În România, preţul oferit pentru un hectar de teren agricol este mic în comparaţie cu cel din alte state europene, dar acceptabil dacă îl raportăm la realitatea economică autohtonă. Specialiştii spun că soluţia nu este vânzarea pământului, a cărui valoare ar urma să crească în viitor, ci arendarea lui.
Dacă, prin absurd, toate terenurile agricole ar fi de vânzare, un investitor de aici sau din străinătate ar putea cumpăra România la un preţ foarte bun. Potrivit ministrului Agriculturii, Valeriu Tabără, în România există 8,4 milioane hectare de teren arabil. Desigur, nu peste tot terenul este la fel de bun, fapt care i-a determinat pe specialişti să facă o clasificare a acestuia. Dar dacă am presupune că tot terenul ar fi de calitatea I (cea mai bună), iar un hectar s-ar vinde la un preţ mediu de 2.500 de euro, pentru a cumpăra toată România agricolă cineva ar trebui să plătească doar 21 miliarde euro. Şi-ar permite o asemenea investiţie oricare dintre cei mai bogaţi zece oameni din lume: afaceristul mexican Carlos Slim (avere estimată la 74 miliarde dolari), Bill Gates (56 miliarde), Warren Buffett (50), Lakshmi Mittal (31).
Suma nu este mare şi nici ideea chiar atât de sărită de pe fix, mai ales că – recunoaşte Tabără – multe terenuri au fost deja achiziţionate de străini. O statistică referitoare la acest aspect nu există.
De ce nu se înţeleg vânzătorul şi cumpărătorul
Plecând de la anunţurile publicate pe diverse site-uri de specialitate, stând de vorbă atât cu oameni care vând, cât şi cu cei care doresc să cumpere am ajuns la câteva concluzii. Trebuie precizat că am analizat doar preţul terenurilor de calitatea I, comasate în proporţie de peste 75% şi care se întind pe minimum câteva zeci de hectare.
Am încercat să evităm terenurile a căror valoare este dată nu atât de calitatea solului, ci mai degrabă de vecinătatea cu o autostradă sau de posibilitatea unei investiţii precum construcţia unei fabrici sau a unui parc industrial. Una dintre concluzii este aceea că, la nivel naţional, preţul mediu cerut se situează între 1.800 şi 3.000 de euro/ha. Mai scump e pământul agricol din sud (Călăraşi, Giurgiu), în Câmpia Română, el fiind tras în sus şi de vecinătatea unui mare oraş cum e Capitala. Preţuri mai mici sunt în Sălaj, Sibiu, Bistriţa, dar şi la Alba sau Botoşani. Am sesizat apoi o mare diferenţă – care variază între 500 şi 1.000 de euro – între preţul oferit de cumpărător şi cel cerut de vânzător.
Într-o săptămână, hectarul s-a ieftinit cu 200 euro
În judeţele din vestul ţării există în acest moment, potrivit unui agent imobiliar, în jur de 22.000-23.000 de hectare disponibile şi pregătite de vânzare. În Timiş există la vânzare 3.500 hectare de teren extravilan integral comasat, pentru care se cer 9 milioane şi jumătate de euro, adică 2.700 de euro pe hectar.
„Pe o mare parte din suprafaţa lui sunt păşuni, dar s-au cultivat mai demult porumb şi grâu. Preţul e cam bătut în cuie, dar dacă omul e hotărât poate mai negociem”, susţine agentul imobiliar. Acesta ne face o ofertă irezistibilă în judeţul vecin, la Arad, unde sunt disponibile pentru vânzare 500 de hectare, cu posibilitatea de a achiziţiona alte 700 ha la preţul de 2.300 de euro: „E un chilipir la banii ăştia, dar oamenii vor să îl dea repede”.
Tot la Arad se vând 42 de hectare cu 3.000 de euro/ha. De fapt, nu se prea vând, deoarece oferta este veche de două luni de zile. Nici agentul nu prea are încredere în intenţiile noastre şi ne invită să-l sunăm mai pe după-amiază deoarece e prins cu treburi.
În Mureş, un investitor era pregătit să coboare sub 100.000 euro pretenţiile sale pentru o suprafaţă de 50 de hectare. În Sibiu, altul cu 240 ha la vânzare a lăsat preţul de la 1.500 de euro la 1.300 de euro pe hectar în numai o săptămână.
