Unul dintre barometrele care arată cu mare acurateţe care este momentul oportun pentru o investiţie imobiliară îl reprezintă raportul dintre preţul cerut de vânzători şi salariul mediu net din respectiva ţară. Specialiştii susţin că cu cât acest raport este mai mic cu atât momentul pentru achiziţia unui imobil este mai prielnic. După cum se poate vedea din tabelul de mai jos, luna martie (am luat-o ca etalon pentru toţi anii examinaţi) din 2012 înregistrează cel mai favorabil raport dintre preţul mediu al unui apartament şi câştigul net. Doar în 2002 şi 2003 raportul a fost şi mai favorabil celor care doreau să cumpere, dar atunci era aproape imposibil să obţi un credit bancar. Se poate observa o linie ascendentă a raportului mai sus amintit între 2004 şi 2008. În fiecare din aceşti ani preţul apartamentelor a crescut cu sume astronomice (de exemplu, un apartament de două camere a fost mai scump, în medie, în 2004 faţă de 2003 cu 10.000 euro, în 2005 faţă de 2004 cu 17.000 euro, în 2007 faţă de 2006 cu 30.000 de euro, iar în 2008 faţă de 2007 cu 40.000 de euro). Ceea ce indică faptul că, în acest ultim an 2008, un apartament cu două camere dintr-un apartament muncitoresc al Bucureştiul s-a scumpit,lunar, cu peste 3.000 de euro.
An Preţ mediu 2 camere Salariu net Raport preţ/salariu
2002 16.044 138 116
2003 15.481 136 113
2004 25.594 145 176
2005 42.650 206 207
2006 47.591 239 199
2007 77.948 311 250
2008 119.490 344 347
2009 71.267 335 212
2010 66.095 350 188
2011 57.039 360 158
2012 54.000 336 160
Sursa: indeximobiliar.ro pentru preţurile apartamentelor şi INS pentru salariul mediu
Teama zilei de mâine bate statistica
Octombrie 2007. Bula imobiliară este la apogeu. Creditele se dau pe bandă rulantă şi cu mare uşurinţă. Fonduri de investiţii cumpără pentru a revinde aproape imediat şi mulţi proprietari ajung să cumpere la a treia sau la a patra mână. „Eu am cumpărat un apartament de 38 de metri pătraţi într-un bloc vechi. Evident că nu îl pot numi confort I, e prea mic ca spaţiu. Mi s-a cerut iniţial 71.000 de euro şi când m-am dus să semnez actele, propietarul mi-a prezentat un domn care mi-a spus că îi oferă mai mult. Pentru a nu pierde apartamentul am ajuns să licitez şi l-am luat cu 73.000 de euro”. Peste numai câteva luni avea să înceapă criza economică. Preţurile s-au dus în jos, iar – după patru ani – în 2012, în medie, preţul apartamentelor din Capitală s-au înjumătăţit.
Statistica spune clar: dacă în 2008, un cumpărător avea nevoie de 347 de salarii medii pentru a-şi achiziţiona un apartament de două camere, astăzi nu mai are nevoie decât de 160 pentru a achita imobilul. Diferenţă este imensă şi pare una favorabilă celui care vrea să cumpere.
Încrederea depinde de siguranţa slujbei
De ce, în acest context, piaţa imobiliară este blocată, iar vânzările de apartamente sunt mult sub cele din 2008? Liviu Voinea, directorul „Grupului de economie aplicată” exlică această „anomalie”. „Preţurile trebuie să reflecte nu doar câştigurile oamenilor, ci şi capacitatea şi încrederea lor că pot returna un împrumut. Această încredere depinde de siguranţa locului de muncă, de aşteptările privind creşterea veniturilor, iar ele nu sunt prea optimiste. Creditarea practic a dispărut, astfel încât nu este relevant cât se cere pe apartament, ci câţi bani are cumpărătorul. Cerera solvabilă a ajuns la un nivel foarte jos, aşa că degeaba a scăzut preţul apartamentelor cu un procent însemnat. Probabil nu a scăzut suficient de mult.” Altfel spus, vestea bună legată de scăderea preţurilor apartamentelor este demolată de altele negative şi cu un impact şi mai mare asupra posibilului cumpărător. „Inflaţia acumulată a fost de peste 20%, iar salariile în sectorul bugetar au fost tăiate cu mai mult de 25% dacă luăm în calcul şi sporurile tăiate”, arată Voinea
Căderi de preţ. Oamenii rezistă şi nu cumpără
România liberă a mers mai departe cu această analiză dorind să vadă care sunt diferenţele de preţ dintre momentul de vârf înregistrat în sectorul imobiliar (2007 – 2008) şi ziua de azi. De asemenea, am fost interesaţi de contextul economic al celor două momente. În ianuarie 2008, o garsonieră în Drumul Taberei, zona Favorit costa 70.000 de euro. La un salariu net mediu de 344 de euro, rezultă că pentru a o achiziţiona aveai nevoie de 203 salarii. Astăzi, când potrivit Institutului Naţional de Statisctică, salariu net este de 336 euro (mai scăzut cu 2%), poţi cumpăra aceeşi garsonieră cu doar 105 salarii (la un preţ de 35.500 de euro). Făcând acelaşi calcul, un apartament de două camere în cartierul Lacul Tei (108.000 euro, în urmă cu 4 ani) era echivalentul a 313 salarii medii nete. Astăzi, un apartament similar costă 68.000 euro, adică 202 salarii medii nete. La fel, pentru trei camere în Dristor (145.000 euro în 2008) plăteai 421 de salarii, iar în 2012 acelaşi tip de apartament (70.000 euro) este echivalent cu 194 salarii.
