Bucurestenii care vor sa-si cumpere o locuinta intr-un bloc nou au de unde alege, cel putin teoretic. Exista multe proiecte rezidentiale in toate zonele orasului care incearca sa-i atraga pe clienti cu oferte, care de care mai tentante. In realitate, lucrurile nu sunt chiar roz, asa cum incearca sa le prezinte dezvoltatorii imobiliari. Acest lucru a fost constatat de reporterul "Romaniei libere" care a pretins ca este un cumparator interesat de oferta de locuinte de pe piata rezidentiala noua. Concluzia raidului pe care l-a facut prin cinci ansambluri rezidentiale, atat din zona centrala, cat si de la periferie, este aceea ca preturile mari ale apartamentelor nu inseamna automat si un confort deosebit in locuinte. Am descoperit ca suprafetele apartamentelor nu sunt pe masura asteptarilor, ca exista riscul ca blocurile sa nu fie terminate la timp sau ca noii proprietari au sanse mari sa se mute si sa locuiasca o buna perioada in veritabile santiere in lucru. De asemenea, am mai constatat faptul ca la preturile anuntate de vanzatori pentru apartamente trebuie luate in calcul si alte cheltuieli, cum ar fi cumpararea unui loc de parcare – la fel de scump ca si o masina – sau cele de administrare a spatiilor comune din imobil, care sunt mult mai mari decat la apartamentele vechi.
» Reporterul "Romaniei libere" s-a pus in situatia unui bucurestean care vrea sa-si cumpere un apartament intr-un bloc nou. Concluzia este aceea ca preturile locuintelor sunt prea mari raportat la conditiile oferite.
» Printre inconveniente le amintim pe acelea ca suprafetele apartamentelor nu sunt pe masura asteptarilor, ca exista riscul ca locuintele sa nu fie predate la timp sau ca noii proprietari sa se mute in santiere in lucru.
» La preturile anuntate de vanzator pentru apartamente trebuie luate in calcul si costurile cu locurile de parcare – la fel de scumpe ca si masinile –, cheltuielile cu administrarea imobilelor si altele.
Bucurestenii care vor sa se mute intr-un apartament nou au cel putin teoretic multe optiuni. Oferte care proclama avantaje substantiale sunt la tot pasul. Sub acoperirea unui cumparator obisnuit, "Romania libera" a vrut sa vada cum arata de fapt aceasta piata. Am ales cinci complexuri rezidentiale situate atat la periferie, cat si in zonele centrale ale orasului: Family Villa si New Ghencea Residence din Prelungirea Ghencea, Asmita Gardens de pe Splaiul Dambovitei, Emerald Residences de pe malul Lacului Tei si Bell Residence Mall Vitan.
Preturi ametitoare
Primul soc pe care-l ai cand intri in pielea unui cumparator de locuinta noua este pretul. Asta, chiar daca agentii de vanzari incearca sa-ti prezinte apartamentul ca pe un mic palat regal. Sa le luam pe rand. Prima optiune a fost intr-o zona buna, si anume cartierul de lux Emerald Residences. Aici un apartament cu trei camere – la etajul opt, deci cu o buna vedere spre Lacul Tei – costa nu mai putin de 358.000 euro. Cu tot cu TVA. "Cel mai ieftin e de 306.000 euro si are 124 de metri patrati. Mai avem si duplexuri – adica livingul la parter si cele doua dormitoare la etaj – la 313.000 euro. Locuinta are si o gradina de 40 metri patrati", imi explica agentul de vanzari Diana Codreanu.
In acest complex as fi putut gasi si o oferta mai accesibila: un apartament cu doua camere, fara balcon, la pretul de 130.000 euro fara TVA. Preturi semnificative am intalnit si la celelalte ansambluri rezidentiale. La Asmita Gardens, de pe malul raului Dambovita, o garsoniera de 54 de metri patrati (din care 11 metri patrati reprezinta terasa) costa nici mai mult, nici mai putin de 118.000 euro fara TVA. "Are aer conditionat din standard, pentru ca e centralizat pe bloc", incearca sa mai indulceasca socul agentul de vanzari Ionut Balau. "Va pot da o garsoniera langa Parcul Cismigiu cu 184.000 euro fara TVA", spune Cristian Voica de la Agentia GDV Smart Solutions. Prin comparatie cu aceste oferte, zonele periferice par chiar accesibile.
