De ce ai alege să devii proprietarul unei locuinţe dintr-un imobil de sticlă, amplasat într-o zonă foarte aglomerată a Bucureştiului şi în care funcţionează “cel mai mare hotel din Europa”? Patronii “Rin Grand Hotel” şi-au scos la vânzare proprietatea bucată cu bucată. Sau mai exact, cameră cu cameră.
“Este ora şapte vă rog să vă treziţi”, se aude din partea cealaltă a receptorului. Mulţumeşti, te dai jos din pat şi suni la room-service: “o omletă şi un suc natural”, în zece minute ai micul dejun la pat, cobori la parter şi urmezi jumătate de oră la sala de fitness sau la piscină.
Preţuri de hotel, discount 10%
Până aici lucrurile sună bine. Singura problemă este că toate aceste servicii costă. Şi nu puţin. Costă ca şi cum ai sta într-un hotel de patru stele: abonament pe lună la piscină – 105 euro, dacă mai vrei în plus fitness sau aerobic 150 de euro, mic dejun 10 – 15 euro. La tarifele astea primeşti o reducere de 5-10% pentru că, de fapt, chiar stai într-un hotel de patru stele. Fraţii Negoiţă au hotărât ca cea mai mare parte din camerele de la Rin Grand Hotel să fie rearanjate şi transformate în apartamente, iar ulterior acestea să fie scoase la vânzare. Procesul de transformare este în curs, şi – ne-au declarat dezvoltatorii – deja s-au vândut între 12 şi 14 apartamente. Chiar dacă – la sfârşitul anului trecut – Ionuţ Negoiţă declara că apartamentele vor fi gata în luna februarie, primii proprietari se vor muta în hotel doar în septembrie.
Metru pătrat, cât trei salarii medii
Am încercat să vedem cum este viaţa de proprietar al unui apartament într-un hotel, care este oferta şi dacă forfota specifică locaţiei va fi resimţită de viitorii proprietari.
Am mers incognito ca potenţiali cumpărători ai unui apartament în hotel. Am aflat că din cele 1.400 de camere proprietarii vor renunţa la 800. Acestea se vor transforma în 350 – 400 de apartamente cu două sau trei camere.
Showroom-ul era finalizat la etajul al doilea al unei aripi a hotelului care dădea spre Carrefour şi spre Târgul de maşini Vitan, zone cu trafic intens, aşa că am putut analiza toată oferta. Cele mai ieftine sunt apartamentele de două camere cu preţul de 52.000 de euro pentru o suprafaţă utilă de 44 mp. Inconveniente: nu există cadă, covorul gros de hotel a rămas în dormitor, spaţiu destul de mic.
Oferta cea mai atractivă – destinată unei familii cu un copil – are o suprafaţă utilă de 67 de metri pătraţi şi un preţ de 75.000 de euro. Se adaugă, 1.100 de euro pentru utilităţi şi montarea contorului, plus 500 de euro la cadastru. În total, 76.500 euro, ceea ce înseamnă 1.150 de euro pe metru pătrat util. În plus, se mai plăteşte lunar o taxă de administrare de 55-75 de lei şi un loc de parcare care se închiriază cu un preţ între 120 şi 150 de lei. Ca amenajare, apartamentul are un living generos cu parchet, baie care păstrează designul unei încăperi de hotel şi un dormitor care are nevoie urgentă de tranformări deoarece a fost păstrat mobilierul masiv, măsuţele de lemn, stinghia uriaşă montată deasupra patului şi care ocupă o parte importantă din perete.
Lucruri care îţi amintesc că eşti în hotel
Ultima ofertă: trei camere la 95 de mii de euro. Aici se vede mult mai bine că apartamentul a fost “rupt” dintr-un hotel. Livingul are 32 de mp, iar cele două dormitoare- câte 15 mp. Toate camerele sunt aşezate paralel prinse pe o latură de un hol foarte lung.
Veţi avea 12 vecini de palier, un hol scund şi destul de îngust. “Veţi avea acces şi la serviciile hoteliere, gen spa, centru comercial, parcare supraetajată, restaurant, dar şi room-service, curăţenie şi spălătorie cu o reducere de 10%”, ne mai spune încă o dată agentul imobiliar. Doar că la preţurile piperate de hotel de patru stele. “Veţi avea o intrare separată faţă de restul vecinilor şi lifturi proprii”. Este, însă, imposibil să nu treceţi prin faţa hotelului, acolo unde ar trebui să fie multe autocare, maşini şi turişti. Spun “ar trebui” pentru că într-o zi de marţi la ora 13.00, sala de aşteptare de la recepţia hotelului era pustie. Semn că investiţia fraţilor Negoiţă în “cel mai mare hotel din sud-estul Europei” trebuie acum regândită. Şi transformată în apartamente.
Plata
Creditul pe zece ani se plăteşte de două ori
Finanţarea nu este punctul forte al ofertei. Există o singură reducere de 5% din preţ doar dacă plătiţi toţi banii o dată şi dacă vă mulţumiţi cu un apartament cu vedere spre interior. Spre interior înseamnă că până la etajul doi vezi pereţii unei alte clădiri, iar mai sus curtea interioară. Dacă alegeţi vederea spre “Târgul auto Vitan” nu se fac reduceri. Există posibilitatea unoi rate direct la dezvoltatori dar pe 10 ani. Dacă vă mai lipsesc 21.000 de euro pentru un apartament, rata lunară pe zece ani ar fi de 331 de euro. Adică, veţi da înapoi 39.700 de euro, aproape dublu.
Strategie
Cum îşi poate omorî Negoiţă afacerea
Intenţia fraţilor Negoiţă de a vinde apartamentele se poate întoarce împotriva lor. Un investitor care ar cumpăra spre exemplu 7 apartamente de două camere ( 4 mari şi trei mici) ar plăti 450 de mii de euro. Investitorul ar putea închiria apartamentele cu 10-15 euro sub preţul unei camere de hotel şi poate oferi clienţilor acces la spa, piscină, room service, la un preţ mai mic cu 10% decât la Rin Grand Hotel (privilegiu pe care îl ai ca şi cumpărător). Calculul arată că dacă investitorul ar avea un grad de ocupare de 80% şi-ar putea amortiza investiţia în doi ani. La un grad de ocupare de 50%, şi-ar recupera banii în trei ani şi jumătate.
Iar Negoiţă ar rămâne şi cu apartamentele vândute şi cu cele rămase goale.
