Un apartament „vechi” de 2 camere dintr-un cartier-dormitor din Bucureşti (Berceni, Pantelimon, Drumul Taberei, Miltari) costă în jur de 45.000 euro. La o suprafata construită de aproximativ 65 mp (52-55 mp suprafaţa utilă), asta ar echivala cu un preţ de circa 700 euro/mp. S-ar putea obţine un preţ apropiat pentru un apartament nou? Răspunsul este da, dacă nu aveţi mari pretenţii la finisaje, locaţie şi regimul de înălţime.
Să luăm în calcul achiziţionare unui teren de 1.000 mp pe care se va construi un bloc cu 7 etaje şi o amprentă la sol de 300 mp (2 apartamente cu suprafaţă constuită de aproximativ 100 mp şi o garsonieră de 50 mp, restul fiind spaţii comune). La o suprafaţă totală construită de 2700 mp (nu uitaţi de parter şi subsol) şi un preţ plătit de investitor de 500 euro/mp pentru teren, avem ponderea terenului-185 euro/mp.
Mai departe avem ponderea construcţiei propriu-zise (varianta „la gata”, inclusive utilităţile). În acest moment preţul solicitat de firmele de construcţii oscilează în jurul a 400 euro/mp. Este un preţ care include şi marja de profit a constuctorului de 20-25% (ţineţi cont şi de discounturile la achiziţionarea materialelor care se obţin cand negociezi din partea unei companii ce ia cantităţi mari, minim 10%). Să luăm însă în calcul tot reperul de 400 euro/mp, deoarece ce câştigăm mai tăind din marja de profit a constructorului si periind discounturile la achiziţia de materiale pierdem din…spaţiile comune (preţul pe mp în cazul lor se împarte între ceilalţi locatari). Una peste alta am ajuns la 585 euro/mp construit pentru un apartamentul nou, inclusiv terenul aferent. Care ar trebui să fie un preţ corect de vânzare?
Depinde de sursa banilor. Dacă e vorba de un credit bancar, costurile cresc (la marja de profit a constructorului trebuie pusă dobânda). Să facem calculele aşa: 3-4% ponderea medie a cheltuielior cu dobânda (dezvoltatorul a avut probabil şi partea sa de capital), marja de profit de 20%, TVA redus de 5% la costul final. Adăugaţi deci toate astea la costul manoperei plus terenul aferent (600 euro/mp) şi ajungem la aproximativ 750-760 euro/mp pret de vanzare, cu mai puţin de 10% peste preţul apartamentelor vechi din zonă, ceea ce nu e tocmai rău.
Mai scund, mai scump
Comparaţia între regimul de înaltime şi preţ nu a ţinut multă vreme cont decât de…probabilitatea producerii unui cutremur important (apartamentele din blocurile cu 4 etaje erau ceva mai scumpe, considerându-se construcţiile mai mici mai „stabile”, cu o bază de susţinere mai mare; nimeni nu compara însă în mod profesionist fundaţiile în cele două cazuri). Un aspect care trebuie luat în calcul este şi ponderea terenului. În condiţiile în care preţurile au tot crescut, este o mare diferenţă dacă terenul are o pondere de 15% în preţul construcţiei sau de 30%.