O garsoniera in complexul New Ghencea Residence ajunge la "numai" 75.000 euro, iar un apartament cu doua camere intr-un bloc tip vila este cuprins intre 95.000 euro si 124.000 euro. "Garsoniera are 61,35 metri patrati si se poate compartimenta ca un apartament de doua camere", spune agentul imobiliar Adrian Ruse. Ba, ca sa fie mai convingator, vorbeste pe tonul cu care ar prezinta aproape un teren de fotbal. "Este foarte mare garsoniera, sa fim seriosi".
Suprafetele "inselatoare" ale apartamentelor
Pe hartie suprafetele noilor locuinte par a fi, intr-adevar, generoase. In realitate insa, lucrurile nu sunt chiar asa. In toate cele cinci ansambluri in care am fost am avut aceeasi senzatie ca spatiul este "inghesuit" la fel ca in blocurile comuniste. Explicatia este simpla si mi-a oferit-o chiar unul dintre agentii de vanzari cu care am discutat. "Multi anunta ca vand o locuinta cu suprafata de 140 metri patrati. Dar ce inseamna aceasta suprafata? De fapt, avem apartamentul care are doar 100 de metri patrati, balconul de 20 de metri patrati si cota indiviza din spatiile comune (lift si scari) care inseamna alti 20 de metri patrati. Multi dezvoltatori imobiliari nu-ti explica insa toate lucrurile acestea atunci cand incearca sa-ti vanda locuinta", spune Ionut Balau de la Asmita Gardens.
Loc de parcare ce costa cat o masina buna
La alegerea unei locuinte trebuie avute in vedere si cheltuielile care nu sunt incluse in pretul final. De pilda, un loc de parcare poate reprezenta un efort financiar deloc de neglijat. Cel mai scump este tot la Emerald Residences – 17.500 euro fara TVA parcarea subterana si 15.000 euro la suprafata. La Asmita Gardens un loc de parcare costa intre 10.000 si 15.000 euro, in functie de locatie: sub cerul liber sau in subteran. La complexul Family Villa doar dreptul de a-ti parca masina langa peretele blocului face 5.000 euro. "E atat de mult pentru ca locul are 12,5 mp si se calculeaza la valoarea terenului din zona respectiva. Daca punem 400 euro pe metru patrat, asta-i suma", imi explica reprezentantul acestui dezvoltator, Ionut Copoiu. Pe de alta parte, agentul de vanzari al cartierului New Ghencea Residence, Adrian Ruse, este sincer: "Se poate lasa masina in zona, nu va trebuie neaparat loc de parcare".
Cat costa un administrator de bloc nou?
sirul cheltuielilor cu un apartament nou e destul de lung. Dupa ce proprietarul se muta, are de achitat lunar o suma de bani pentru intretinerea spatiilor comune. Acestea cresc daca blocul e amplasat intr-un complex rezidential, pentru ca includ si paza cartierului sau sala de fitness. "Costurile de intretinere comune sunt de 0,25 euro pe metrul patrat de apartament, dar numai costuri administrative. Nu intra gradinaritul si lumina pentru spatiile comune, pentru ca se vor imparti in functie de numarul de persoane din complex", raspunde Diana Codreanu de la Emerald Residences intrebarii mele. Acest tarif este mai mare insa in alte cartiere, cum ar fi Asmita Gardens, unde este de 0,50 euro pe metru patrat pe luna. In alte ansambluri, un loc in adapostul antiaerian costa la unele blocuri 1.000 de euro.
Lux in praf si noroi
Inainte de a va decide sa cumparati un apartament intr-un bloc aflat in stadiu de proiect sau de constructie, trebuie sa luati in considerare doua mari inconveniente. Primul este legat de faptul ca s-ar putea sa nu va mutati la data la care scrie in contract. Numeroase proiecte imobiliare din Bucuresti au depasit data anuntata pentru finalizarea lucrarilor. "Suntem si noi deja in intarziere, intre trei si cinci luni. Deja termenele pe care le prezint noilor clienti sunt decalate. Intarzierile sunt datorate, mai ales, lipsei de forta de munca. Cel care intarzie este constructorul, nu noi", se scuza Ionut Balau.
