Piața de birouri pare să fi fost cea mai afectată de pandemia de Covid-19, dar în prezent estimările arată că revine pe noi coordonate, deși există și alte elemente care prejudiciază. Bogdan Bogatu, Director Office Agency Cushman & Wakfield Echinox, ne-a acordat un interviu în care ne-a vorbit despre cum arată piața de office și despre perspectivele acesteia.
RL: În ce măsură a afectat de blocarea PUZ-urilor numărul de proiecte noi de birouri?
Este clar că blocarea PUZ-urilor a încetinit activitatea de dezvoltare de noi proiecte de birouri, în condițiile în care în ultimii 2 ani doar un numar foarte limitat de investitiții imobiliare au primit autorizații de construcție. Pe piața de birouri acest lucru s-a tradus prin scăderea livrărilor din 2022 la minimul ultimilor 7 ani (124.000 mp), situație care va persista sau chiar se va deteriora în perioada 2023-2025, dat fiind că în acest an livrarile noi vor totaliza 110.000 metri pătrați, iar pentru 2024 și 2025 fiind anunțată finalizarea a doar 72.000 metri pătrați de spații de birouri. Pe de altă parte, proiecte totalizând 300.000 de metri pătrați sunt în diferite faze de planificare, dezvoltarea acestora depinzând însă de soluționarea problemelor urbanistice de la nivelul autorităților.
Cum se prezintă cererea provocată de noua realitate din piață după Covid 19?
Cererea de spații de birouri a suferit cel mai mult în 2020 din cauza Covid-19, când suprafața închiriată a scăzut cu aproape 40% față de 2019, an care de altfel a marcat un maxim al pieței de închiriere de birouri, respective 389.000 metri pătrați. Ulterior însă cererea a urmat un trend pozitiv, cu un avans de 26% în 2021 (298.200 metri pătrați), de 8,6% în 2022 (324.000 metri pătrați).
Mai mult decât atât, în primul semestru din 2023, companiile au contractat în total peste 190.000 metri pătrați, depășind suprafața închiriată pe tot parcursul anului trecut (185.000 metri pătrați), reprezentând o creștere cu 21% față de H1 2022 și se preconizează că cererea va depăși nivelul din 2019 pe tot parcursul acestui an.
Ceea ce s-a schimbat însă în 2021-2023 față de 2019 este structura cererii din punct de vedere al tipului tranzacțiilor. Astfel, în 2019, circa 70% din suprafața tranzacționată era reprezentată de contracte noi și doar 30% de renegocieri și reînnoiri pentru spațiile ocupate deja, în 2023 cererea cumulează circa 50%, iar 50% reprezintă contracte de renegociere și de reînnoire.
Credeți că piața birourilor va putea reveni la cifrele preCovid?
Nevoia pentru birouri va rămâne, iar cifrele de mai sus susțin acest lucru. Chiriașii sunt în proces de analiză a necesarului de spații de birouri în contextul modelului de lucru hybrid, ceea ce se traduce în unele cazuri prin reducerea suprafeței închiriate sau prin menținerea aceleiași suprafețe ocupate, dar cu remodelarea biroului pentru a crea spații mai flexibile, colaborative. Există, de asemenea, și companii care doresc mai mult spațiu fiind în proces de expansiune. Totodată, sunt chiriași care consideră că este un moment bun pentru a face un upgrade al biroului și se relocă din clădiri mai vechi sau proiecte amplasate în zone cu acces mai dificil, în proiecte mai noi, eficiente din punct de vedere energetic, și care sunt construite în zone în care angajații pot ajunge mult mai ușor.
Ce fac dezvoltatorii din București în lipsa PUZ-urilor?
Chiar dacă activitatea de dezvoltare este limitată de blocarea PUZ-urilor, dezvoltatorii/proprietarii de birouri rămân extrem de ocupați, urmărind noi oportunități de investiții, fie în București, fie în marile orașe din țară. În același timp, focusul acestora este în această perioadă pe investiții în portofoliile existente pentru a le aduce la standardele impuse de normele ESG, dar și pentru a transforma clădirile în comunități care oferă angajaților acces la mai multe servicii și activități sociale.
Credeți că tranzacțiile au șanse de revenire la valorile din anii trecuți pentru piața birourilor? Are România suficiente birouri de calitate pentru a fi vândute și mai există interes pentru ele?
Piața de birouri din București, dar și din celelalte orașe regionale din țară este una atractivă pentru investitori, chiar dacă în acest an ponderea tranzacțiilor cu clădiri de birouri s-a diminuat față de anii anteriori.
Această evoluție o vedem și în celelalte țări din regiune, inclusiv pe fondul incertitudinilor legate de nevoia în viitor de spații de birouri. Pentru România, însă, activitatea de tranzacționare cu proiecte de birouri este limitată și de disponibilitatea foarte redusă a unor produse investiționale, mai ales în București unde activitatea de dezvoltare este îngreunată de problemele de autorizare.
