suma deja platita, si nici sa nu mai intre in posesia proprietatii".
Pericolul nr. 2: garantii insuficiente pentru cumparator
Reprezentantul ARAI a explicat ca, in cazul falimentului unui dezvoltator, se poate ivi oricand un alt dezvoltator care sa preia proiectul imobiliar nefinalizat, insa exista riscul ca acest lucru sa nu se intample si astfel clientul sa-si piarda banii. "Exista acest risc. Daca dezvoltatorul da faliment, clientului nu-i ramane decat sa se infrupte de la masa credala, alaturi de ceilalti creditori. Insa este clar ca el nu-si va putea recupera suma investita", a subliniat reprezentantul ARAI. Pentru a nu se ajunge in aceasta situatie, recomandabila este oferirea unor garantii clientilor, de catre dezvoltatori. Insa nici aici lucrurile nu sunt roz. "Daca dezvoltatorul nu are un istoric cunoscut, clientii ar trebui sa ceara sa garanteze cu ceva, de obicei cu o scrisoare de garantie bancara. Insa dezvoltatorii, fiind putini, isi pot permite luxul de a impune niste conditii contractuale scrise marunt, pe trei pagini, ca in cazul contractelor cu Electrica. Daca tu nu accepti aceste conditii, ei iti spun «Gaseste-ti altul!», si altul este greu de gasit, la fel cum se intampla si la Electrica. Deci acesti dezvoltatori dovedesc foarte putina flexibilitate in negocieri", a afirmat Zilisteanu.
Imbucurator este insa faptul ca persoanele care doresc sa cumpere case noi au devenit mai precaute, dupa aparitia in presa a informatiilor cu privire la falimentul unor antreprenori, la litigiile cu terenurile pe care urmau a se definitiva constructiile, la vanzarile repetate ale unor dezvoltari (care se comercializau deja, dar constructia lor inca nu fusese demarata), a remarcat Carmen David, general manager al companiei Contempo. "Clientii doresc sa li se ofere mai multa siguranta in momentul cand se hotarasc sa achizitioneze un apartament sau o casa care se afla intr-un stadiu incipient de realizare (proiect, fundatie etc.). Dezvoltatorii imobiliari pot oferi cumparatorilor scrisori de garantie bancara sau bilete la ordin emise de catre banca finantatoare a proiectului (in caz de faliment sau de neterminare a lucrarii, banca se obliga sa restituie cumparatorilor sumele achitate pana la momentul respectiv), asigurarea unui bun viitor si garantii pe o perioada determinata, din partea constructorului, pentru structura, instalatii etc.", a precizat Carmen David. Managerul Contempo a spus ca oamenii pot verifica astfel de garantii direct la institutia emitenta, banca sau societate de asigurari. In cazul garantiilor oferite de antreprenor, acestea trebuie sa aiba: datele complete si corecte ale emitentului, semnatura autorizata, data, termenul de valabilitate si stampila.
Pericolul nr. 3: pierderea altor locuinte ipotecate
De obicei, noile locuinte sunt construite pe banii clientilor, obtinuti din credite ipotecare acordate de banci. Pentru ca multe dintre institutiile bancare nu pot pune ipoteca de gradul intai asupra unui bun viitor, reprezentat de noua locuinta, acordarea creditului implica ipotecarea unei alte case aflate in proprietatea solicitantului de finantare. "De obicei, clientul trebuie sa ipotecheze o alta casa in favoarea bancii", a explicat Zilisteanu. Daca dezvoltatorul da faliment, titularul creditului va fi intr-o situatie ingrata: ori plateste in continuare ratele pentru un bun pe care nu-l va primi niciodata, ori nu le mai plateste, iar banca declara creditul scadent, cu executarea silita a casei ipotecate. Cu alte cuvinte, omul nu numai ca nu-si va vedea realizat visul de a se muta in casa noua, ci isi va pierde si casa actuala, in favoarea bancii creditoare. Ramane ca, la masa credala, pagubitul sa isi poata recupera cate ceva din investitie, insa procesul este de durata. In final, probabil ca persoana in cauza nu-si va mai putea cumpara, cu banii obtinuti, nici macar o locuinta similara cu cea pierduta la executare, deoarece de la an la an pretul apartamentelor creste vertiginos.