De ce se refuză apartamente la preţ redus
Comparând câteva zeci de oferte pentru apartamentele din 2008 respectiv 2012, din lunile martie şi aprilie, şi luând în considerare aceeaşi sursă (un portar de anunţuri pe internet pentru Bucureşti) se constată o scădere medie cu 49%.
Analistul economic Cristian Orgonaş a admis că apartamentele s-au ieftinit dar crede că „nu trebuie uitat faptul că numărul persoanelor care câştigă, azi, suma de bani necesară pentru a lua un credit este incomparabil mai mică decât cea din 2008. Numărul salariaţilor a scăzut cu 10%, ceea ce a redus aria persoanelor care se pot gândi la un apartament. Iar, o parte dintre cei eligibili pentru a lua un credit au deja unul. O altă parte dintre cei eligibili pentru un credit imobiliar au ajuns restanţieri şi cu siguranţă nu au nici o intenţie să ia un nou credit.
Puterea de cumpărare, în jos
Potrivit INS, între 2008 şi sfârşitul lui 2011, indicele preţurilor de consum a înregistrat o creştere cu 16,51%. Cel mai mult s-au scumpit mărfurile nealimentare, cu circa 22%, iar cel mai puţin alimentele care au înregistrat o creştere de preţuri uşor peste 8%. În acelaşi interval, serviciile s-au scumpit cu peste 19%.
De asemenea, salariul mediu a crescut de la 1.282 de lei la 1.472 de lei, dar, în euro, vorbim de o scădere de la 344 la 336 de euro. În fine, leul s-a depreciat – în numai patru ani – cu 18% de la 3,6 lei/ 1 euro la 4,3 lei/ 1 euro.
Vânzarea de apartamente, la jumătate
Criza finaciară care a lovit Europa s-a repercutat cu violenţă în sectorul imobiliar. Astfel, potrivit lui Ion Marin, vicepreşedintele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România „în ianuarie 2009 (primul an de criză n.red.) numărul tranzactiilor imobiliare din Romania a scăzut cu aproape 50% faţă de perioada similară din 2008 şi 2007”. În 2010 numărul tranzacţiilor imobiliare a crescut nesemnificativ cu sub 1% faţă de 2009. În schimb, în 2011, piaţa a cunoscut o uşoară revenire, numărul tranzacţiilor fiind cu 8% mai mare decât anul anterior.
Interesant este că, într-o analiză a Deutche Bank, România nu apare în
top 10 al pieţelor imobiliare supraevaluate la nivel mondial. Primul loc este ocupat de Belgia (unde preţul apartamentelor este supraevaluat cu 56%), Canada (54%), Norvegia (48%), Noua Zeelandă (44%), Franţa (42%). În clasment se mai află Spania şi Marea Britanie (33%).
Garsoniere:
Loc Spaţiu An Preţ 2008 Preţ 2012 Scădere
Favorit 30 mp, 1980 70.000 35.500 – 49%
Titan 35 mp 1979 75.000 32.000 – 57%
Iancului 36 mp 1981 90.000 39.000 – 67%
P. Presei 57 mp 2008 110.000 65.000 – 41%
Medie scădere preţ garsoniere : – 53.5%
Două camere
Militari 60 mp 1978 107.000 52.000 – 53%
Lacul Tei 54 mp 1984 118.000 68.000 – 42%
Decebal 64 mp 1990 160.000 85.000 – 46 %
Aviaţiei 95 mp 2008 235.000 140.000 – 40%
Medie scădere preţ două camere – 45%
Trei camere
Giurgiu 68 mp 1980 117.000 59.000 – 49%
Crângaşi 76 mp 1979 145.000 70.000 – 51%
Dristor 70 mp 1984 145.000 75.500 – 48 %
Parc Carol 117 mp 2007 337.000 160.000 – 52%
Medie scădere preţ trei camere – 50 %
Medie scădere preţuri general -49%
Notă: Toate apartamentele luate în calcul sunt confort I şi construite după 1977
