Pretul unui hectar de teren agricol in Moldova si in unele zone din Baragan este de 250-300 euro/ha. Daca terenurile sunt compacte sau pot fi scoase din circuitul agricol, atunci pretul lor poate creste si pana la 3.000 de euro/ha. Apropierea de o autostrada si de utilitati le dubleaza valoarea. Cele mai ridicate preturi se intalnesc in Ardeal, unde pretul minim pentru un hectar porneste de la 1.500-2.000 de euro.
Piata s-a temperat
Preturile in vestul tarii s-au plafonat, spune analistul imobiliar dr. Artur Silvestri. Invazia de cumparatori straini in Banat si Crisana – in special italieni – a inceput sa se tempereze, din cauza disparitiei preturilor scazute. Spre finele anului 2006, preturile depaseau aici 1.800-2.000 de euro/ha, "enorm fata de alte regiuni din tara", apreciaza Silvestri. Alternativa ieftina a altor zone – de exemplu Moldova, unde cu banii platiti pe un hectar in vest se pot cumpara sapte-opt hectare – a dus la temperarea pietei. Silvestri semnaleaza si tendinta unei anume migratii de la vest la est pe piata terenurilor agricole, inspre judetele Vaslui si Barlad, unde investitorii cauta preturi de chilipir, iar profitul peste unu-doi ani ar putea fi chiar de suta la suta. Spre comparatie, in tarile UE pretul mediu al unui hectar de teren agricol este de 10.000 de euro, iar in noile tari membre UE, Cehia, Polonia, Ungaria, de 4.000-5.000 de euro.
Granita cu UE si soselele ridica pretul
In Baragan si Moldova preturile unui hectar sunt cuprinse intre 250 si 300 de euro, ramanand in urma Ardealului, a carui evolutie istorica isi spune si in acest domeniu cuvantul, apreciaza Emil Giurgiu, presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania si al Asociatiei Nationale a Agentilor Imobiliari (UNAI). In Ardeal, cel mai mic pret pentru un hectar pleaca de la 1.500 euro si poate ajunge la 3.000-4.000 de euro, in zona de granita. Ardealul este mai bine cunoscut peste hotare inca din perioada austro-ungara, datorita sasilor – adevarati mesageri -, care au fost priviti cu mai multa seriozitate decat locuitorii din Regat. In Ardeal, preturile nu numai ca sunt mai mari, dar isi si pastreaza acest trend. si granita cu Ungaria a determinat urcarea preturilor, pentru ca a facilitat un flux comercial mai bun. In schimb, in Moldova, granita nu este cu Uniunea Europeana, ci cu Republica Moldova, fapt ce reprezinta un dezavantaj si trage in jos pretul terenurilor agricole. In partea de sud a tarii, intre Constanta si Bucuresti, pretul unui teren agricol este cuprins intre 500 si 3.000 de euro/ha. In general, pretul final reflecta gradul de fertilitate a solului, suprafata achizitionata, cat de compacta este, distanta fata de o sosea, accesul la silozuri, la o piata, facilitati in absenta carora produsele agricole devin prea scumpe, iar afacerea nerentabila. In Baragan, si nu numai, cele mai cautate au fost si sunt terenurile care au acces la utilitati si carora li s-a schimbat destinatia, fiind introduse in intravilan, unde pretul le creste inzecit intr-un timp extrem de scurt. Nemaiputand fi asimiltate cu terenurile agricole, li s-au schimbat nu numai destinatia, ci si valoarea, pe ele putand fi construite hypermarketuri, cash&carry, benzinarii, spatii folosite de dealeri auto, firme de constructii, parcuri rezidentiale, hoteluri sau pensiuni.