Al doilea deranj: dezvoltatorii, din graba de a primi de la clienti toti banii, ii vor muta pe acestia in noile case inainte de a inchide santierul. De exemplu, la Asmita Residences proprietarii vor locui timp de sase luni – promisiune pe hartie, caci tocmai am aflat ca termenele sunt decalate – intr-un veritabil santier. "Proiectul se desfasoara in doua faze de productie: la prima vor fi gata trei blocuri care se vor livra in ianuarie 2009. In a doua faza, patru blocuri livrate in septembrie 2009. Nu e un inconvenient pentru cei care se vor muta in prima faza, pentru ca blocurile din partea a doua vor fi ridicate si se va lucra doar la finisajele exterioare. Zgomotul si praful nu mai sunt atat de deranjante, desi vor circula masini grele in aceasta zona. Dar sase luni de zile nu avem ce sa facem", afirma agentul imobiliar de la Asmita.
La Emerald Residence se ajunge deocamdata pe doua strazi desfundate. Cei care s-au mutat deja se murdaresc de praf sau de noroi atunci cand ploua. "santierul nostru se va finaliza peste o luna, dar cele doua drumuri de acces se vor asfalta pana la finalul anului", recunoaste Diana Codreanu.
» Proiecte Intarziate si jumatate de an
Termenul de livrare a peste 1.200 de apartamente noi din Bucuresti a fost depasit cu pana la jumatate de an fata de data asumata de constructori prin contract.
Numarul insuficient de muncitori, vremea proasta de iarna trecuta si intarzierea obtinerii autorizatiilor de constructie, din motive de birocratie, sunt cateva dintre justificarile folosite de dezvoltatori. Potrivit Ziarului Financiar, printre proiectele care ar fi trebuit finalizate in primul semestru al acestui an, dar sunt inca in faza de santier, se numara Planorama (Colentina), Residenz (Chitila), Primavara (Drumul Taberei) sau Ibiza Sol (Pipera).
Exista totusi un "avantaj" pentru proprietarii de apartamente care asteapta sa se mute in casa noua. Ei primesc de la dezvoltatorii de proiecte despagubiri de 0,02% din pretul de achizitie al locuintei, astfel ca pot recupera si pana la 5% din valoarea constructiei.
Pe de alta parte, in ciuda dificultatilor de intarziere, anul acesta sunt asteptate a se da in folosinta un numar-record de locuinte – aproximativ 6.000 –, in crestere cu peste 100% fata de anul trecut.
» E complicat cu creditul ipotecar
Pentru cei care nu au destui bani sa cumpere apartamentul cu banii jos e destul de complicat sa obtina un credit pentru o locuinta aflata in stadiu de proiect. In acest moment, constructia practic nu exista din punctul de vedere al bancilor, pentru ca nu sunt facute actele de cadastru si intabulare. Dezvoltatorii obtin documentele respective abia la finalizarea constructiei. Pentru client acest lucru are o importanta foarte mare, deoarece el trebuie sa plateasca de la inceput o buna parte din costul locuintei.
Este vorba, in primul rand, de o taxa de rezervare a casei, care variaza intre 3.000 si 5.000 euro – ulterior va fi scazuta din pretul final –, si apoi de un avans cuprins intre 20% si 40% din pretul apartamentului. Bani pe care trebuie sa-i obtina din alte surse decat bancare. Unii dezvoltatori practica preturi diferite pentru cei care nu platesc cu banii jos. "Garsonierele costa intre 67.000 si 75.000 euro in conditii de plata cash. Daca banii sunt din credit de la banca, pretul se negociaza cu dezvoltatorul. In aceasta situatie, vrea mai multi bani. Asta, deoarece considera ca face blocul pe banii lui si si-i recupereaza abia la finalul constructiei. La plata cash el primeste bani pe etape de constructie", zice Cristian Voica de la Agentia GDV Smart Solutions.
Toti cei cu care am discutat au promis insa ca pretul contractat va ramane acelasi cu cel trecut initial in acte. Dar, atentie, trebuie sa cititi bine documentele pe care le semnati. "La un cartier constructorul a lasat o portita in contract si omul le-a vandut apartamentele fara sa le mai spuna ca nu e inclus TVA-ul. Acum le cere TVA clientilor. Dar e greseala clientilor ca nu au citit contractele si nu s-au interesat", admite Adrian Ruse, agent imobiliar pentru New Ghencea Residence.
