„Dincolo de diferențele uneori foarte pronunțate între regiuni, piața imobiliară din țările dezvoltate pare pregătită să inițieze sau, în jurisdicțiile mai avansate, să continue ajustarea prețurilor, în special acolo unde avântul înregistrat în anii anteriori a fost mai pronunțat.”, estimează Claudiu Cazacu, Consulting Strategist în cadrul XTB România.
Tendință descendentă pe piața imobiliară din țările dezvoltate
După ani de creștere și o perioadă neașteptat de dinamică din punct de vedere al prețurilor în timpul pandemiei și imediat după, piața imobiliară din mai multe colțuri ale lumii dă semne vizibile de ,,răcorire”.
În Suedia, unde prețurile au crescut de peste trei ori din 2005 până la vârful de la începutul anului acesta, potrivit indicelui Nasdaq OMX Valueguard – KTH, s-a instalat o altă direcție: în termeni nominali, prețurile au coborât cu 15% din vârf. Pe seria ajustată sezonier, scăderea este de 12%.
Tendința nu este izolată în grupul economiilor țărilor dezvoltate: Noua Zeelandă, Canada sau Australia înregistrează scăderi. Peste 12 țări dezvoltate au marcat deja sau sunt pe cale să înregistreze cel puțin două trimestre de scăderi consecutive.
Din vârf (decembrie 2021) Noua Zeelandă are în medie locuințe cu 11,3% mai ieftine în octombrie, iar Canada, cu 7% până în septembrie, potrivit celor mai recente date disponibile pe platforma Bloomberg.
Pentru multe din piețe, scăderile înseamnă, deocamdată, doar ,,returnarea” unei părți din avansul acumulat în ultimii aproape 3 ani: pentru Suedia, prețurile sunt, chiar și după scăderi, cu 11% peste cele dinaintea pandemiei, în Danemarca cu 15,6%, în Norvegia cu 15,8%, în Marea Britanie cu 27,6%, în Noua Zeelandă cu 30,5%, în Canada cu 32,2%, iar în SUA cu 43%.
Diferențele între momentul de atingere a vârfului (Noua Zeelandă a acționat ca un ,,lider de grup”), panta anterioară (mai ridicată în cazul Noii Zeelande, SUA sau Canadei) sau forma graficului sunt numeroase, dar povestea pare a fi una globală.
Variațiile, mai ales când raportarea se face la anii anteriori, sunt încă la niveluri ridicate, însă trendul ar putea continua, potrivit estimărilor observatorilor din țările nordice sau Germania.
În cazul Germaniei, prețurile ar urma să scadă cu 3,5% anul viitor, potrivit unui sondaj realizat de Reuters, în revizuire pronunțată după ce varianta din august dădea mai probabilă o creștere de 0,5%.
Așteptările sunt de a înregistra o scădere de 10% din vârf, potrivit medianei aceluiași sondaj, sub nivelul de 20% necesar pentru a face locuințele accesibile unei mari părți a populației.
În Germania prețurile au crescut cu aproximativ 10% anul trecut și sunt așteptate a crește cu 3% anul acesta.
Piețele supraîncălzite în perioada banilor ieftini resimt acum ,,iarna” costurilor mai mari ale creditului, care se suprapune peste diminuarea venitului net disponibil.
„Modelul suedez” stârnește îngrijorare printre investitori
Autoritatea bancară centrală suedeză este astfel, pe bună dreptate, îngrijorată de riscul celei mai severe recesiuni din UE.
Și cum, în Suedia, nivelul îndatorării la nivelul gospodăriilor e ridicat, 90% în raport cu PIB-ul, condițiile ar putea deveni și mai grele. Dobânda de referință ar urma să crească spre 4,7%, aproape 3 puncte peste nivelul actual.
Efectul în piața imobiliară se vede cu o întârziere variabilă, dar prudența impune estimări ale efectelor agregate, care pot adânci trendul recent descendent.
Dincolo de caracterul fragmentat și specific al piețelor imobiliare din diferite țări, e posibil ca tiparul suedez să ofere indicii și pentru alte țări.
