Prognoza. Managerul companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania, Valentin Ilie, estimeaza o usoara scadere a preturilor pana in primavara anului viitor.
Piata imobiliara ar urma sa inregistreze o micsorare destul de firava a preturilor in 2010. Reducerea nu va fi una accentuata "datorita corelarii veniturilor populatiei cu preturile apartamentelor, concomitent cu inlesnirea creditarii", explica Valentin Ilie, managerul companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania, intr-un interviu acordat ziarului Romania libera.
"Nu va mai fi o variatie foarte mare a preturilor locuintelor anul viitor. In cazul apartamentelor vechi, consider ca se va inregistra o scadere de circa 5-10%, in functie de numarul de apartamente scoase la vanzare. Pentru apartamentele noi, in schimb, in primavara, vom putea vedea un pret mediu mai scazut, probabil cu 10-15%", estimeaza Valentin Ilie.
» Ce se intampla cu preturile pe piata imobiliara in prezent?
Avem o schimbare drastica in ceea ce priveste modul de abordare a construirii pretului in piata. Putem spune ca avem o piata concurentiala, dar este schimbata la 180 de grade fata de ce a fost anul trecut. Oamenii incearca acum sa promoveze pretul mic care sa favorizeze incheierea tranzactiei, nu mai promoveaza ca in trecut ideea ca proprietatile se vor scumpi pe viitor. Presupunem ca lucrurile s-au asezat in piata de circa trei-patru luni, nu mai sunt fluctuatii de pret. Variatii mai exista numai in functie de numarul de oferte din piata.
"Au inceput sa apara tranzactii"
» Putem vorbi in prezent de un "pret corect"?
Da, putem vorbi de un pret corect in piata. Nu stiu daca este pretul asteptat, dar faptul ca in ultimele luni au inceput sa apara tranzactii, chiar si in contextul actual al lipsei creditarii, cred ca este mult mai bine. Daca au inceput sa apara tranzactii, cred ca putem vorbi de un pret corect, intrucat pentru prima data putem vorbi de o corelare a preturilor cu veniturile populatiei. De fapt, acest lucru a fost ignorat anii trecuti. Nu stiu, totusi, daca acesta este si pretul asteptat, insa este un pret care acum se poate negocia, ceea ce nu se intampla anii trecuti. Pretul corect ar trebui clar urmarit, pretul este esential in tranzactiile imobiliare in prezent, indiferent de zona sau de confort. Decizia de cumparare este strict legata de pret.
Educarea cumparatorului si a vanzatorului este esentiala in piata, insa aceasta nu se poate face peste noapte. In aceeasi situatie se afla si dezvoltatorii, pana nu s-au lovit de dificultati nu au schimbat strategia de marketing sau nu au coborat pretul.
"Preturi care au scazut cu pana la 50%"
» Cum se situeaza preturile apartamentelor in prezent comparativ cu 2008?
In multe zone avem preturi care au scazut cu pana la 50%. Putem vorbi de caderi de pret fata de anul trecut de la 170.000 euro, la 90.000 euro in Aviatiei, o zona considerata buna. In Drumul Taberei, de exemplu, preturile au scazut de la 130.000 la 70.000, pentru un apartament de trei camere.
Pe piata locuintelor noi, ieftinirile nu au fost atat de mari, din mai multe motive. Unii dintre dezvoltatori sunt angajati in credite si din aceasta cauza nu pot decide singuri sa scada pretul. In medie, pentru locuintele noi, preturile au scazut cu 10-15%, dar pe acest segment nu au ajuns inca la fundul sacului.
» In actualele conditii din piata, capitalul speculativ mai are forta de a influenta preturile?
Cu siguranta, nu mai avem acelasi volum de capital speculativ in piata, dar acolo unde este inca influenteaza enorm de mult pretul, pentru ca, in general, vorbim de sume mari in cazul tranzactiilor de tip speculativ.
Locuinte mai mici
» Cum vor evolua preturile locuintelor anul viitor? Cand se vor stabiliza?
Cred ca preturile s-au stabilizat, cel putin pe piata veche, si asteptam sa se stabilizeze si cele pe piata locuintelor noi. Cred ca vom avea o noua grila de preturi in momentul in care apar proiecte noi in piata. Locuintele care vor fi lansate de acum incolo vor fi la alte preturi. Din pacate, au scazut si suprafetele locuintelor o data cu pretul. Majoritatea incearca sa lanseze acum proiecte cu suprafete mici, la costuri de constructie mai mici. Putem vorbi de o anumita stabilitate pe piata imobiliara anul viitor, datorita corelarii veniturilor populatiei cu preturile apartamentelor, concomitent cu inlesnirea accesului la credite.
Nu cred ca vor mai fi foarte multi dezvoltatori care vor construi locuinte fara sa ia in considerare cat poate populatia sa plateasca. Nu va mai fi o variatie foarte mare anul viitor. In cazul apartamentelor vechi, consider ca se va inregistra o scadere de circa 5-10%, in functie de numarul de apartamente scoase la vanzare. Pentru apartamentele noi, in schimb, in primavara, vom putea vedea un pret mediu mai scazut, probabil cu 10-15%.
Pe piata veche deja s-a ajuns la un anumit nivel al preturilor, din care proprietarii nu vor mai putea sa mai scada prea mult. Pentru locuintele situate in ansamblurile rezidentiale noi, preturile vor scadea, in contextul aparitiei in piata a apartamentelor din cadrul proiectelor noi, incepute in ultima perioada si finalizate la preturile de constructie mult mai mici comparativ cu anii anteriori.
"Transparenta foarte-foarte mica in Romania"
Valentin Ilie spune ca "in Romania exista o transparenta foarte-foarte mica". Explicatia sa este ca "nu se lucreaza pe exclusivitati". Managerul Coldwell Banker face comparatia cu piata americana. "In SUA, in momentul in care cunosti un proprietar care vrea sa cumpere, obtii exclusivitate pentru toate proprietatile sale. Acolo functioneaza un sistem, MLS (Multi Listing System), care la noi a fost un esec total. Nu putem vorbi de transparenta in piata, pentru ca eu, ca broker, sunt obligat de conditiile actuale sa-mi securizez afacerea", motiveaza Valentin Ilie.
EFECTUL NR. 1: "Prima Casa" a facut sa sune telefoanele
Valentin Ilie spune ca Programul "Prima Casa" a avut consecinte si la firma pe care o conduce. "Pentru noi, Coldwell Banker, efectele Programului «Prima Casa» au fost majore. In primul rand au inceput sa sune telefoanele."
Valentin Ilie evalueaza si impactul asupra pietei: "Romanii au avut din nou acces la creditare. Pe de alta parte, programul a fixat un plafon care a ajutat la stabilizarea preturilor. S-a intamplat ceva, a fost mai bine ca a fost lansat, chiar daca a avut multe probleme". Nu toate preturile au fost influentate intr-un mod similar.
"Au crescut putin preturile la apartamentele ieftine, cu 5-10% maxim. Nu a fost o permanenta. In primele trei zile s-au scumpit toate, dar acestea au fost niste varfuri, iar noi nu luam in considerare varfurile. Totodata, preturile apartamentelor de trei camere au mai scazut, pentru a se apropia de plafonul (n.r. – 60.000 euro) impus de «Prima Casa»", afirma managerul companiei Coldwell Banker.