Cineva vinde terenuri agricole în trei judeţe, Sălaj, Bihor şi Satu Mare, la un preţ mai mult decât tentant: 800 de euro pe hectar. Preţul este foarte bun, dar are un mare inconvenient: pământurile sunt cam proaste pentru agricultură. „Avem câteva mii de hectare pe care le puteţi cumpăra de la noi. Noi am luat în arendă mai multe terenuri, dar, dacă vreţi să le cumpăraţi, renunţăm la ele pentru un preţ de 800 de euro hectarul”. Dacă e comasat pământul? „Nu este, dar putem să comasăm sute de hectare, chiar mii, pentru că noi cunoaştem oamenii din zonă şi la preţul ăsta ar fi dispuşi să îl vândă, pentru că ei oricum nu îl muncesc. Mai avem 400 de hectare în Bihor, unde pământul e mult mai bun, dar aici nimeni nu îl dă sub 2.500 de euro”.
Un milion de euro să îţi pui eoliene pe arătură
La Brăila există pe piaţă 800 de hectare de teren, din care două treimi reprezintă teren comasat. Terenul are o problemă majoră: nu îşi găseşte cumpărător. Aşa că la începutul verii a fost scos la vânzare la 2.800 de euro hectarul, iar de o săptămână proprietarul a mai redus din pretenţii, cerând cu 200 de euro mai puţin – 2.600 de euro. Domnul Alex e agent imobiliar la Constanţa şi a avut un teren de 600 de hectare la un preţ de 1.900 de euro. „L-am dat imediat pentru că a fost un chilipir la banii ăştia şi era şi bine plasat, în zona autostrăzii.
Momentan nu mai avem loturi mari, dar săptămâna viitoare vom intra în posesia actelor pentru un lot compact de 800 de hectare. Preţul va fi pe la 2.300-2.500 de euro pe hectar.” La Galaţi un cumpărător ne-a asigurat că este dispus să cumpere „la cel mai bun preţ de pe piaţă”, 1.500 de euro pe hectar. Ofertă cu un sfert mai mică decât aceea a unui agricultor care vrea pentru fiecare din cele 46 de hectare câte 2.000 euro. În schimb, la Tulcea preţul este influenţat de posibilele investiţii în zonă. Cineva cere pentru cele 530 hectare de teren agricol peste un milion de euro. „Există posibilitatea amplasării unor eoliene.”
„1.000 de euro hectarul, pe criză, e suficient”
În Giurgiu preţurile sunt mai mari, astfel încât un proprietar vinde un teren în suprafaţă de 170 de hectare la preţul de 3.200 de euro. „Gândiţi-vă că sunteţi la numai 50 de kilometri de Bucureşti, aşa că nu trebuie să vă mutaţi la câmp. Apoi, terenul e comasat 100%, are ieşire la drum şi e jumătate păşune şi jumătate agricol”. Numai că cererea nu se prea întâlneşte cu oferta. Un investitor este dispus să plătească 1.000 de euro, nici un cent în plus, pentru a cumpăra teren în sudul ţării.
Spune că, pe criza asta, este un preţ corect. Aceeaşi neconcordanţă se întâlneşte în Călăraşi, unde o persoană oferă nu mai mult de 1.800 de euro pe hectar specificând faptul că terenul trebuie să fie de cea mai bună calitate, în timp ce oferta este în jur de 2.500-3.000 de euro. La fel, în Bacău, cumpărătorii sunt dispuşi să ofere 1.000 de euro pe hectar, în timp ce vânzătorii cer 2.150 euro.
Pământul, scump în Europa
Plecând de la acelaşi preţ mediu din România – 2.500 euro, am încercat o comparaţie cu preţul terenului agricol din statele europene. Spre exemplu, în Franţa, la Laure Minervois, în sud, două hectare se vând cu 93.000 de euro, iar 12 hectare la St. Antoine – sur-l’Isle în sud-est, cu 150.000 de euro. În timp ce un hectar în apropiere de Le Vans se vinde cu 12.000 de euro. În Spania, lângă Almeria, patru hectare costă 36.000 de euro, iar trei hectare de teren agricol la Acehuche costă 39.000 euro. Mai ieftin, la Caceres, un hectar costă 7.500 de euro, dar e vorba de 160 de hectare.
„Nu vindeţi acum!”
Ministrul Agriculturii, Valeriu Tabără, spune că cei care îşi vând terenurile fac o greşeală. „Ţinând cont de nivelul de trai din România, suma de 2.500-3.000 de euro pentru un hectar de teren agricol poate fi considerată bună. Dar eu continui să spun că preţurile agricole vor creşte, pentru că afacerile în acest domeniu sunt în creştere peste tot în lume. A vinde acum pământul, oricum şi cu orice preţ, este o mare greşeală. Preţul unui teren agricol de calitatea I va avea o evoluţie spectaculoasă pe termen mediu, putând ajunge la zeci de mii de euro pentru un hectar. Un ţăran care nu îşi mai poate munci pământul are soluţia de a-l oferi în arendă. Criza a afectat mai mult afacerile cu terenuri intravilane, valoarea celor agricole fiind în creştere.”
