Situat la nord de capitala si considerat pana in urma cu un an-doi ca fiind una din cele mai exclusiviste zone rezidentiale, cartierul Iancu Nicolae este acum impanat de anunturi de vanzare-cumparare de locuinte. Strada Erou Iancu Nicolae, din Pipera-Voluntari, pare scoasa la mezat. Doua din trei case au gardurile acoperite de afise postate de particulari, zidurile au si ele anunturi publicitare, iar totul a ajuns sa semene cu un urias panou de afisaj al unei agentii imobiliare.
Fenomenul este explicat de analisti ca fiind, in principal, efectul crizei financiare manifestate la nivel international si care a afectat si segmentul imobiliar din Romania. In zona rezidentiala Pipera, volumul vanzarilor este mai scazut cu 30-40% fata de perioada similara a anului trecut, iar principalele motive sunt zvonistica, explozia nejustificata a preturilor pe anumite portiuni si infrastructura inca incapabila sa sustina intr-un mod rezonabil proiectele demarate in zona sau alte proiecte noi. Interesul investitorilor si cumparatorilor in aceasta zona a scazut in ultima perioada, preturile de prezentare ale proprietatilor fiind nerealiste in foarte multe dintre situatii. Dintr-un cartier care atragea in special cumparatori dintre oamenii bogati, acum zona devine una mixta, cu vile ce costa peste 1,5 milioane euro, dar si apartamente de 150.000- 200.000 euro.
Fenomenul exploziv al vanzarilor in aceasta zona a aparut pe fondul crizei cu care se confrunta piata imobiliara. Daca in ultimii doi-trei ani pretul terenului in Pipera-Voluntari a crescut chiar de zece ori, in ultimele luni tranzactiile imobiliare in zona stagneaza, iar la putinele vanzari care se fac proprietarii, fortati de diverse imprejurari, au inceput sa lase din pret.
Vile de milioane
Zona Pipera-Voluntari a inceput sa cunoasca o dezvoltare accelerata in jurul anilor 1997-1998, intr-o perioada cand se cautau terenuri aflate in imediata apropiere a Bucurestiului, la un pret rezonabil, pe care se puteau construi imobile cu regim redus de inaltime. De la cativa euro, pretul pe metrul patrat in acea perioada, la 1.000-1.500 euro pe metrul patrat anul trecut, atat a fost saltul valorii terenului. Proprietarii de terenuri au inceput sa construiasca vile luxoase, spatioase, cu dotari care mai de care. Toate acestea in conditiile in care unele utilitati (canalizare si gaze) in zona nici nu existau.
In urma cu doi ani, una dintre vilele din Pipera era scoasa la vanzare de o agentie imobiliara pentru 10 milioane euro, pret mai mare decat al unor palate vechi din centrul Bucurestiului. Preturile vehiculate pe piata pentru casele din Iancu Nicolae au declansat o adevarata avalansa de constructii, preturile crescande ale terenului determinand proprietarii sa utilizeze fiecare petic de pamant. Terenul scump i-a determinat pe proprietari sa inghesuie imobilele, iar drumurile de acces foarte inguste creeaza un anumit disconfort pentru conducatorii auto.
Cu toate acestea, pana anul trecut, vilele din Pipera erau la mare cautare chiar si la preturi ce depaseau cu mult unu sau doua milioane de euro.
Se cer 1.000 euro/mp, dar nu se mai vinde
"In general, anul trecut, terenurile din cartierul Iancu Nicolae erau scoase la vanzare la un pret de 1.000-1.200 euro/mp. Acum inca se mai cer 1.000 euro/mp, dar nu se vinde. La fel, pentru metrul patrat construit pretul era de circa 2.000 euro; acum se cer 1.200-1.400 euro. De asemenea, nu stim cine cumpara. Din cate stiu, tranzactiile imobiliare in zona stagneaza de o perioada buna", a precizat Catalin Militaru, manager la Evergreen House Imobiliare.
Sunand la telefoanele afisate cu vanzari de terenuri, majoritatea interlocutorilor raspundeau fara a clipi ca pretul solicitat este de 1.000 euro pe metrul patrat, precizand insa ca se mai poate negocia. Pentru parcelele de teren cu suprafete mai mari de 1.000 metri patrati si pentru care pretul cerut sarea de un 1,2-1,5 milioane de euro, proprietarii erau dispusi sa lase pana la un milion de euro.
Cu toate acestea, analistii imobiliari afirma ca e greu de crezut ca se mai poate vinde la un asemenea pret in situatia actuala. In cateva cazuri, am gasit cativa proprietari de terenuri dispusi sa vanda la 600-700 euro/mp in zone unde nu sunt toate utilitatile. Andrei Botis, de la NAI Property Partners, spune ca, probabil, numarul mare al ofertelor de vanzare din zona se datoreaza si faptului ca oamenii au ipoteci la banci. "Unele preturi cerute sunt exagerate. E greu de spus ce se va intampla. Putine se vor tranzactiona, si la preturi reduse. Pot sa va spun insa ca noi am avut oferte la terenuri, pe Iancu Nicolae, cu iesire la strada, cu 500 euro/mp, terenuri care inainte se vindeau cu 1.000 de euro", a spus Botis.
