Piaţa de birouri este în continuă mişcare, la bază stând relocările care au luat o amploare deosebită anul trecut şi care continuă şi în 2010, în special datorită necesităţii reducerii chiriilor.
Multe dintre companiile din România şi-au redus numărul de angajaţi şi şi-au restrâns activitatea, ca urmare au nevoie de mai puţin spaţiu decât cel închiriat acum câţiva ani când afacerile mergeau bine. Alte companii şi-au dorit doar optimizarea costurilor, asta implicând şi costurile de chirie şi întreţinere. În 2009, chiriile au scăzut cu 10-20% pentru toate tipurile de clădiri, cu scăderi mai accentuate pentru birourile situate la periferie. În plus, stimulentele oferite de proprietari au devenit tot mai des în-tâlnite, contribuind la scăderea chiriei de bază cu 10-15% şi a chiriei nete efective cu 20-30%. Cererea scăzută şi numărului mare de opţiuni pe care le au la dispoziţie îi determină pe cei care vor să închirieze să facă presiuni asupra proprietarilor pentru o mai mare flexibilitate, în special în ceea ce priveşte nivelul chiriei şi perioada de închiriere, susţin analiştii imobiliari.
Chirii şi zone de interes
„Cel mai mare grad de neocupare se regăseşte în zona de nord, unde există şi cea mai mare suprafaţă de birouri: din aproximativ 750.000 mp, 36% nu sunt ocupaţi, iar chiria medie este de 13,5 euro/mp/lună, în funcţie de suprafaţa închiriată, de durata contractului de închiriere, de clădire şi de clasa în care este încadrat”, susţine Cristina Roşca, Managing Partner RealTime Imobiliar. În prezent, nivelul mediu al chiriei solicitate pentru birourile de clasă A, situate în centrul oraşului variază între 16-18 euro/mp/lună. Pentru proprietăţile de clasă B situate în zone atractive, chiriile sunt între 12-14 euro/mp/lună, iar pentru cele din zone secundare între 10-12 euro/mp/lună.
„Deşi în zonele descentralizate şi periferice cu grad de acoperire redus al reţelei de transport există clădiri cu standarde de calitate înalte, acestea înregistrează cea mai mare presiune asupra chiriilor în sensul reducerii. În aceste zone, chiriile solicitate variază între 9-11 euro/mp/lună”, adaugă Cătălin Mărunţelu, Senior Research Analyst, BNP Paribas Real Estate. Cea mai atractivă zonă din punctul de vedere al dezvoltatorilor imobiliari rămâne Nordul, argumentele fiind multiple: accesul facil către cele două aeroporturi şi centura Capitalei, apropierea de centrul oraşului, suprafeţele generoase de teren pe care se pot dezvolta parcuri de birouri extinse, cu un număr suficient de locuri de parcare şi zone comerciale.
Spaţii de birouri disponibile
În Bucureşti, suprafaţa totală închiriabilă de spaţii de birouri în clădiri de clasă A şi B se ridică la aproximativ 1.800.000 mp. Dintre aceştia, 63% sunt în centru-nord şi nord, iar aproximativ 29% în centru.
„Pe întreg Bucureştiul, avem 70% mp închiriabili clasă A şi 30% clasă B. În zona de nord şi centru-nord, 81% dintre clădiri sunt clasa A şi 19% clasa B, în centru sunt 61% în favoarea clasei A. Zona de Sud nu are clădiri clasă A. Gradul de neocupare la nivelul Bucureştiului este 28%. Este cel mai mare nivel înregistrat în scurta istorie a pieţei de birouri româneşti”, spune Cristina Roşca, Managing Partner RealTime Imobiliar.
Excedentul de spaţii de birouri se datorează finalizării unor parcuri de afaceri mari în 2009 şi 2010 a căror lucrări au demarat în perioada 2007-2008, când piaţa era pe val, iar cererea mare.