În Europa, unde BCE e așteptată să mărească rata de dobândă cu 0,5 puncte, la 2,5% în aceste zile, și să continue tendința în ședințele următoare, situația, în medie, este mai bună față de unele țări nordice, dar nu e, totuși, scutită de presiuni similare ca direcție.
Având în vedere importanța prețurilor imobiliare în funcționarea economiilor, ESRB a avertizat asupra unui punct de inflexiune care ar genera valori mai reduse ale garanțiilor, pierderi pentru unii investitori în domeniul imobiliar și majora riscul băncilor. ESRB este instituția care monitorizează riscul sistemic în Europa.
Clădirile de birouri și segmentul comercial sunt în prim-plan afectate de costurile mai ridicate de operare, în timp ce evaluările în scădere deteriorează indicatorii de acoperire a creditului cu valoarea de piață.
Nivelurile acestui indicator sunt, totuși, în jur de 40% în Europa, sub cele de 60% din timpul crizei financiare, oferind o marjă de siguranță, pentru moment.
Anumiți investitori, însă, încearcă să obțină lichiditate. Vonovia, compania germană deținătoare a unui număr ridicat de proprietăți rezidențiale, a anunțat, încă din august, că vrea să vândă active de 13 mld. Euro și să atragă noi investitori. Capitalizarea sa bursieră a scăzut anul acesta cu 49,7%.
Credite ipotecare mai scumpe și în SUA
În SUA dobânda de referință a fost majorată cu 0,5 puncte, la 4,25 – 4,5%.
Creditarea ipotecară a devenit mai scumpă anul acesta, dobânda medie pentru împrumuturile pe 30 de ani dublându-se la 6,33%, cu toate ieftinirile recente de la niveluri de peste 7% la începutul lui noiembrie, preluând tendința dobânzilor la titlurile de stat.
Promisiunea lui Jerome Powell, președintele Fed, de a continua cu scumpirea creditării, se adaugă estimărilor Consiliului de politică monetară pentru un nivel de 5,1% al dobânzii de referință la finele anului.
Cu toate acestea, piața a început să scadă abia în lunile de vară, o dinamică ce s-ar putea accentua în perioada următoare.
Este însă de observat că oferta redusă și distorsiunile din perioada pandemiei au dus la o piață diferită de anii anteriori, limitând scăderile.
În unele state, lipsa unui ritm de construire adaptat necesităților (în California, deceniul trecut au fost create 2,5 slujbe pentru fiecare casă nou construită în stat) a generat un deficit de ofertă, în timp ce preferința pentru orașe mai mici și mai ieftine din timpul pandemiei a dus la un ,,boom” regional, care începe, însă, să vadă sensul inversat.
Iar investitorii devin mai nervoși în privința segmentului comercial al pieței imobiliare.
Gigantul din industria de administrare de active, Blackstone, a limitat retragerile din fondul său de tip trust imobiliar, onorând doar 43% din solicitările de retragere din luna noiembrie.
Entitatea cu active de 125 mld. dolari și active nete (fără datorii) de 69 mld. de dolari a întâmpinat un val de solicitări de retragere, 70% din retrageri provin de la investitorii din Asia, care au nevoie, la rândul lor, de lichidități.
Scenarii posibile pentru 2023
Pe de altă parte, solicitările de retragere, care depășesc limita trimestrială de 5%, pot semnala dorința de adăpostire, având în vedere creșterea de 9% a valorii fondului privat în primele 9 luni ale anului, pe seama chiriilor în creștere și a unor dividende încasate, spre deosebire de trendul descendent al sectorului pentru titlurile listate pe bursă.
Europa, unde intențiile de cumpărare sau construire din sondaje și volumele de tranzacționare au încetinit, cu un trend de creștere a dobânzilor care se adaugă inflației foarte ridicate, ar putea resimți în trimestrele următoare, în prețurile imobiliare, efectul întârziat al schimbărilor majore din peisajul macro-economic, este concluzia analizei casei de brokeraj XTB România.
