Multi romani se intreaba, nelinistiti, cat va mai dura cresterea ametitoare a preturilor apartamentelor si caselor. Unii, pentru ca accesul la o proprietate imobiliara le este tot mai dificil, altii – pentru ca spera sa faca in continuare afaceri bune investind in metri patrati locuibili… Un raspuns e de cautat in evolutiile imobiliare din alte tari aflate in situatia Romaniei, dar si in tari cu economii "mai asezate". Dar nici un raspuns nu este posibil inainte de a compara, mutandis mutandum, preturile.
Tinand seama de factori cum ar fi Produsul Intern Brut, nivelul salariilor si alte criterii care diferentiaza, de la o tara la alta, conditiile si traditiile locuirii, locuintele se dovedesc a fi, in realitate, mult mai scumpe in Europa de Est decat in tarile vechi ale UE.
Cand compari preturile locuintelor, simpla alaturare de cifre nu este suficienta. Trebuie avute in vedere si situarea imobilului, calitatea arhitecturala si distanta de serviciile municipale esentiale. O metoda realista este cea folosita de o agentie imobiliara slovena, care compara costul unui apartament modest in capitalele Europei si ajunge la concluzii surprinzatoare: cele mai ridicate preturi ale locuintelor (excluzand nou-venitele Romania si Bulgaria) sunt in UE cele din Varsovia. Paradoxal, in orasele considerate traditional scumpe – Berlin, Roma si Viena – preturile sunt, in termeni reali, cu 50% mai mici. Altfel spus, pentru omul de rand, locuintele costa in estul Europei dublu fata de vestul continentului.
Criticii tendintelor economice inspirate din neo-liberalism avertizeaza de multa vreme ca evolutia preturilor nu poate urma la nesfarsit o curba ascendenta si ca se va ajunge la o minirecesiune, care va duce la prabusirea preturilor si la inglodarea in datorii a celor care au investit in imobiliar, cu bani imprumutati, in speranta unui profit pe termen mediu sau scurt.
Economistii care se impotrivesc tendintei economice actuale – unii spun chiar ideologiei –, pe care o reprezinta neoliberalismul, avertizeaza de multa vreme ca bula imobiliara actuala este artificiala, ca evolutia preturilor nu poate urma la nesfarsit o curba ascendenta si ca in mod inevitabil se va ajunge la o minirecesiune care va duce la prabusirea preturilor si la inglodarea in datorii a celor care au investit in imobiliar sau care au contractat imprumuturi ipotecare, in speranta realizarii unui profit pe termen mediu sau scurt.
Criza actuala din Statele Unite, care a dus la ruina financiara a unui numar impresionant de mici proprietari, este vazuta ca un semn premergator. Cu toate acestea, cand se calculeaza si se compara preturile locuintelor, simpla confruntare a preturilor nu este suficienta. Mai trebuie avute in vedere situatia geografica (daca imobilul are o pozitie centrala sau daca e situat intr-un cartier marginas), calitatea arhitecturala sau existenta in apropiere a unor servicii esentiale (metrou, magazine, scoli etc.). In realitate insa, nici asta nu e de ajuns. Chiar si asa, se poate ajunge la concluzii total eronate, cum s-a intamplat in ultimul raport al Biroului European de Statistica, Eurostat, in legatura cu preturile construirii locuintelor in Europa si care, desi e bazat pe preturile din 2005, cuprinde si Romania, si Bulgaria, precum si alte tari care nu fac parte din UE. Comparand preturile stranse de Eurostat, ar reiesi, in mod absolut previzibil, ca tarile cele mai scumpe in domeniul construirii locuintelor sunt cele scandinave si Elvetia, pe cand cele mai ieftine s-ar arata a fi Romania, Bulgaria si Macedonia. Tot asa, este o metoda eronata sau care duce la concluzii irelevante, cea care consta in a calcula preturile medii ale locuintelor la nivelul unei intregi tari, ceea ce duce la rezultatele unui alt raport Eurostat, potrivit caruia pretul mediu al metrului patrat intr-un apartament in Bulgaria ar fi de 770 de euro, pe cand in Spania si Franta se ajunge la 5.000 de euro si mai bine pe mp.
