» Jurnalisti ai Romaniei libere au participat incognito la mai multe licitatii organizate de la inceputul anului de bancile din Bucuresti pentru vanzarea de imobile apartinand unor persoane fizice.
» Concluzia acestui experiment este ca in multe situatii procedura de vanzare a proprietatilor nu este intotdeauna transparenta si unele licitatii ar putea fi suspectate ca ar fi fost masluite.
Anunturile privind vanzarea unor apartamente si terenuri scoase la licitatie de bancile din Romania care vor sa-si recupereze creditele acordate unor persoane fizice au inceput sa devina obisnuinta pe site-urile specializate. La inceputul acestui an, sub pretextul ca vrem sa cumparam o astfel de proprietate, am participat la majoritatea licitatiilor organizate in Bucuresti. Au fost sase licitatii, dar la nici una dintre acestea bunul scos la mezat nu a fost adjudecat. Am constatat ca procedura folosita de banci este putin transparenta si, pe alocuri, poate fi suspectata ca nu ar fi corecta. Au fost cazuri cand reprezentantii bancii chiar ne-au poftit afara din sediu, desi licitatia era publica. Am remarcat situatii de-a dreptul ciudate. De exemplu, din cauza unor "vicii de procedura" cel care oferea pretul mai mare a fost descalificat. Unii dintre participanti i-au acuzat chiar pe anumiti executori bancari ca au aranjat din vreme licitatiile.
"Proprietari dubiosi"
Pe 5 ianuarie, la unul dintre sediile Raiffeisen Bank din Bucuresti, se scoate la licitatie un imobil – doua camere, 50 mp – din cartierul bucurestean Militari. Astept pe hol alaturi de doua persoane. Dialogul dintre cei doi se infiripa amical. "Eu am decis sa nu particip la licitatie pentru ca apartamentul e grevat de sarcini. Proprietarii locuiesc acolo." "Ba nu locuiesc, am verificat", ii raspunde celalalt. "Am vorbit cu administratorul si mi-a zis ca sunt periculosi." "Daca erau asa bazati, nu le lua banca casa. Sunt niste saraci care si-au ipotecat apartamentul sa isi cumpere masini." "Sunt dubiosi", insista primul, care continua: "De asta nu intru la licitatie, am sotie, astept un copil, nu vreau sa am probleme". "Eu cred ca sunteti trimis de cel executat sa ne speriati, ca sa nu mai participam la licitatie. Sau ati vrea sa nu participe nimeni ca sa il luati data viitoare la 75% din valoare." Intram la licitatie intr-o atmosfera cam incordata. Executorul constata ca singurul care a depus echivalentul a 10% din pretul de pornire la licitatie – conditie obligatorie de participare – era domnul care nu se speria de "proprietarii dubiosi". Motiv pentru contracandidat sa izbucneasca intr-un acces de furie la adresa executorului bancar. "Va acuz ca la telefon mi-ati zis ca la licitatie s-au inscris deja cinci oameni. M-ati descurajat, de asta nu m-am inscris. O sa va dau in judecata." E dispus sa mearga pana in panzele albe. Nu ajunge prea departe pentru ca este evacuat din sala. Celalalt castiga oferind cu 500 de euro peste pretul de pornire de 47.000. Surpriza insa. In ultima clipa, adica "acum vreo jumatate de ora", proprietarul tocmai achitase o parte din datorie. Apoi, mai exista un proces prin care proprietarul a contestat evaluarea si pretul de pornire al licitatiei. Asa ca lucrurile raman incurcate.
