Criza. Viorel Lacatus, Investment Agency Director al companiei BNP Paribas Real Estate Romania, spune ca doar 30% din birourile construite la sfarsitul lui 2009 erau preinchiriate.
Companiile care se infiinteaza se gandesc de doua ori inainte de a inchiria spatii de birouri. Cei care o fac totusi au posibilitatea sa ceara inclusiv 6 luni de gratuitate. Anul 2010 se anunta unul greu pentru dezvoltatori, fie ca au investit in zona de birouri, de retail sau rezidentiala, dupa cum spune Viorel Lacatus, Investment Agency Director al companiei BNP Paribas Real Estate Romania.
» Nivelul chiriilor din spatiile de birouri a fost in scadere inca de la inceputul anului 2009. La cat a ajuns in trimestrul 3 (T3) al anului trecut? Cu cat credeti ca vor mai scadea dezvoltatorii preturile?
Pana la momentul actual, pe piata spatiilor de birouri s-a remarcat concentrarea temporara a livrarii de noi spatii (300.000 mp de suprafata desfasurata adaugati in T1-T3 2009 la stocul existent), rezultand un total de 2,2 milioane mp de suprafata construita.
Cresterea semnificativa a ratei totale de neocupare este o alta caracteristica a pietei de birouri din 2009 (de la 4,5% in T4 din 2008 la 14% in T3 din 2009). Suprafata totala de birouri inchiriata in semestrul 1 din 2009, de aproximativ 80.000 mp construiti, a fost cu 60% mai mica fata de cea din semestrul 1 din 2008. In trimestrul 3 din 2009, ritmul de scadere a nivelului chiriilor solicitate s-a temperat, comparativ cu primul semestru, cand descresterea chiriei de baza s-a situat in general la 10-15%, iar cea a chiriei nete la 20-25%.
Gratuitate la plata chiriei intre 3 si 6 luni
» Cum va influenta piata de birouri un an 2010 care se anunta la fel de greu ca si cel care tocmai s-a terminat, cu falimente ale firmelor mici, dar nu numai?
Rata de neocupare continua sa se mentina la un nivel ridicat. Suprafata de birouri ce s-a finalizat in T4 din 2009, de 140.000 de mp, are un grad redus de preinchiriere de doar 30%.
Cererea din partea companiilor ce intra pe piata este drastic redusa, iar dificultatile si constrangerile financiare ale dezvoltatorilor descurajeaza initierea proiectelor de mari dimensiuni. Acest lucru poate conduce la aparitia unei noi etape pe piata birourilor in 2011-2012, cand, in conditiile revigorarii cererii, este posibil ca oferta existenta sa fie limitata si insuficienta.
"Diversificarea stimulentelor pentru atragerea potentialilor clienti"
» Ce avantaje primesc sau pot solicita acum noii chiriasi, in conditiile in care nu prea exista cerere pe aceasta piata?
In conditiile actuale, ale unei piete a chiriasului, cu o oferta ce depaseste cererea, chiriasii pot cere urmatoarele avantaje: 3-6 luni de gratuitate la plata chiriei, suportarea cheltuielilor de partitionare de catre proprietar, preluarea costului de relocare de catre proprietar. De asemenea, noul proprietar poate oferi si plata penalizarilor datorate de chiriasi vechiului proprietar pentru iesirea din spatiu inainte de expirarea contractului.
» Dezvoltatorii rezidentiali care depind de creditele bancare vor fi obligati sa termine de construit si sa si vanda. Cum vor reusi lucrul acesta in 2010?
Segmentul rezidential este piata cea mai afectata de contextul economic si financiar actual. S-a blocat finantarea bancara pentru segmentul populatiei cu venituri medii si medii superioare, s-au stopat activitatile fondurilor speculative. De asemenea, au existat dificultati financiare pentru dezvoltatori, reflectate in capacitatea acestora de a finaliza proiectele aflate in constructie sau in inceperea procedurilor de faliment.
Numarul mare de proiecte, lansate in perioada de efervescenta a pietei imobiliare din Romania (2007-2008), reprezinta sursa cresterii semnificative a ofertei de apartamente noi. O alta sursa semnificativa a cresterii ofertei o reprezinta investitorii speculativi si persoanele fizice. O solutie pentru acestia este diversificarea stimulentelor pentru atragerea potentialilor clienti.
