» Inchirierea unui imobil vechi pentru a acoperi ratele aferente achizitionarii unei locuinte noi prin credit este recomandata cand pretul ambelor imobile are potential de crestere.
Un prieten a gasit o casa la curte in apropierea Bucurestiului, cu o suprafata de 150 mp construiti, cu 400 mp de teren, la un pret de 100.000 euro. A gasit si banca finantatoare, ii ramasese sa rezolve urmatoarea dilema: sa vanda apartamentul de doua camere in care locuieste in prezent sau sa-l inchirieze si sa acopere din chirie rata la credit (chiria este de 600 euro, iar rata de 700 euro)? Pana la urma, a decis sa vanda totusi apartamentul la bloc, chiar daca pentru a completa diferenta dintre chirie si rata nu ar fi avut nevoie decat de 100 euro pe luna. Argumentele lui mi s-au parut de bun-simt si pot fi luate ca punct de reper in cazul in care va confruntati la un moment dat cu o alegere asemanatoare.
1. Un apartament de bloc vechi de 50 de ani la 2.000 euro/mp pare in mod cert supraevaluat, pe cand o casa la curte cu o suprafata de peste doua ori mai mare, la o distanta de 15 minute de mers cu masina de iesirea din oras, poate fi considerata subevaluata. I s-a parut o idee buna sa vanda imobilul supraevaluat pentru a-l achizitiona pe cel subevaluat, inchirierea apartamentului pe termen lung putand aduce cele doua imobile la pretul "corect" (caz in care ar fi fost afectat de scaderea pretului apartamentului ipotecat). Schema achitarii ratelor din chirie i s-a parut deci profitabila doar daca cele doua imobile ar fi fost evaluate just de piata sau daca ambele ar fi fost pe un trend evident de crestere (precum apartamentele ceausiste in perioada 2004-2007).
2. Creditul bancar avea scadenta la 30 de ani, timp in care piata chiriilor poate avea o evolutie imprevizibila (se pot construi ansambluri speciale pentru studenti care sa dezechilibreze raportul dintre cerere si oferta, preturile pot scadea daca deficitul de locuinte din piata se reduce).
3. Pe termen lung evolutia dobanzilor este imprevizibila, intrarea intr-un climat inflationist agresiv putand scumpi sensibil imprumu-turile; similar, scaderea puterii de cumparare va diminua valoarea chiriilor.
4. Riscul valutar i s-a parut apreciabil pe termen scurt, o aterizare fortata a economiei din 2009, dupa decontarea exceselor electorale putandu-se reflecta asupra raportului leu-euro (imprumutul este in euro). Deprecierea monedei nationale urma sa puna in acest scenariu pesimist o presiune mai mare pe eforturile de rambursare a creditului, cel putin pe termen scurt.
