Străbătând bulevardele şi străzile Bucureştiului întâlnim nu numai numeroase clădiri în stare deplorabilă, dar şi adevărate ruine care afectează substanţial imaginea capitalei, unele chiar în „buricul târgului“ şi chiar cu mare valoare istorică.
Aceeaşi situaţie se prezintă, mai mult sau mai puţin, de ani buni în majoritatea zonelor urbane din ţară, iar fenomenul nu numai că nu pare să se tempereze ci, din contră, se amplifică, sub privirile neputicioase atât ale locuitorilor, cât şi ale administratorilor, incapabili să conceapă un adevărat proiect şi un plan de măsuri coerente pentru rezolvarea acestor situaţii.
Cum s-a ajuns aici? Vom încerca să identificăm provenienţa acestor ruine. În primul rând este vorba de case care au fost demolate parţial (în unele cazuri au existat autorizaţii de demolare şi apoi au fost retrase, în alte cazuri au fost demolări ilegale şi oprite, dar şi demolări făcute în cadrul proiectelor de urbanism ale primăriilor şi nefinalizate în mod civilizat, lăsând în urmă resturi de clădiri) şi de asemenea case părăsite care se demolează „singure“.
Este deja binecunoscut procedeul prin care proprietari afacerişti care deţin o casă de patrimoniu pentru care nu se poate obţine autorizaţie de demolare o lasă pur şi simplu de izbelişte şi aşteaptă să se prăbuşească (uneori cu ajutoare, „persoane necunoscute“, care intervin noaptea şi lucrează asupra structurii). La un moment dat „casa“ nu mai există, ci doar terenul care se poate valorifica mult mai bine, fără să fie cineva „vinovat“ de această situaţie. Trebuie remarcat faptul că, pentru această categorie de proprietari, eventuala mărire a impozitului chiar şi de cinci ori, nu reprezintă nicidecum o problemă reală, nu îi va afecta cu adevărat şi, deci, măsura nu va avea efectul scontat.
În sfârşit există case ruinate pe care proprietarii nu au posibilitatea să le gestioneze, sunt şi cazuri în care ele sunt ocupate abuziv, dar nu se găseşte nicio soluţie, sunt şi situaţii în care proprietatea este mixtă (privată şi de stat) şi chiar în care proprietatea este de stat, dar nu se întreprinde nimic.
Tot în categoria ruinelor intră şi moştenirile de la Ceauşescu, proiectele megalomane rămase în paragină de zeci de ani, precum şi construcţii începute de (zeci de) ani, neterminate şi ajunse în stadiu de ruină. Dar de acestea ne vom ocupa în alt episod al dezbaterii.
În primul rând consolidările şi apoi estetica
Consiliile locale au ridicat în primul rând problema esteticii care afectează oraşul prin neîngrijirea caselor şi terenurilor.
Dar, aşa cum am arătat în episodul 3 al dezbaterii noastre prin vocea extrem de experimentată a arhitectului Horia Constantinescu-Strihan, primul pas care trebuie avut în vedere în legătură cu casele vechi nu este grija faţă de aspectul estetic, ci faţă de aspectul funcţional, faţă de siguranţa locuirii acestor case şi siguranţa celor din proximitate, structura de rezistenţă, în speţă, consolidarea.
Despre ce se va întâmpla în cazul unui cutremur major s-a scris şi s-a vorbit mult, dar se şi uită repede, iar legislaţia actuală şi măsurile preconizate sunt extrem de departe de a găsi o rezolvare acestor probleme. Ba chiar din contră! Să ne explicăm: măsura prin care se preconizează creşterea impozitelor pentru cei care nu-şi îngrijesc casele şi terenurile poate conduce la lucrări de „faţadă“, prin care casele să arate rezonabil (mici reparaţii la tencuială şi zugrăvire), dar să rămână cu probleme grave de structură.