Terenul compact are valoare mai mare
Spre deosebire de zona urbana – unde cu cat terenul e mai mic, pretul este mai ridicat -, pe piata terenurilor agricole, cu cat terenul este mai mare si mai compact, cu atat este mai scump, precizeaza Emil Giurgiu. Pretul terenurilor de la granita cu potential de a se transforma din teren agricol in intravilan se discuta nu in termenii a mii de euro pe hectar, ci de 1-2 euro pe metrul patrat. Asta pentru ca, la un moment dat, el poate fi inglobat in intravilanul unei localitati cu posibilitate de dezvoltare. In asemenea situatii, terenul nu mai este rentabil sa fie pastrat cu destinatia de teren agricol, deoarece, atingand la un moment dat valoarea de 10.000 de euro, productia rezultata devine prea scumpa. In general, modificarile de valoare se produc atunci cand terenul agricol este in intravilan. Procesul vital de extindere a unor localitati si orase, datorita intensificarii activitatii economice, a dus chiar la modificarea legislatiei pentru a usura aceste transformari, iar taxa pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol este la ora actuala zero. Specific Romaniei este faptul ca dezvoltarea oraselor se face pe orizontala si nu pe verticala, din cauza ca solul nu este stancos, din cauza riscurilor seismice din zona Vrancea, dar si pentru faptul ca traditiei noastre arhitectonice nu-i este specifica o exprimare pe verticala. In urmatorii ani, in jurul Capitalei se va inregistra un boom pe piata terenurilor agricole. Pretul va creste la 100-150 euro pe metrul patrat si datorita autostrazii Bucuresti-Brasov, care va obliga autoritatile sa largeasca DN1. Analistii imobiliari spun chiar ca in 15 ani Bucurestiul si Ploiestiul s-ar putea uni si vor forma o singura entitate, daca va exista un plan urbanistic.
Renta viagera, intre pro si contra
Taranul roman nu este sprijinit sa produca, ba, mai mult, este "stimulat" sa vanda pamantul, critica Artur Silvestri. In opinia sa, "statul roman este eminamente infractional", pentru ca "a crescut brutal impozitele pe proprietatea funciara". In plus, spune Silvestri, "a introdus mecanismul de renta viagera", pus la cale de "cercuri de interese", "ca o metoda de tortura psihologica", pentru a-i determina pe tarani sa vanda pamantul pe care nu-l pot munci. "Investind astfel 100-200 milioane de euro" – suma totala estimata de Silvestri a fi cheltuita ca renta viagera – "aceste cercuri de interese pot obtine in trei ani de opt ori mai mult decat suma totala investita prin renta viagera". O rata fenomenala de profit", sustine Silvestri.
Opinia sa nu este impartasita de Emil Giurgiu, care apreciaza ca renta viagera reprezinta o stimulare pentru circulatia terenurilor agricole si are o justificare legala. "Exista persoane in varsta care nu pot munci pamantul, iar statul a infiintat acest sistem pentru cei interesati sa-l munceasca", spune Emil Giurgiu. "Practic, este o subventionare pentru cel care lucreaza pamantul, obligandu-l pe proprietarul care nu-l poate munci sa-l arendeze. Impozitele au fost majorate in sensul de a permite proprietarului sa aleaga. Daca nu vrea sa munceasca pamantul, el poate sa-l vanda, sa-l arendeze sau sa plateasca un impozit mai mare ca sa-l pastreze. Daca insa il arendeaza, atunci proprietarul primeste o renta viagera si, totodata, o suma de bani de la cel caruia i-a arendat pamantul", conchide Giurgiu.
Statisticile oficiale, irelevante
Datele statistice detinute de Ministerul Agriculturii, de administratiile financiare sau de Autoritatea Nationala de Cadastru nu sunt intotdeauna relevante, spune Artur Silvestri, iar suprafetele de teren fiind in continua schimbare este foarte greu de spus cat teren agricol s-a vandut si cine a cumparat. In plus, adauga el, in Romania exista teren "ascuns", aproape fiecare primarie avand intre 10 si 15 hectare in exploatare care nu apar in nici un document si pentru care nu se platesc taxe. "O camarila locala obtine astfel bani tacit, o sursa de venit paralel, prin frauda organizata, pentru ca institutiile statului nu si-au facut treaba". Explicatia se afla in modul in care a fost facuta improprietarirea, in falsificarea unor acte de catre "bande infractionale imobiliare", care "fabrica acte", sustine Silvestri. "S-au cheltuit milioane de euro pe consultanta pentru un proiect-pilot de cadastru. Numai in judetul Arges s-au cheltuit 30 de milioane de euro si, cu toate acestea, in Romania nu avem cadastrul sistematic." Comunele se judeca pentru pamant, pentru ca nu au un inventar al proprietatiilor, iar fiscalitatea in materie de fond funciar este absolut aberanta, comenteaza Silvestri.
