Legea dării în plată a imobilelor pentru stingerea unor datorii către bănci a intrat în vigoare. O serie de chestiuni de procedură se ridică acum. Ce trebuie să facă cei care vor să-şi dea locuinţa în plată? A explicat pentru „România liberă“ chiar autorul actului normativ, avocatul Gheorghe Piperea.
Care sunt paşii pe care trebuie să-i urmeze un creditat care vrea să-şi dea în plată imobilul?
Gheorghe Piperea: Primul pas este să contacteze un avocat, un executor sau un notar, pentru a face notificarea către creditor. Această notificare nu trebuie să fie extrem de complicată, ci doar să arate intenţia clară, evidentă de a da în plată imobilul. Trebuie identificat imobilul, creditul şi trebuie să te duci la creditor.
Anume ce este acest creditor?
G.P.: Poate fi banca de la care creditatul a luat împrumutul, un colector de creanţe sau un IFN din grupul băncii. Este relativ simplu să-ţi dai seama cine este. Primeşti extrase de cont, SMS-uri ş.a.m.d., care te avertizează că ai de plătit o rată. Nu este aşa de complicat şi nici aşa de scump. Oamenii nu ar trebui să accepte taxe sau onorarii mai mari de 200-300 de lei pentru o simplă notificare.
Se încheie un contract?
G.P.: Desigur, dacă mergi la avocat şi ai convingerea că banca va contesta notificarea, este bine să închei inclusiv un contract pentru reprezentare în justiţie, pentru că urmează pasul al doilea: mergi la notar. Nu poţi să mergi la notar mai devreme de 30 de zile, dar poţi să mergi la notar şi în 60, şi în 90 de zile, depinde când eşti pregătit să pleci din casă sau să închei contractul cu banca.
Cum e mai bine, cât mai repede sau mai târziu?
G.P.: Eu zic că oamenii ar trebui să-şi pună 60-90 de zile în această notificare, în aşa fel încât să urmărească două ţinte: să fie realmente pregătiţi să plece din casă în momentul în care se încheie contractul la notar şi să acumuleze suficienţi bani din ratele neplătite din momentul în care se emite notificarea, în aşa fel încât să acopere inclusiv acel 2%-3% taxă, ca să nu mai întârzie încheierea actului, urmând ca după aceea, dacă doreşte recuperarea banilor de la stat, să facă un proces separat.
Dacă nu se face contractul la notar, ce urmează?
G.P.: Urmează al treilea pas: se merge în instanţă, unde judecătorul va pronunţa o hotărâre, care va ţine loc de act autentic de înstrăinare. În instanţă, judecătorul va putea să stabilească faptul că toate costurile acestei vânzări silite sunt în sarcina băncii, cu titlu de sancţiune, pentru că s-a opus la efectuarea actului de dare în plată. Aceasta este varianta în care omul încă nu a plecat din imobil, nu a fost evacuat, pentru că nu a fost executat silit, pentru că în varianta aceasta nu mai este nevoie să faci cei trei paşi, ci este suficient să facă o notificare, aşteaptă 30 de zile, după care se duce în instanţă şi cere constatarea ştergerii datoriilor.
Există o serie de subspecii de procese care vor apărea în această materie. De ce?
G. P.: Legea este simplă. Din păcate, sunt tot felul de opozanţi ai Legii dării în plată, care, numai pentru a arăta că legea este nemaipomenit de rea, vor intenta procese. N-au decât să facă procese, pentru că vor pierde şi pe contestaţii la notificare, şi pe excepţii de neconstituţionalitate. Dar, din păcate, vom pierde noi toţi. Am făcut un calcul şi mi-a ieşit că, pe această opoziţie judiciară la Legea dării în plată, probabil că sistemul bancar va cheltui cam 100 de milioane de euro, cu taxe de timbru şi cu avocaţi. Aceşti bani se vor regăsi în comisioanele pe care urmează să le plătim noi toţi. Aceste sume nu vor fi suportate nici de managerii băncilor recalcitrante, nici de asociaţiile de lobby, nici de domnul Isărescu, toate acestea vor fi în sarcina noastră.
Ca avocat, veţi apăra clienţi în astfel de cauze?
G.P.: Nu, categoric nu. N-am decât un număr limitat de notificări pe care le fac pro bono şi doar două procese pe care le fac pro bono, pentru a face pârtie. Nu voi lua nici un astfel de proces. A, există o excepţie, a creditaţilor care sunt în Programul “Prima Casă“, vor să facă darea în plată, dar legea le-a refuzat acest beneficiu. Voi face un astfel de proces, în aşa fel încât să demonstrez că excluderea de la beneficiul acestei legi este neconstituţională. Dar asta este tot.
