"Vand garsoniera cu multiple imbunatatiri – gresie, faianta, termopane, usi noi, amenajare stil american." In urma cu 3-4 ani investitia in modernizarea locuintei de la bloc era usor de bagat in pret si se amortiza rapid. Acum insa cumparatorii sunt rari si din ce in ce mai zgarciti.
De ce m-am oprit la garsoniere? Pentru ca sunt cele mai versatile proprietati si isi schimba mai repede si mai des proprietarul. Sa presupunem ca o cumperi la 25-30 de ani. Daca nu ai de gand sa ramai singur(a) toata viata, pot banui ca in cativa ani te vei muta. Fireste, o poti inchiria si poate cu banii pe chirie acoperi, eventual, o parte din ipoteca pentru o locuinta mai mare (apartament sau casa). Dar, poate vrei sa o vinzi pentru ca ai nevoie sau vrei sa dai un avans mai mare. Nu ar fi bine sa te gandesti inca dinainte de a cumpara la valoarea de revanzare?
Cat merita sa investesti in modernizari? Iti mai scoti banii daca ai cumparat intr-un moment neprielnic al pietei? As pune aici si apartamentele cu doua camere. O data cu nasterea primului copil, cuplurile se gandesc tot mai des la o locuinta mai spatioasa. Apartamentele de doua camere au si ele deci sanse mari de revan-zare, chiar daca proprietarii locuiesc in ele, de regula, mai multi ani decat in garsoniere.
Modernizari de vis. Am remarcat ca multi oameni care isi cumpara pentru prima data propria locuinta rezista cu greu tentatiei de a investi in imbunatatiri ca si cum le-ar face pentru tot restul vietii. La urma urmei, vrei sa-ti faci locuinta asa cum ai visat! Schimbi usa de la intrare, pui gresie, faianta, parchet, sanitare noi, schimbi usile de la incaperi, ferestrele, ba poate te gandesti chiar sa redesenezi – cat se poate – structura interioara: darami o camara ori un perete de la bucatarie ca sa ai un living mai spatios.
Uneori, modernizarile sau imbunatatirile, cum li se spune prin anunturi, costa bani buni. Cu cat locuinta e mai spatioasa si visul proprietarului mai ambitios, cu atat bugetul este mai consistent.
Cat investesc? Nu intotdeauna procentul e relevant. O intrebare mai buna ar fi cat am dat, cat mai investesc in modernizari si cat pot lua in momentul REVÂNZaRII. Una e daca ai platit 20.000 pe o garsoniera in care ai mai bagat inca 5.000 (25%) si alta e daca ai dat 35.000 si aceeasi suma pentru modernizari (14%). La preturile de acum, in primul caz, esti – sau mai bine spus, INCa mai esti – pe plus, desi proportional cu pretul de cumparare ai investit mai mult. In al doilea caz ar fi trebuit deja sa vinzi sau pregateste-te sa mai stai cativa ani in garsoniera ta ca sa recuperezi banii.
Atentie la disproportii! As identifica doua tipuri de disproportie: unul are legatura cu zona, celalalt cu calitatea imobilului in care se afla apartamentul. "Locatie, locatie, locatie" – laitmotivul pietei imobiliare – ar trebui sa fie permanent in mintea micului investitor in imobiliare. De ce? Pentru ca de asta depinde in cea mai mare masura valoarea de revanzare a proprietatii. Daca in perioade de expansiune imobiliara valoarea de piata a proprietatilor creste sustinut atunci investitia in modernizari va fi amortizata mai repede. Dar daca piata se intoarce si trendul devine scazator, cum e cazul acum? De obicei, corectiile sunt cu atat mai drastice si revenirile de pret cu atat mai lente cu cat proprietatea e mai indepartata de zonele centrale. "Imbunatatirile de exceptie" sunt mai usor de inclus in pret daca garsoniera/apartamentul ar fi, sa zicem, in Baneasa decat daca ar fi in Balta Alba sau la capat de Militari.
Apoi, calitatea tehnica a imobilului: acoperi baia cu gresie si faianta "de import", schimbi toata tevaraia si obiectele sanitare dar coloanele comune sunt "coapte" de rugina! Ai o "bijuterie" de garsoniera intr-un bloc cu mari uzuri tehnice si te miri ca musterii stramba din nas.
Tipuri de imbunatatiri. Le-as imparti in doua mari categorii: utile si estetice. Asupra celor utile e mult mai lesne de cazut de acord decat asupra celorlalte; cumparatorul va accepta deci mai usor includerea lor in pretul de vanzare. O usa noua la intrare – de regula metalica –, ferestre din termopan, un parchet de calitate, pot fi socotite in general utile si acceptate ca valoare adaugata. Altfel stau lucrurile cu gresia si faianta, de exemplu; e tipul de modernizare cel mai intens promovat prin anunturi, dar poate deveni un serios impediment de ordin estetic, pentru ca, nu-i asa, nu intotdeauna gusturile se potrivesc.
In caz de nepotriveala, proprietatea sta la vanzare pana apare cumparatorul potrivit sau cel ce vinde poate fi nevoit chiar sa taie din pret echivalentul deranjului financiar provocat de indepartarea gresiei si faiantei "de bun gust" in care a investit vanzatorul. Sau: daramati o camara ca sa faceti un hol mai mare – apropo, cat din cele 24 de ore petreceti in hol? – in loc sa fi investit in suplimentarea confortului din living, de exemplu. O alta controversa: bucatariile in stil american, care presupun modificari destul de costisitoare.
Sunt cumparatori care le accepta cu entuziasm. Sunt altii insa care nu vor sa stea la televizor laolalta cu aroma de ciorba sau tocanita. Ca tot veni vorba de modificari ale structurii interiorului: eu unul, inainte de a cumpara, m-as interesa serios daca au fost sau nu facute cu aprobari mai ales dupa zguduiala din aprilie!