Strainii detin 18% din suprafata agricola
Pe baza observatiilor generale, Emil Giurgiu spune ca italienii si francezii au cumparat multe terenuri agricole si sunt raspanditi in Ardeal si in Dobrogea, unde detin 45-50 la suta din suprafete, ei fiind si practicanti de agricultura. Evreii sunt raspanditi in zona din Regat si Transilvania (unde detin 20-25 la suta), la fel ca si arabii (care detin 10-15 la suta din terenuri), dar sunt interesati mai mult de speculatii. Turcii au preferat Dobrogea si Moldova. Proprietari de terenuri agricole sunt si nemti si englezi, dar si de alte nationalitati, insa procentul lor nu este semnificativ. Desi este dificil de estimat in proprietatea cui sunt terenurile agricole din Romania, se poate afirma totusi ca in posesia strainilor se afla aproximativ 18 la suta din totalul suprafetelor de teren agricol care circula in Romania, iar restul este in posesia romanilor.
Strainii au dreptul sa cumpere terenuri doar daca sunt cetateni romani sau pentru societatile comerciale pe care le detin in Romania. Practic, capitalul se deznationalizeaza. Strainii au cumparat terenuri de ordinul sutelor si chiar miilor de hectare. Suprafata a depins foarte mult de destinatia data. "Daca au dorit sa cultive intensiv plante modificate genetic, au cumparat suprafete mari, unde produc pe banda rulanta, legume «de poza», fara gust si cu dimensiuni standard", spune Emil Giurgiu. Trendul in Uniunea Europeana este invers, de a se cultiva ecologic pe suprafete mai mici, fara fertilizare artificiala. De altfel, in UE produsele agricole gustoase, bogate in vitamine naturale sunt si cele mai scumpe. Aceste produse exista si la noi in microfermele taranilor, care ar trebui incurajate. In Uniunea Europeana, suprafata medie considerata optima pentru o activitate agricola este de 19,2 ha spune Artur Silvestri.
Preturi la terenuri agricole
Maramures
– Lapusel 2.000-4.000 euro/ha
– Miresu Mare 1.000-1.500 euro/ha
– somcuta 1.000-2.800 euro/ha
– Varai 1700 euro/ha
Bihor
– Sacuieni 2.500 euro/ha
– Marghita 2.700/ha
– Alparea 5.000 euro/ha
Sibiu
– centura ocolitoare 50.000 euro/ha
– Sarata 25.000 euro/ha
– Tichindeal 20.000 euro/ha
Timis
– Topolovat 3.000 euro/ha
– Teremia Mare 4.500 euro/ha
– Bazos 10.000 euro/ha
– Beregsaul Mare 4.000 euro/ha
– Biled 4.000 euro/ha
– Birda 3.200 euro/ha
– Calacea 3.500 euro/ha
– Cenad 60.000 euro/ha
– Chisoda 150.000 euro/ha
– Faget 1.650 euro/ha
– Gataia 1.000 euro/ha
– Giulvaz 2.000 euro/ha
– Ianova 10.000 euro/ha
– Ortisoara 40.000 euro/ha
– Padureni 1.000 euro/ha
– Pischia 10.000 euro/ha
– Recas 5.000 euro/ha
– Sanmihaiu German 3.000 euro/ha
– Sanandrei 8.000 euro/ha
Bistrita-Nasaud
– Micestii de Campie 1.000-1.300 euro/ha
– Sanmihaiu de Campie 1.000 1.300 euro/ha
– zone de deal 715-1.000 euro/ha
Cluj
– Cluj-Napoca – Mociu 5.000-10.000 de euro/ha
– Chiuiesti 286 euro/ha
Constanta
– Dobromir Vale 500 euro/ha
– Cobadin 1.000 euro/ha
– Cumpana, Lazu (Autostrada Soarelui) 20.000 de euro/ha
Iasi
– Valea Adanca, Metro 190.000-220.000 euro/ha
– Bucium 170.000-300.000 euro/ha
– zone rurale sub 1.500 euro/ha
Dolj
– Craiova Metro 200.000-250.000 euro/ha
– la 20-30 de kilometri de Craiova 10.000 euro/ha
– Localitatile din sud, vest, est max. 3.000 euro/ha
– cursul inferior al Jiului sub 100 euro/ha