Casa "la rosu" cu 1,2 milioane euro
Cei care vand case in Iancu Nicolae ofera, inspirati probabil de dezvoltatorii imobiliari, bonusuri dintre cele mai ciudate, precum perdele Austria, mobilier Lengel, boilere, doar-doar accepti oferta de 1,5 milioane pentru o casa fara subsol, cu parter, etaj si mansarda, cu garaj in curtea din care nu au mai ramas liberi decat vreo 200 de metri patrati, eventual cu un calcan la una dintre laturi. Dupa lungi negocieri, sunt dispusi sa scada 100.000, dar nu mai mult, "pentru ca are perdele de calitate si centrala pe motorina plus gaz".
Putine sunt vilele pentru care se cere sub un milion de euro. Un astfel de proprietar, care ofera o vila la 950.000 euro, ne spune insa ca vila pe trei niveluri "nu are subsol pentru ca in zona nu e recomandat".
Surpriza foarte mare a fost insa cand am vazut o casa "la rosu", cu utilitatile la poarta si cu un teren liber de circa 700 metri patrati. Proprietarul cerea 1,25 milioane euro, iar de negociere "nu se pune problema, pentru ca e gratis casa la cat costa terenul". Un expert imobiliar ne-a declarat ca o casa care anul trecut era evaluata de o banca la 1,2 milioane euro in prezent, la o noua evaluare, abia ajunge la 700.000 euro.
Zona de investitii
Radu Zilisteanu, analist imobiliar, afirma ca sunt mai multe motive pentru care oamenii se grabesc sa vanda in zona respectiva. "Efectele crizei se resimt si oamenii au nevoie de lichiditati. Acolo au fost si sunt mai multe probleme. Pe anumite portiuni nici macar nu sunt toate utilitatile. Traficul in zona constituie o alta problema, e greu sa te misti in zona, e greu sa ajungi etc. In plus, nu sunt suficiente spatii cu destinatie dedicata, gradinite, scoli etc. In general, cei care au construit au facut-o ca investitie, era o perioada in care zona era la mare cautare", precizeaza Zilisteanu.
Arhitectul Eduard Sagatelian considera ca numarul foarte mare de vanzari in Iancu Nicolae, in ultima perioada, este si urmarea situatiei actuale de pe piata: "Toti incearca sa vanda, poate se cere mult, dar lumea asteapta sa scada preturile". Arh. Sagatelian considera ca numarul mare de constructii aparute in zona se datoreaza si schimbarii PUG, care permite acum construirea de imobile cu regim de inaltime parter plus patru etaje . "Acest lucru a atras dezvoltatorii imobiliari care construiesc pe inaltime, pretul terenului fiind neavantajos pentru o locuinta unifamiliala. Firesc, aceste companii vor sa si vanda, de aici si oferta mare din zona."
» Cartier mixt
Daca in urma cu un an si jumatate zona Iancu Nicolae-Pipera atragea in principal cumparatori din patura bogata si din clasa peste medie, acum dezvoltatorii si-au indreptat atentia si spre clasa de mijloc, venind cu oferte care tintesc aceasta categorie sociala (case individuale, duplex si apartamente cu suprafete medii si preturi accesibile). Zona devine una mixta, aici se gasesc acum si vile ce costa peste 1,5 milioane de euro, dar si apartamente de 200.000 de euro.
"Preturile de prezentare ale proprietatilor nu sunt realiste in foarte multe dintre situatii, insa se tinde spre o reglare intre pretentiile vanzatorilor si ceea ce poate asimila piata acum. Pretul de prezentare este de obicei brut si reprezinta cea mai optimista asteptare a proprietarului, insa in urma negocierilor se ajunge la un pret de vanzare cu pana la 20% mai mic decat cel anuntat in prima faza.
Volumul vanzarilor este mai scazut cu 30-40% fata de perioada similara a anului trecut, iar principalele motive sunt zvonistica, explozia nejustificata a preturilor pe anumite portiuni si infrastructura inca incapabila sa sustina intr-un mod rezonabil proiectele demarate in zona sau alte proiecte noi. Au fost situatii speciale in care locatarii din zona Iancu Nicolae-Pipera au avut neplaceri legate de defulari ale canalizarii etc., care au fost indelung mediatizate, ceea ce a scazut considerabil interesul investitorilor si al cumparatorilor in aceasta zona", a precizat Mihaela Postolache de la Eurometropola Estate.
