Birouri. Catalina Jigman, sefa de departament in cadrul companiei imobiliare CB Richard Ellis (CBRE) Eurisko, spune ca anul viitor se vor inchiria spatiile de birouri din cladirile mici si cochete.
Gradul de neocupare a cladirilor de birouri din Bucuresti a atins un nivel-record in acest an, dublu fata de 2008, pe fondul starii de incertitudine generata de criza financiara. In acelasi timp, chiriile au continuat sa scada, afirma Catalina Jigman, sefa departamentului birouri din cadrul companiei imobiliare CB Richard Ellis (CBRE) Eurisko, intr-un interviu acordat ziarului "Romania libera".
» Care sunt tendintele actuale pe piata spatiilor de birouri?
In acest an, ocupantii spatiilor moderne de birouri au fost precauti in a recurge la relocari, pe fondul crizei economice. De aceea, activitatea de inchiriere a fost semnificativ afectata de aceasta stare de incertitudine, aparuta din cauza recesiunii. O analiza a celor mai importante piete din Europa a aratat o scadere cu 36% a activitatii de inchiriere a spatiilor de birouri, fata de aceeasi perioada a anului trecut.
In general, tendinta in acest an a fost marcata de chirii in scadere, rata de neocupare in crestere, anularea, amanarea sau stoparea proiectelor, cresterea stocului de spatii la subinchiriere. In acelasi timp, dezvoltatorii au dat dovada de mai multa flexibilitate, renegocieri sau relocari, din dorinta reducerii costurilor operationale.
Chiriile in zona de birouri, cu 30% mai mici in Pipera
» Cum au evoluat chiriile in acest an comparativ cu anul anterior?
Chiriile in spatiile de birouri au scazut, in medie, cu 15%. Cele mai dramatice reduceri de tarife, de peste 30%, au fost inregistrate in nordul Capitalei, in zona Pipera.
» Cum se situeaza gradul de ocupare in 2009 fata de anul trecut?
Rata de neocupare a cladirilor de birouri din Bucuresti a ajuns la un nivel fara precedent, respectiv 15%, dublu fata de anul 2008.
» Cum va fi in 2010?
Rata de neocupare a cladirilor moderne de birouri va continua sa inregistreze un trend ascendent, pe fondul incertitudinilor privind climatul economic. Cu toate acestea, rata de neocupare nu se va dubla, asa cum s-a intamplat anul acesta.
Ca principala consecinta a cresterii acestei rate, multi dezvoltatori au renuntat la dezvoltarile speculative, oprind proiecte incepute sau renuntand la cele pe hartie, pana la gasirea de chiriasi.
» Ce nivel al chiriilor anticipati pentru anul viitor?
Chiriile din contract nu vor cobori spectaculos in 2010 – maximum 8-10% fata de valoarea actuala –, insa nivelul pe care-l pot atinge chiriile efective va stimula cu siguranta chiriasii in revizuirea conditiilor din locatiile actuale.
» Care sunt cele mai atractive zone pe piata spatiilor de birouri ?
Cele mai solicitate amplasamente au fost in acest an Piata Victoriei, Piata Charles de Gaulle, Floreasca, Barbu Vacarescu. De altfel, nu mai exista cladiri in care sa nu existe spatii la inchiriere sau subinchiriere.
Putem mentiona printre cele mai ravnite cladiri: Europe House, Charles de Gaulle, Opera House, Baneasa Business Park sau S-Park.
» Ce proiecte vor fi lansate in perioada urmatoare?
Pentru perioada urmatoare se asteapta livrarea pe piata a cladirilor HQ Victoriei si Sevastopol, cladiri micute, cochete, amplasate in vecinatatea Pietei Victoriei. Investitorii au preferat continuarea lucrarilor la aceste cladiri, neindoindu-se de posibilitatea inchirierii lor dupa livrare.
» Pe piata spatiilor de birouri, anul 2009 poate fi considerat unul al chiriasilor sau al cumparatorilor?
Pe piata spatiilor de birouri, anul 2009 a fost mai mult un an al renegocierilor dintre actualii chiriasi si proprietarii lor. Nu putem vorbi de o piata a cumparatorilor intr-un an in care accesul la credit a devenit aproape imposibil. Nu sunt tranzactii de acest gen care sa arate aceasta tendinta.
Fara tranzactii notabile
» Pe toate pietele, valoarea proprietatilor a inregistrat o panta descendenta. Cum s-au situat investitiile in 2009 si cum vor evolua in 2010, pe segmentul spatiilor de birouri?
In 2009 nu au fost inregistrate tranzactii notabile. Aceasta perioada s-a caracterizat prin tatonari, exista fonduri de investitii ce manifesta interes pentru piata de birouri din Bucuresti, insa produsele pe care le cauta sunt inexistente. Bancile s-au aratat ingaduitoare in acest an cu dezvoltatorii datornici, astfel situatia de «distressed» (dificultate financiara – n.r.) nu se aplica in foarte multe cazuri.
» Cum se situeaza in prezent piata romaneasca a spatiilor de birouri comparativ cu cele din Ungaria si Cehia?
In Budapesta, anul 2009 a fost mai bun ca 2008 in ceea ce priveste relocarile iar, asta s-a datorat bancilor, care au preferat consolidarea sediilor intr-unul singur. La Praga, rata de neocupare este de 11%, iar activitatea de inchiriere – stabila. Prime rent (chiria in spatiile de birouri de clasa A – n.r.) este de 22 euro/mp fata de 19-20 euro/mp in Bucuresti. In toate cele trei piete s-a observat cum suprafete considerabile de spatii la subinchiriere au afectat rata de neocupare.
» Cand vom vedea o relansare a pietei de profil si care vor fi factorii care vor sta la baza acesteia?
Piata spatiilor de birouri se va stabiliza in 2010, chiar daca vom asista la relocari din dorinta managerilor de a specula momentul si de a-si securiza conditiile de inchiriere si chiriile pentru urmatorii ani. Pe de alta parte, consultantul imobiliar va avea un rol din ce in ce mai important in analizarea costurilor de chirie si a gasirii unor solutii de reducere a acestora.