Să ne aducem aminte cum au procedat Primăriile (prin ICRAL-urile din acea vreme) după cutremurul din 1977. Tot aşa, au făcut o spoială la casele vechi pe care le aveau în administrare şi astfel aspectul estetic a fost rezolvat, dar fisuri şi alte chestiuni grave au fost frumos mascate.
Este de menţionat cazul caselor naţionalizate. Chiriaşii plăteau chirie, iar aceasta, prin lege, trebuia folosită chiar pentru reparaţii şi renovări care de fapt nu au fost făcute. Unii proprietari au obţinut înapoi aceste case, ele având vicii importante. Iar acum se vine cu astfel de măsuri împotriva celor care au reuşit să îşi redobândească aceste proprietăţi.
Consolidarea în prezent
Dar să vedem cum se poate face consolidarea unui imobil în prezent. O primă problemă apare în sensul în care toţi proprietarii trebuie să fie de acord. Se face contract cu primăria care la rândul ei, în urma evaluării, contractează o firmă specializată, un constructor proiectant. Avantajele oferite de legislaţia actuală constau în suportarea dobânzilor de către stat, iar familiilor care au un venit foarte mic li se suportă integral cheltuielile. Aparent este în regulă, dar gândiţi-vă la faptul că sumele pot fi foarte mari, ajungând la 20 chiar 30.000 de euro pentru un apartament obişnuit de circa 80 de metri pătraţi.
Deci dacă depăşeşti cu un leu plafonul vei suporta mari greutăţi financiare, uneori insurmontabile. Evident că dacă nu vei putea plăti (pierdere de job, ieşit la pensie peste puţin timp), îţi vei pierde casa ca la orice împrumut. Este de menţionat că primăria specifică în contractul cu proprietarul/proprietarii că valoarea (sumele de plătit) se pot modifica pe parcursul derulării lucrărilor în funcţie de cazuri concrete. Am adăuga noi, şi în funcţie de durata şantierului.
Soluția propusă pentru consolidare
Care sunt soluţiile şi cum se derulează şantierul? Constructorii de la noi cunosc, de obicei, doar o singură tehnologie (deşi la ora actuală există şi alte soluţii poate mai ieftine şi cu deranj mult redus), anume aceea de a îmbrăca întreaga construcţie în beton, practic de a o mai construi odată.
Aceasta presupune ca locuitorii să se mute pe durata şantierului şi să spună adio la orice decoraţiune de pe faţadă, la finisaje, parchet etc. Deci costurile vor creşte deoarece vor suporta în plus finisajele. Nu se ştie cum se va consolida o casă veche care are o arhitectură special.
Pe parcurs primăria asigură locuinţă (condiţii rezonabile, dar nu atunci când este vorba ca ani de zile să stai în provizorat), plătind chirie nu de specula, dar nici mică (altă cheltuială în plus pentru proprietari). De exemplu pentru un apartament de 80 mp chiria poate fi de 250-300 euro pe lună, cât o întreagă pensie obişnuită.
Iată un exemplu “în derulare”. Citim ce este afişat pe panou: Denumire lucrare: Consolidare imobil, Beneficiar: Primăria Municipiului Bucureşti (nota bene!), Proiectant: SC Proiect Bucureşti SA, Autorizaţie de construire din 29.05.2012. Data începerii construcţiei: 26.08.2014. Data finalizării construcţiei: 2015 (!!!), Constructor: SCIT IMPEX SRL.
Proprietarilor li s-a pus în vedere să se mute cu tot calabalâcul în pragul sărbătorilor în urmă cu trei ani şi jumătate, deşi pe afiş scrie că a început construcţia în 2014. După cum se vede din fotografii, până acum în 2017 nu s-a făcut absolut nimic, deşi lucrarea era prevăzut a se da în folosinţă în 2015! Cel puţin două întrebări:
1. Cine suportă cheltuielile pentru şantierul care nu funcţionează şi chiriile plătite degeaba de proprietari?
2. Dacă primăria nu poate să gestioneze astfel de lucrări şi contracte, cum ar putea nişte oameni obişnuiţi, care vor trebui să treacă şi prin furcile caudine ale aprobării autorizaţiei ca să îşi consolideze casele?