O metoda mult mai apropiata de realitate este insa cea care a fost folosita de o importanta agentie imobiliara slovena (Informatijska Borza Nepremicnin), care, comparand costul unui apartament modest in capitalele Europei, a ajuns la concluzii surprinzatoare. Pentru ca respectiva comparare sa aiba sens au fost stabilite aceleasi conditii: un apartament de circa 60 mp, vechi de 20 de ani si care sa fie in apropierea unor mijloace de transport care sa le permita proprietarilor sa ajunga in centru intr-un sfert de ora. Desigur, nu trebuie uitat ca "centru" inseamna lucruri diferite in orasele de dimensiunile unui targ mai important, cum sunt Luxemburg sau Ljubljana, sau in metropole precum Budapesta (500 kmp, doua milioane de locuitori, altfel zis, cat toata populatia Sloveniei) si Roma (150 kmp si 3,8 milioane de locuitori). Pretul nu spune insa totul, pentru ca trebuie calculata in acelasi timp puterea de cumparare. Luand in considerare produsul intern brut, se poate remarca de indata ca o tara nou-intrata in UE cum e Slovenia are un PIB mai ridicat decat un membru vechi al UE cum e Portugalia. Folosind o asemenea formula, apare limpede faptul ca cele mai ridicate preturi ale locuintelor (excluzandu-le pe nou-venitele Romania si Bulgaria) din UE sunt cele din Varsovia. Raportand preturile apartamentelor la PIB, reiese ca un polonez nu isi poate cumpara decat 9 mp pe an, cu ceva mai putin decat situatiile echivalente din Riga si Ljubljana (9,2 mp), Lisabona (9,3) si Nicosia (9,8). Paradoxul este ca in orasele reputate scumpe, care sunt Berlin (18,4), Roma (16,1) si Viena (15,9), preturile sunt in realitate cu 50% mai coborate. Sau punand lucrurile invers: pentru omul de rand, locuintele sunt de doua ori mai scumpe in estul decat in vestul Europei. Altfel zis, concluzia simpla, folosind aceasta metoda de calcul, este ca locuitorii marilor orase ale Europei occidentale pot cumpara apartamente la preturi mult mai coborate decat locuitorii tarilor noi ale UE.
Combinand aceasta situatie cu oferta redusa si cu faptul ca in tarile de curand intrate in UE multe apartamente si locuinte sunt achizitionate de cetateni straini cu o putere de cumparare mai ridicata decat a localnicilor, se poate explica de indata de ce, conform agentiei imobiliare poloneze Maxon, in Varsovia preturile au ajuns sa se dubleze la fiecare doi-trei ani. Astazi, modelul de apartament de 60 mp, luat ca model, ar depasi in centrul Varsoviei 2000 de euro pe metrul patrat. Abia la periferia Varsoviei se coboara sub 1.500 euro/mp.
Dar nu numai tarile foste comuniste cunosc acest fenomen, ci si o tara cum e Cipru, care a aplicat vreme de decenii o economie ultraliberala. Cu toate acestea, conform unei agentii imobiliare cipriote, Costas Markides, pretul unui apartament in marginea Nicosiei, care in urma cu doi ani ar fi fost de 72.700 de euro, a urcat astazi la 112.500, iar in centru este aproape imposibil de gasit un apartament cu doua camere sub 150.000. Aceeasi situatie se intalneste in Riga, unde preturile au crescut de asemenea, dupa intrarea in UE, cu 100% si, conform agentiei locale Nirafonds, ele vor continua sa urce anual cu 5 sau 10%. Preturile au ramas insa relativ coborate in marile orase in care oferta este abundenta, cum sunt Budapesta si Bruxelles. In Budapesta, un metru patrat de apartament in centru poate varia intre 1.000 si 3.000 de euro, in functie de calitate si amplasament, insa in marginea capitalei maghiare preturile coboara sub 1.500 de euro, iar apartamentele din blocurile comuniste coboara sub 1.000 euro/mp. Pe de alta parte, mai exista in Budapesta si o diferenta importanta in preturi intre malul stang si cel drept al Dunarii, preturile fiind mai coborate in orasul de jos (Pest), decat pe malul drept al Dunarii.