Magazinele de tip discount au cunoscut o evolutie pozitiva anul trecut
» Programul guvernamental "Prima Casa" a avantajat proprietarii de locuinte vechi. Cat a influentat totusi piata rezidentiala?
Numarul de tranzactii a scazut din cauza conditiilor de finantare stricte impuse de banci si costurilor de finantare ridicate, incertitudinii clientilor privind siguranta veniturilor viitoare, perceptiei generale asupra evolutiei preturilor locuintelor, dar si volatilitatii cursului monedei nationale, coroborat cu mentinerea/diminuarea veniturilor populatiei.
» Ultimul trimestru din 2009 a insemnat intrarea in insolventa a unor companii gen Leonardo, Pic etc. S-au extins insa cateva malluri. Ce credeti ca se va intampla anul viitor?
Criza economica si efectele sale colaterale au avut si au un impact semnificativ asupra consumatorilor finali si, implicit, asupra retailerilor si dezvoltatorilor. In 2009, piata a fost caracterizata de reorganizari judiciare, inchideri de magazine, restrangerea activitatii si relocarea in scopul diminuarii costurilor. Totusi, au existat si extinderi ale lanturilor si achizitii strategice de retele comerciale.
Magazinele de tip discount, precum Plus, Penny Market etc., au cunoscut o evolutie pozitiva intr-o piata cu senzitivitate foarte mare la preturi.
» In mallul din Cotroceni si in cel din Baneasa din Bucuresti inca exista spatii neocupate. Cat credeti ca vor mai scadea chiriile aici?
Cererea activa de spatii comerciale a fost foarte redusa, in ciuda reducerii semnificative a chiriilor datorata cresterii disponibilitatii spatiilor comerciale.
» Magazinele mari de bunuri de larg consum, dar si fast food-urile s-au extins in provincie. Este un trend care va fi continuat in 2010?
In ceea ce priveste chiriile pentru spatiile comerciale stradale, s-a inregistrat o scadere semnificativa a chiriilor medii, cu valori cuprinse intre 15 si 40%.
Astfel, chiriile maxime au ajuns la 80 de euro/mp/luna, pentru spatii stradale de pana la 75 de mp, iar pentru cele mai mari de 75 de mp, de 60 de euro/mp/luna. In zonele secundare se plateste intre 25 si 50 de euro/mp/luna, iar la periferie – intre 10 si 20 de euro/mp/luna.
In centrele comerciale din Bucuresti, chiriile sunt de 60-80 de euro/mp/luna pentru spatii sub 100 de mp si de 20-40 de euro/mp/luna pentru suprafete mai mari de 100 de mp.
TENDINTE SI PREVIZIUNI
Oferta scumpa, cerere inadecvata
– Preturile proprietatilor din zonele mai putin atractive au avut tendinta de scadere evidenta, reflectata in preturile de lista, nu doar disimulata sub forma unor facilitati oferite de proprietari.
– Pretul mediu cerut de catre dezvoltatori pentru apartamentele noi destinate clientilor cu venituri medii si medii-ridicate a variat intre 1.100 si 1.500 de euro/mp, in semestrul 1 din 2009.
– Cu toate acestea, pentru proprietati din zone centrale si semicentrale se inregistreaza tendinta mentinerii preturilor.
– Pe termen scurt nu este asteptata o revigorare semnificativa a cererii si deci a conditiilor de piata.
– Se va mentine discrepanta dintre puterea de cumparare a populatiei si nivelul preturilor solicitate.
– Va fi o diferenta majora intre asteptarile financiare ale clientilor si caracteristicile ofertei.
– Este posibila dezvoltarea pietei secundare.
Tarife
Cat au costat birourile in 2009
– Chiriile medii pentru birouri din clasa A: 17-19 euro/mp/luna, pentru cladirile situate in zona centrala.
– Chiriile medii pentru birouri din clasa B: 13-15 euro/mp/luna, pentru cladiri aflate in zone atractive.
– Chiriile medii pentru birouri din clasa B: 8-11 euro/mp/luna, pentru cladiri aflate in zone secundare.
