» Piata imobiliara autohtona s-a confruntat cu un "bubble" de proportii care s-a spart in martie 2008, iar corectiile nu par sa fi ajuns la fundul sacului.
» Va prezentam fazele constituirii unei bule speculative in ideea ca erorile din trecut nu trebuie repetate obligatoriu in cadrul aceleiasi generatii.
In prima faza, cand oportunitatile sunt vizibile doar pentru initiati ("smart money"), preturile sunt inca subevaluate. Acumularile se fac lent, la fel urca si preturile. Se intra apoi in etapa de constientizare a potentialului de castig, moment in care intra in piata investitorii institutionali (fonduri de investitii cu capital de risc, fonduri mutuale etc.). Preturile nu sunt fortate, ba apar chiar "capcane" pentru vanzatori, pentru a-i determina sa creada ca preturile se vor corecta in curand. Faza a treia este "Mania", "obsesia de castig" si aici intra in joc micii investitori. De pilda, in piata imobiliara locala liberalizarea creditului ipotecar a dat startul bulei speculative. Aportul mass-media este esential la inceputul acestei faze, articolele entuziaste din presa fiind un argument pentru cumparare. In aceasta faza, curba preturilor este aproape verticala, aprecierile fiind foarte mari in timp relativ scurt.
Dupa semnalele trase de media, micii investitori devin entuziasti, stare ce se schimba apoi in lacomie si in autoiluzionare, iar pe varful bulei, cand preturile devin de-a dreptul nesimtite, apar tot soiul de analisti care anunta "schimbarea paradigmei". In cazul nostru, asta s-a tradus prin "pretul caselor nu poate sa scada in Romania, salariile vor creste continuu in urmatorii ani potrivit procesului de convergenta, la fel vor face si preturile imobilelor, chiar cele ale apartamentelor vechi". Este momentul in care se fac credite cu avans zero si raport rata/venituri de 70% pentru terenuri in camp fara utilitati (dar pe care vor adaposti curand noi ansambluri rezidentiale) si se rad din piata garsonierele de 60.000 euro din Berceni. In toata aceasta faza a treia, cand micii investitori se pregatesc de un hara-kiri financiar fara sa banuiasca, rechinii isi marcheaza treptat profiturile si vand scump tot ce au cumparat ieftin. Urmeaza apoi Corectia.
Preturile incep sa scada incet si se gasesc inca multi analisti interesati ce combat ideea unei ajustari necesare de la un nivel nerational al valorii proprietatilor (etapa negarii). Pot exista in aceasta faza tentative de usoare reveniri ale preturilor, pe fondul unor decizii administrative precum stimulente fiscale (reducere de TVA, subventii pentru tineri etc.), ceea ce induce in eroare ("capcana pentru cumparatori"). Scaderile se reiau insa la scurt timp si in curand se instaleaza frica, urmata de panica, scaderile fiind acum aproape la fel de abrupte pe cat de mari erau cresterile in faza de entuziasm. In final se produce capitularea vanzatorilor care arunca proprietatile in piata pentru a scapa de ele (fenomenul poate fi grabit de executarile silite demarate de banci). La sfarsitul acestei faze, proprietatile au ajuns subevaluate si investitorii inteligenti pot reincepe sa acumuleze discret.
Unde ne aflam acum? Avand in vedere programul guvernamental "Prima casa", se poate contura o "capcana pentru cumparatori" (sunt speriati ca preturile vor creste pentru ca se vor da mai multe credite; se pierde din vedere ca in acest program vor fi acordate doar aproximativ 20.000 imprumuturi). Aceasta scurta perioada de euforie se va sfarsi odata cu alegerile, moment in care si economia poate deconta excesele din campanie. Va urma apoi o faza veritabila de acumulare, probabil prin toamna-iarna anului viitor, dupa noi ajustari semnificative ale preturilor.
