Când cauţi o casă în centru la un preţ bun, e bine să ai pregătit un plan B. Şansele să găseşti casa potrivită la preţul potrivit sunt minime. Poţi găsi însă un teren cu o construcţie demolabilă. Atenţie! Demolarea nu este atât de simplă pe cât pare. Ba chiar poţi ieşi mai scump decât dacă ai cumpăra o casă gata făcută.
Teren, zonă centrală, preţ convenabil! Astfel de anunţuri se găsesc în mai toate publicaţiile imobiliare. Există însă un inconvenient: pe terenurile cu pricina există deja o casă, de obicei, în paragină, nelocuibilă. Ai două variante: fie o renovezi, fie o dărâmi. Dărâmatul este soluţia mai ieftină, dar asta doar dacă o compari cu renovarea. De sine stătătoare, demolarea unei case nu este neapărat o afacere bună.
Demolarea nu-i lucru simplu
E posibil ca banii pe care îi daţi pentru obţinerea autorizaţiei de demolare să depăşească cu mult câştigul pe care l-aţi obţinut cumpărând terenul respectiv. Şi dacă luăm în calcul alergătura şi timpul pe care îl pierdeţi la primărie… „E o bătaie mare de cap să dărâmi o casă. E vorba de un proiect în plus, de alte autorizaţii. Ai certificatul de urbanism, proiectul de demolare, se cere autorizaţia de demolare şi abia apoi se poate demola. E pierdere de timp şi bani.”, este de părere Ciprian Ana, administratorul Start Tehnologic Consult. Din punctul de vedere al proiectantului, demolarea reprezintă un proiect separat, cu toţi paşii obligatorii: obţinerea Certificatului de Urbanism şi avizelor, efectuarea unei expertize tehnice şi realizarea proiectului de desfiinţare a construcţiei. Toate astea iau timp, aproape ca în cazul realizării unui proiect de construcţie.
Mai mult decât atât, dacă nu sunteţi atenţi, vă puteţi trezi în situaţia în care aţi cumpărat o casă pe care nu aveţi voie să o demolaţi. Mai ales în centrul oraşului, acest risc este chiar mare. Pentru că în centru sunt situate clădiri considerate monumente istorice a căror demolare este interzisă prin lege. Dacă totuşi este permisă dărâmarea şi vă gândiţi să construiţi o clădire nouă într-o zonă istorică, atunci veţi fi supus unui set strict de reguli pentru a respecta linia arhitecturală a zonei. Dar din nou, asta înseamnă bani.
„Există mai multe categorii de imobile protejate: monumentele istorice de importanţă naţională sau locală, construcţiile aflate în Zonele Construite Protejate (în Bucureşti, circa 20.000 de imobile se află în aceste zone), precum şi imobilele aflate în raza de protecţie a unui monument istoric. De multe ori, cumpărătorul unui imobil nu ştie la momentul cumpărării de aceste constrângeri, care uneori se pot dovedi foarte importante.”, ne spune arh. Cristian Mihu.
„Terenurile cu case demolabile pot fi cumpărate la preţuri mai mici decât un teren liber, uneori, în unele cazuri. Dar dacă pe ele este o casă cu arhitectură, atunci totul este mai scump, chiar dacă este vorba despre o casă bună de dărâmat”, susţine un adept al demolării, Adrian Marinescu, de la Metropola Estate. Resturile rezultate şi gunoiul pot conduce spre alte cheltuieli însemnate. Deşi este posibilă şi chiar recomandabilă recuperarea unor materiale reciclabile (cărămida, ţigla, parchetul masiv, uşile cu tăblii etc, lemnul vechi şi bine uscat fiind extrem de apreciat, de exemplu, în ţările occidentale), în ţara noastră nu existã încă o specializare şi organizare în acest sens.
Cum se procedează?
Orice lucrare de demolare a unei construcţii, totală sau parţială, se poate face doar pe bază de autorizaţie. Atenţie! Prin construcţie se înţelege atât locuinţa, cât şi anexele, garaje, chioşcuri sau coteţe pentru animale. În cazul în care aceste reguli nu sunt respectate, riscaţi sancţiuni usturătoare. „Demolarea unei construcţii poate fi demarată din punct de vedere legal doar după obţinerea autorizaţiei de desfiinţare a construcţiei. Demersurile pentru obţinerea acesteia necesită aceiaşi paşi ca în cazul obţinerii unei Autorizaţii de Construire, un timp aproape egal şi o sumă considerabilă de bani cheltuită pe taxe, acte, avize, precum şi pentru proiectare.”, adaugă arh. Cristian Mihu.
Ce taxe trebuie achitate pentru a putea demola?
Prima taxă care se achită este cea pentru eliberarea autorizaţiei de desfiinţare. Adică un 0,1% din valoarea impozabilă a construcţiei. Se adaugă taxele necesare eliberării certificatului de urbanism, a avizelor conforme şi a cheltuielilor necesare întocmirii Proiectului pentru Autorizaţia de Demolare (PAD). Dar cu adevărat păgubos este contractul pe care sunteţi obligaţi să îl încheiaţi cu o societate care să transporte molozul rămas în urma demolării. Asemenea servicii se taxează cu aproximativ 130 lei/t.
Apoi, exact când crezi că totul s-a terminat, o iei de la capăt cu noua construcţie. „Din experienţa de până acum, pot spune că, per total, costurile pentru desfiinţarea unei construcţii sunt între 20-50% din costurile pentru obţinerea Autorizaţiei de Construcţie pentru acelaşi teren, luând în considerare toate taxele, precum şi preţul proiectului.” Alte aprobări, alte taxe, alte contracte dureroase pentru buzunar. În aceste condiţii, pentru a te înhăma la un asemenea proiect, preţul terenului cu casă de dărâmat ar trebui să fie o adevărată ofertă.