Se vorbea şi despre o altă iniţiativă legislativă, pentru darea în plată în cazul Programului „Prima Casă“.
G.P.: Este o iniţiativă a domnului Zamfir, pe care o susţin. Este mai mult decât o dare în plată, este o preluare a imobilului de către ANL, aceasta urmând să lase cu chirie imobilul respectiv exact debitorului care nu a mai putut să-şi plătească datoria o perioadă suficientă pentru ca omul să-şi revină sau să se mute în altă parte cu chirie. În principiu, este vorba despre cinci ani. Dar este un proiect care probabil că va fi pus în discuţie în luna septembrie.
Cum trebuie să fie impozitul pe o tranzacţie de dare în plată, la valoarea bunului sau la valoarea datoriei?
G.P.: Nici una, nici alta. Nu există un impozit în situaţia dării în plată, pentru că nu este reglementat. În art. 111 din Codul Fiscal, este plasat de legiuitor în materia impozitului pe venit, ceea ce înseamnă că, pentru a avea un impozit, trebuie să ai un venit. Nu există un venit când dai în plată un imobil, pentru a se obţine o ştergere de datorie. În art. 111, al. 4, pentru a se stabili impozitul, se arată că trebuie ca părţile să declare un preţ al imobilului. Or, nu există un preţ, preţul e zero, este minus datoria. Pe de altă parte, nu există sub nici o formă o înţelegere între bancă şi consumator pentru a stabili această valoare. Ceea ce înseamnă că nu există o reglementare pentru un impozit.
Fiscul doreşte să reglementeze un impozit.
G.P.: Dacă Fiscul consideră că trebuie să se achite un astfel de impozit, se va expune cu siguranţă unor acţiuni în justiţie, ori din partea consumatorilor, ce vor fi iniţial de acord să plătească acest impozit ca să facă darea în plată, ori din partea băncilor. O chestiune relativ simplă se va transforma astfel într-un coşmar judiciar. Creditaţii se vor îndrepta contra statului, cerându-i impozitul de 2%.
Unii au fost deja evacuaţi din casă de executorul judecătoresc. Care este situaţia lor acum?
G.P.: Pentru cei deja evacuaţi, executaţi silit de imobilul ipotecat, impozitul este indiferent. Nefiind nimic de dat în plată, ci doar de şters datorii, impozitul nu are cum să fie aplicat. În Codul Fiscal nu se vorbeşte nicăieri despre darea în plată. Da, se vorbeşte despre dare în plată, dar cu altă configuraţie decât cea din Legea 77/2016 a dării în plată: în Normele metodologice. Spun „din păcate“ pentru că normele metodologice sunt aprobate prin hotărâre de guvern, care nu poate să completeze şi/sau să modifice legea. Ca să nu mai vorbim despre o contrazicere a legii.
Creditatul şi creditorul se pot înţelege?
G.P.: Se poate spune că tranzacţia aceasta, de dare în plată, e scutită de impozit, dar, oricum, dacă se pune impozitul în sarcina cuiva, probabil că părţile ce vor face actul de dare în plată se vor înţelege cine suportă acest impozit, precum şi în ce proporţie se împarte între părţi.
Totuşi, cine trebuie să plătească impozitul?
G.P.: Dacă faci echivalenţa cu vânzarea-cumpărarea, gândiţi-vă că aţi cumpăra un apartament pe credit sau cu cash. Acel impozit de 2%, pe care ar trebui să-l suporte vânzătorul, l-aţi plătit dvs., din cheltuielile de vânzare. Aşa şi aici: banca ar trebui să plătească. Dar, banca probabil că se va da lovită şi va spune „nu vreau să fac acest gest, de a plăti eu impozitul“ şi, în consecinţă, va trage de timp. E un comportament autoflagelant, pentru că notificarea odată făcută (anterioară actului de dare în plată) provoacă efectele pe care le are orice faliment, adică suspendă orice fel de efecte ale contractului de credit. În consecinţă, omul care vrea să dea în plată nu va mai trebui să plătească nici o rată pe perioada în care banca refuză plata impozitului.
Probabil că vor fi cauze în care litigiul pe darea în plată şi pe cine plăteşte impozitul va continua mult timp. Ce se va întâmpla atunci?
G.P.: Dacă se va aştepta cinci-şase luni pentru clarificarea situaţiei, băncile vor ajunge să implore, pur şi simplu, consumatorii să li se permită să plătească ele în locul lor sumele de bani. Aceasta este normal într-o cumpărare. Când sunteţi cumpărător, plătiţi toate taxele.