Locuinta veche pierduta poate apartine fie imprumutatului, fie familiei sale sau unor terte persoane, deoarece bancile sunt suficient de flexibile in acceptarea garantiilor. De pilda, MKB Romexterra Bank, dar si alte banci ofera pentru clientii interesati de achizitionarea unui apartament intr-un complex rezidential (in conditiile realizarii unei plati in anul 2007 si livrarii imobilului la o data ulterioara), creditul de nevoi personale cu garantie ipotecara Favorit Plus. Prin acest produs clientii pot obtine pana la 150.000 euro, pe o perioada de 30 de ani. Garantiile solicitate de banca constau in ipoteca de rang I asupra unuia sau mai multor imobile din proprietatea imprumutatului sau a unor terte persoane; banca impune si cesionarea asigurarii imobilelor aduse in garantie, in favoarea ei. Pe un principiu asemanator merge si BCR, care acorda credite-punte, in lei si in valuta, pentru finantarea proprietarilor legali ai unei locuinte, in scopul achizitionarii sau construirii unei alte proprietati imobiliare. In cazul acestui tip de credit, clientii au posibilitatea sa apeleze la sume mai mari, prin luarea in calcul atat a veniturilor proprii, cat si ale familiilor – ne-au informat reprezentantii BCR.
Intr-o prima varianta, suma maxima acordata este de 75% din valoarea investitiei (25% avans), iar termenul maxim de creditare poate fi de 12 luni pentru cumpararea de imobile si de 24 de luni pentru constructie. Clientul are obligatia de a vinde imobilul detinut in proprietate, in scopul rambursarii creditului intr-o singura transa, la termenul stabilit. Banca va pune ipoteca de rangul I atat asupra imobilului personal propus spre valorificare, cat si asupra imobilului care urmeaza a fi cumparat sau construit. In cea de-a doua varianta, banca acorda un credit imobiliar de pana la maximum 75% din valoarea imobilului ce urmeaza a fi achizitionat ori construit, cu obligatia clientului de a vinde imobilul pe care il detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de minimum 25% din valoarea investitiei. Termenul maxim de creditare este de 30 de ani.
Masuri de precautie
Sorin Lacusta, director de proiecte rezidentiale in cadrul companiei Regatta, a conturat cateva din masurile de precautie pe care ar trebui sa le ia cumparatorii noilor locuinte. Unele dintre masuri se refera la dezvoltator, care trebuie sa-i precizeze clientului daca: are o banca finantatoare a proiectului, a mai construit si alte proiecte, lucreaza cu o companie de real estate renumita si, nu in ultimul rand, daca detine autorizatia de construire.
In opinia specialistului imobiliar, oamenii pot verifica aceste informatii pe site-urile Internet, vizionand proiectele realizate de respectivul dezvoltator si solicitand actele de proprietate.
Nu in ultimul rand, agentia imobiliara care promoveaza proiectul in cauza poate oferi garantii vizand seriozitatea proiectului. "Conteaza experienta, renumele, pregatirea profesionala, relatiile, bazele de date existente, cunostintele despre situatia actuala din piata ale agentiei", a spus Lacusta.
SUGESTII
» VerificaTi seriozitatea dezvoltatorului!
Expertii imobiliari au formulat cateva sugestii utile persoanelor care intentioneaza sa achizitioneze locuinte noi:
» Verificati seriozitatea dezvoltatorului la Registrul Comertului sau prin culegerea unor referinte de la agentiile imobiliare care promoveaza proiectul, de la alte agentii, de pe Internet (rapoarte financiare, profit si pierdere, datorii etc.);
» Inspectati alte proiecte imobiliare finalizate ale acestuia;
» Solicitati garantii de genul scrisorilor de garantie bancara (oferite de catre dezvoltatori) sau al biletelor la ordin (emise de bancile finantatoare ale proiectelor imobiliare).
In cazul in care dezvoltatorul da faliment inainte de finalizarea noilor locuinte si nu exista vreun alt antreprenor dispus sa preia proiectul, pagubitul trebuie sa se aseze la masa credala, alaturi de ceilalti creditori, pentru a-si recupera banii investiti.