"Trebuia sa ziceti ca licitatia e aranjata"
Peste aproape o saptamana, un nou imobil de patru camere este scos la licitatie de aceeasi banca. Pretul de pornire al imobilului situat in cartierul Militari este de 70.000 euro. Unul atractiv. De data asta participa trei persoane, iar acuzatiile sunt mult mai grave. Domnii erau eleganti, ingrijiti, din provincie, aveau telefoane mobile scumpe, semn ca nu batusera drumul de pomana pana in Capitala. Dupa un sfert de ora de formalitati, executorul bancar ii descalifica pe doi dintre ei. Al treilea constatase faptul ca ceilalti participanti depusesera suma necesara intrarii in licitatie cu numai jumatate de ora inainte, si nu in termenul mentionat in comunicatul postat de site-ul bancii. "Eu va depun contestatie. Eu nu umblu pe net. La filiala din Targu-Jiu a bancii nu se specifica nici un termen pentru depunerea banilor." "Asta e adevarat", admite executorul. Se deschide plicul cu oferta celui de-al treilea. Se constata ca e mai mica decat pretul de pornire al licitatiei. Lumea ramane ca la teatru. "Dumneavoastra nu vreti sa incasati bani? Eu eram dispus sa va dau trei miliarde de lei vechi si m-ati descalificat. Nu va penalizeaza banca pentru treaba asta?" "Cel mai fericit e domnul (si ma arata pe mine), care probabil e proprietarul", zice al doilea descalificat. Dar primul insista. "Trebuia sa ne spuneti ca licitatia e aranjata, stim cu totii cum se fac licitatiile astea." Iesim fara a avea vreun castigator.
"Nu organizez licitatie. Mi-a nascut sotia"
Sergiu Sava, PR Manager al companiei care administreaza portalul www.licitatia.ro, a incercat sa ne decripteze ultima acuzatie. "Licitatiile se pot aranja legal, daca putem spune asa, prin criteriile care se impun pentru participarea la licitatie sau prin lipsa informarii potentialilor cumparatori. Daca se doreste sa se castige o licitatie de catre cineva, este suficient sa afle cat mai putini de aceasta licitatie, sa participe cat mai putini, iar cel care participa sa indeplineasca conditiile necesare calificarii. Din punct de vedere legal, aceste licitatii sunt organizate corect." Cu greutate am aflat despre licitatia organizata de catre Bancpost pe 12 ianuarie la trei ore diferite pentru trei imobile distincte. Adica dintr-un ziar unde nu se specifica locul de desfasurare, iar la numerele de telefon "pentru detalii" doua zile nu a raspuns nimeni. Dupa un sfert de ora de discutii la receptia sediului central al bancii, nimeni nu a putut sa ne ofere vreun detaliu despre licitatie. Dupa ce am citit anuntul din ziar de vreo patru ori al unor diversi angajati pe care receptionista mi i-a dat la telefon, au aparut doi executori bancari: "Cele trei dosare cu licitatiile de azi nu sunt la noi, de aceea nu stiam nimic de ele. Colegului nostru, care se ocupa de ele, i-a nascut sotia azi noapte si probabil de aceea nu v-a raspuns la telefon. Oricum, nu s-a inscris nimeni. Puteti veni data viitoare, cand licitatia va pleca de la un pret de 75% din cel de azi. Ar fi bine daca ne trimiteati si o oferta scrisa inainte".
La licitatie cu proprietarul!
Anuntul despre licitatia de la Libra Bank de pe 15 ianuarie a aparut intr-un cotidian central. Era vorba despre o constructie P±1 si teren la un million de lei, tot in Bucuresti.