Unele clădiri noi sunt mai puțin sigure decât cele vechi
Arh. Ilinca Maican, ilinca.maican@gmail.com
Există clădiri cu o adevărată valoare arhitecturală din diferite perioade (chiar mijloc și sfârșit de secol XIX, interbelic, perioada anilor ʿ60 – ʿ70) – valoroase prin stilul arhitectural, prin încadrarea în diferite planificări urbane, prin rolul pe care l-au avut la diverse momente din timp, prin calitatea spațiului interior, chiar dacă schimbările la nivel social nu mai reflectă utilizarea din ziua de astăzi.
Unele se bucură și de o gândire structurală remarcabilă, chiar dacă la nivel practic aceasta resimte trecerea timpului.
După anii ‘90, eficientizarea procesului constructiv a fost foarte strict legată de costuri și a fost urmărită de către specula imobiliară. Asta s-a tradus în forțarea (și foarte des depășirea) normelor urbanistice care a dus la o imagine de intervenții punctuale și lipsite de coeziune. S-a mai tradus prin dezechilibrarea balanței calitate-siguranță vs. preț-timp în favoarea costurilor scăzute, a unui timp minim de construcție și în detrimentul unei construcții de încredere. Spre exemplu, deși structural vorbind s-au făcut multiple inovații, ne trezim de multe ori că anumite clădiri noi sunt mai puțin sigure decât cele vechi.
În timp ce urmărirea unui confort și a unei calități de trai care să fie contemporană și să exprime un anumit concept arhitectural este perfect justificată, negarea evoluțiilor de tehnologie a construcției poate fi considerată retrogradă. În acest sens susțin utilizarea soluțiilor cele mai adecvate situației, conceptului și proiectului în cauză.
Demolarea unei clădiri vechi poate părea o soluție eficientă de multe ori, însă nu totdeuna morală – dacă vorbim de o clădire cu o valoare oarecare.
Renovarea casei este uneori o situație inevitabilă dacă starea ei nu permite o locuire acceptabilă. Ea trebuie însă asumată și analizată prin prisma valorii investiției de resurse (timp și bani) versus rezultat obținut. În cazul în care pentru proprietar nu ar „renta“ trebuie considerată opțiunea vânzării.
Etape importante în reabilitarea caselor vechi
Diferite ONG-uri și organizații se ocupă deja de unele dintre chestiunile legate de casele vechi însă impactul și volumul pe care reușesc să îl acopere este încă foarte mic.
Trebuie monitorizate și ghidate intervențiile care se fac asupra acestora și împiedicate, sancționate și, în măsura posibilului, eliminate intervențiile abuzive.
Fie că sunt particulare, fie (cu atât mai mult) că sunt în proprietatea unor instituții ar trebui îngrijite – măcar pentru a opri procesul de degradare și ar trebui valorificate prin utilizare: locuire, activități culturale, alte activități non-invazive, dacă nu continuu, măcar episodic.
Identificarea problemelor poate veni la inițiativa proprietarilor, dar ar putea fi inițiată și de alte entități (organizații independente, consilii locale etc.) în momentul remarcării clădirii.
Stabilirea unui plan și identificarea surselor de finanțare pentru lucrările de renovare (resurse din fonduri publice, din fonduri europene, de la organizații de susținere a reabilitării clădirilor istorice), apelarea la specialiști în lucrări de restaurare (atât proiectanți, cât și meșteri cu experiență în astfel de lucrări), asumarea faptului că un astfel de proces nu este foarte simplu și că valoarea lui se arată în timp, sunt de asemena etape importante în procesul de reabilitare al caselor vechi.
