Piaţa imobiliară din România este azi o imagine vie a ultimilor 26 de ani. Cea mai dinamică subpiaţă e cea a spaţiilor comerciale.
Stocul celor 600.000 de locuinţe făcute în România în anii ’80 nu a putut fi înlocuit în ultimii ani, deși în 10–15 ani acesta va ieşi din termenul de garanţie. Piaţa nu e funcţională, spune unul dintre analiştii chestionaţi de „România liberă“, dar este, paradoxal, dinamică: cererea existentă depăşeşte cu mult oferta de pe piaţă.
Consultantul imobiliar Ion Cătuţoiu afirmă că există o conexiune foarte clară ce se poate face între piaţa de locuinţe şi creditul bancar, în funcţie de nivelul chiriei care se cere. „Rata chiriei lunare şi rata creditului la bancă sunt aproape egale. Câteodată, e mai favorabil să plăteşti un credit decât să plăteşti chiria. O piaţă sănătoasă înseamnă însă că clientul poate să strângă nişte bani, să-şi plătească un avans şi să facă un credit. Nivelul chiriei e nivelul ce reprezintă cu adevărat piaţa. Acolo este vorba pur şi simplu despre cerere şi ofertă“, a explicat acesta.
Citește și: DAREA ÎN PLATĂ. O lege pe care nu o dorește nimeni
Consultantul spune că în România, pe piaţa închirierilor, dacă există un apartament bun, acesta se închiriază în aceeaşi zi. Dar mai este şi noţiunea de vechime a stocului şi ce procent din acel stoc se reînnoieşte în timp. „În anii ‘80, în România s-au construit peste 600.000 de locuinţe noi. Atunci s-a schimbat radical stocul de locuinţe. Azi, stocul de locuinţe mai noi de 10-15 ani are o pondere de sub 5% la nivel naţional“, atrage atenţia Ion Cătuţoiu.
Acesta detaliază: în loc să facem programe, prin care să încurajăm construcţia de locuinţe noi, să folosim instrumente de control, să dăm credite „Prima Casă“ pentru locuinţe noi, care vor avea termen de valabilitate 50 de ani de acum încolo, am garantat de la stat locuinţe care au fost construite în România între anii ‘60 şi 1989. Mai mult de 90% dintre credite s-au dat pentru aceste locuinţe.
Nimeni nu şi-a pus problema costului de înlocuire
Analistul economic Sorin Dinu a confirmat pentru „România liberă“, pe alte coordonate, cele spuse de Cătuţoiu. „N-ai avut o piaţă funcţională, o bază de date, de tranzacţii, aşa că au apărut şi la evaluatori comportamente nedorite: evaluarea proprietăţilor s-a făcut ca să meargă bine la bancă. Nimeni nu şi-a pus problema costului de înlocuire, a capacităţii financiare reale, pentru a da valoarea acelei proprietăţi. S-a lucrat într-o piaţă ca Vestul Sălbatic“, a explicat Sorin Dinu.
Totuşi, piaţa aceasta, paradoxal poate, e vie şi se dezvoltă în continuare. Conform Institutului Naţional de Statistică, numărul de tranzacţii din acest an este cel mai mare din istoria României, a spus „României libere“ Ion Cătuţoiu. „Nivelul anului trecut a fost peste cel al anului 2007 ca număr de tranzacţii. România de astăzi are o componentă foarte solidă, versus cea a anului 2007. Avem posibilitatea să vindem către oameni ce lucrează în IT sau la multinaţionale, cu venituri per capita, la un membru de familie, de peste 1.000 de euro. Dacă înmulţeşti cu doi, e un venit foarte bun. E foarte uşor pentru aceşti creditaţi să plătească o rată de 300-400 de euro pentru propriul apartament“, spune analistul imobiliar.
Cererea este foarte mare. Cătuţoiu susţine că rezidenţialele sub nici o formă nu vor putea echilibra cererea cu oferta, oricât de multe locuinţe se vor construi în următorii doi-trei ani. „Vor fi uşoare creşteri, nu mai mari de 2%-3%. Trebuie să facem o distincţie foarte clară între locuinţe ce se construiesc pentru piaţă şi locuinţe care se ridică de către aventurieri. Falimentele din anul 2009 sunt la locuinţe făcute de aventurieri, chiar dacă erau de afară, oameni care nu au consultat piaţa. Cine construieşte către piaţă va vinde repede, dar cu siguranţă vom vedea şi oameni care vor eşua“, a afirmat Cătuţoiu.
Acesta a explicat „României libere“ că piaţa de office şi cea comercială, de birouri, spaţii logistice şi comerciale, sunt cele mai mature segmente din piaţa românească. „Este un proces normal al unei pieţe mature să-şi elimine stocul neperformant şi să-şi împingă acel stoc spre faliment, reconversie sau alte situaţii. Vom avea construcţii de noi clădiri de birouri care se vor umple instant, dar şi clădiri vechi sau/şi care nu corespund calitativ ce vor sta goale“, prevesteşte Ion Cătuţoiu.
Totuşi, în viziunea lui Sorin Dinu preţurile imobiliarelor de la noi au fost şi sunt încă prea mari. „În SUA s-au făcut nişte analize. S-a calculat raportul dintre preţul unei case şi salariul mediu. În perioadele de piaţă imobiliară normală, aşezată, acesta era de ½ spre ⅓, pe când la momentul exploziei din 2007 a ajuns să fie de până la ⅛ din salariul mediu anual. În mod normal, făcând analogia cu situaţia din România, la salariul mediu din 2008, un apartament de două camere nu trebuia să coste mai mult de 30.000 de euro şi s-a vândut cu peste 100.000 de euro.“
Ion Cătuţoiu precizează însă că rapoartele făcute în America sunt un pic altfel realizate, pentru că se referă la o piaţă matură şi la salariul brut, nu la salariul mediu, şi pe familie, nu pe individ. „Diferenţa dintre noi şi SUA e ca şi cum l-am compara pe Funar cu Einstein. Vorbim despre piaţa americană, care înainte de criza subprimelor livra milioane de locuinţe pe an şi schimba stocul de apartamente vechi cu cel de apartamente noi.“
Servicii mai ieftine decât în Vest
Venitul mediu al unui român e de 2.681 de lei/lună, adică de 7.150 de euro anual. Analistul financiar Aurelian Dochia a explicat „României libere“ că aceste comparaţii România–Occident ar trebui să fie făcute la paritatea puterii de cumpărare. „În România, puterea de cumpărare este mai mare, nu atât la bunuri, cât mai ales la servicii. La bunuri, aproape că preţurile sunt similare cu cele din UE, dar la majoritatea serviciilor cumpărătorul din România beneficiază de preţuri mult mai mici. La frizer, în România te costă de trei-patru ori mai puţin decât la Viena sau la Paris. Cei 7.000 de euro din România reprezintă mai mult la noi decât în alt stat“, a explicat analistul.
Acest text a apărut în suplimentul Rl Imobiliare.