La sediul central era deranj mare – banca se muta. La receptie nu stia nimeni de licitatie, lumea era ocupata cu caratul cutiilor, al birourilor, computerelor. Era un haos general. Sunt indrumat, impreuna cu un domn mai in varsta, intr-o camera ingusta cu o masa in mijloc, pe care erau aruncate mai multe tablouri. "Pentru licitatie?", ma intreaba. "Da, si dumneavoastra?" "Nu, eu sunt proprietarul, am venit sa vad daca se liciteaza", apoi continua conspirativ: "Eu va zic sa nu cumparati, ca imobilul e implicat in tot felul de procese"; si omul imi deschide o mapa de acte cu citatii, notificari. Cand sa ma aplec asupra lor, se deschide usa si apar doi domni in pulover, ii strang mana proprietarului si il intreaba direct: "Cine e domnul?", aratand inspre mine. "Vreau sa asist la licitatie", zic, facandu-ma ca nu observ insolenta functionarului bancar. "Nu se poate." "E publica, am mai fost si la altele", insist. "Nu ma intereseaza cum procedeaza alte banci." "Sunt de la presa", fac o ultima incercare. "Va rog sa parasiti banca." Ma supun. Il las pe proprietar fericit cu executorii judecatoresti. Sergiu Sava mi-a explicat cum este posibila o asemenea apropiere: "Cei care participa la licitatii sunt de multe ori chiar fostii proprietari. care incearca sa-si recupereze casa. Ei, de obicei, ameninta si fac presiuni ca sa nu se mai inscrie nimeni la licitatie pentru a putea amana cat mai mult vanzarea imobilului, pentru a putea face rost de bani ca sa-si plateasca datoriile. Cei care le cumpara foarte rar locuiesc in ele, de obicei le revand. Adevarul este ca, imobilele scoase la licitatie pentru cazuri de executare silita se vand destul de greu".
Lucru pe care l-am verificat pe viu, deoarece nimeni nu si-a adjudecat vreun apartament la licitatiile la care am participat. In mod surprinzator, nici bancile nu s-au aratat foarte deranjate de aceasta situatie. si nici de acuzele grave de tot felul pe care le-au adresat unii dintre participanti.
» MAI MULTE LICITATII IN PROVINCIE
Pana pe 1 martie sunt programate in total aproximativ 90 de licitatii publice organizate de banci in toata tara (11 in Bucuresti) pentru vanzarea unor proprietati imobiliare ce apartin unor persoane fizice, potrivit site-ului www.licitatiapublica.ro. Daca luam in considerare numarul urias de credite pentru achizitionarea unui imobil acordate intre 2005 si 2008, dar si criza economica prin care trece Romania, s-ar putea spune ca numarul apartamentelor sau caselor scoase la vanzare de catre institutiile financiare este destul de mic. Mic, dar in crestere, dupa cum am aflat de la reprezentantii altui portal specializat, www.licitatia.ro. Acestia ne-au declarat ca in prima jumatate a lunii ianuarie se observa o crestere a numarului imobilelor scoase la licitatie cu aproape 50% fata de aceeasi perioada a anului trecut.
O alta observatie a specialistilor de la www.licitatia.ro este ca in Bucuresti sunt mai putine imobile scoase la vanzare decat in provincie, explicatia fiind aceea ca orasele mari au fost mai putin afectate de criza decat cele mici.
» Cand este atractiv un imobil scos la licitatie
Atractivitatea unei licitatii consta in pretul ei de pornire. Sergiu Sava sustine ca nu toate imobilele scoase la mezat de catre institutiile financiare sunt chilipiruri. "Pretul de pornire a licitatiei este de obicei echivalent cu suma minima necesara pentru acoperirea datoriilor, anume a creditelor, dobanda, intretinerea imobilului pana la vanzare, cheltuielile de judecata, onorariul lichidatorului. In cazul in care se vand imobilile achizitionate in perioada 2005-2008 cand avansul necesar era doar de 15-25%, pretul de vanzare cu care se incepe licitatia este peste valoarea de piata actuala. Asta, deoarece suma pe care trebuie sa si-o recupereze banca este foarte mare – echivalentul valorii imobilului la data achizitiei. La aceste tipuri de imobile pretul nu este deloc atractiv si apartamentele se vand foarte greu. In cazul in care se vand proprietati imobile care au stat drept garantie la credite de nevoi personale, unde valoarea creditului era sub 50-60% din valoarea imobilului, pretul de vanzare poate fi mai mic decat pretul pietei."
Specialistii sustin ca in urmatoarea perioada va creste numarul imobilelor scoase la licitatie de banci