Cel mai mare paradox il constituie situatia din Belgia, in masura in care Bruxelles, "capitala" Europei, a fost si ramane un oras in care spatiul imobiliar este uluitor de ieftin. In ciuda prezentei a zeci de mii de functionari internationali care lucreaza in institutiile europene sau euro-atlantice, imobiliarul ramane accesibil, la preturi comparativ mai coborate decat in multe mari orase est-europene. Belgia ramane o tara in care arhitectura de tip "bloc" e rara si e evitata in general de cumparatori.
Istoria specifica a Belgiei explica cum aceasta tara de mici dimensiuni a detinut in secolul al XIX-lea colonii africane ce depaseau ca suprafata de 80 de ori teritoriul metropolei, lucru care a stimulat construirea, cu banii proveniti din mana coloniilor, a unui tip de arhitectura care poate fi numita "familiala". Principiul arhitecturii traditionale belgiene este: o familie – o casa.
Locuintele uni- sau monofamiliale reprezinta tipul de arhitectura predominanta in toate orasele din Belgia, inclusiv in Bruxelles. Stagnarea demografica si retragerea unei bune parti a populatiei urbane spre zonele verzi din marginea oraselor, care oricum sunt de dimensiuni modeste (Bruxelles are abia un milion de locuitori), explica abundenta spatiului de locuit de mare calitate la preturi ce in alte metropole europene raman de ordinul fictiunii. Abia recent si mai ales dupa extinderea Uniunii Europene prin cooptarea majoritatii tarilor est-europene foste comuniste, preturile locuintelor au urcat, depasind media europeana. Cu toate acestea, pana in anul 2000 inca mai era posibil de cumparat in centrul Bruxelles-ului locuinte de 200 mp pentru modesta suma de 100.000 de euro. Pe deasupra, intregul sistem bancar belgian era si ramane orientat spre incurajarea imprumutului ipotecar, ceea ce nu este deocamdata cazul in multe tari est-europene.
Zona face pretul
In Bucuresti, principalul criteriu al stabilirii unei oferte de pret la locuinte ramane amplasamentul – zona cantarind mult in alegere –, urmat de calitatea imbunatatirilor si a dotarilor.
Preturile afisate de agentiile imobiliare sunt in multe cazuri inferioare celor la care se realizeaza tranzactia, insa cererea de locuinte ramane sub dimensiunile ofertelor pietei. In Bucuresti, pretul unui apartament de doua camere intr-o zona ultracentrala porneste de la 120.000 de euro (fara imbunatatiri) si poate ajunge la 250.000 de euro, in functie de confort si imbunatatiri, iar pentru un apartament de trei camere preturile variaza intre 160.000 si 300.000 de euro. De asemenea, in zonele periferice, preturile ajung la 80.000-120.000 de euro pentru apartamentele cu doua camere, respectiv 100.000-150.000 euro pentru cele cu trei camere. Pe segmentul case-vile, preturile pornesc de la 150.000 de euro, intr-o zona rezidentiala, si pot ajunge chiar la un milion de euro. In provincie, in general preturile sunt cu 20-30% mai mici decat in Bucuresti.
Concluzii surprinzatoare
Concluzia compararii diferitelor metode de calcul al preturilor imobilelor din Europa este aceea ca pentru a calcula cat costa cu adevarat locuintele trebuie luata in calcul puterea de cumparare in functie de produsul intern brut al fiecarei tari.
Concluziile pot fi surprinzatoare, insa ele arata ca si aici, ca si in cazul preturilor alimentelor sau ale multor servicii, tarile Europei rasaritene se dovedesc a fi mult mai scumpe decat membrii vechi ai Uniunii. Luand in considerare salariile medii si PIB, rezulta ca est-europenii au jumatate din puterea de cumparare imobiliara a vest-europenilor.
