» Valoarea unor apartamente finantate de banci ar putea scadea sub creditul acordat.
» Bancile cer avansuri egale cu jumatate din pretul evaluat.
In ultimele doua-trei luni, creditarea ipotecara a inghetat si a antrenat o tendinta de scadere a preturilor proprietatilor imobiliare la un nivel greu de apreciat, din cauza tranzactiilor foarte putine. Astfel, preturile apartamentelor din blocurile vechi s-au redus cu 15-20%. Pe de alta parte, din vara pana in prezent, evaluarile facute de banci indica si ele o scadere cu 15-20% a valorii apartamentelor finantate, potrivit Ancai Bidian, presedintele brokerului de credite Kiwi Finance. Ca efect al incertitudinilor din piata imobiliara, bancile si-au redus finantarea si cer in avans jumatate din valoarea pe care o atribuie ele proprietatilor pe care le finanteaza.
Valoarea medie a creditelor ipotecare intermediate de Kiwi Finance a scazut, in cateva luni, de la 60.000 euro la 40.000 euro. De asemenea, suma maxima acordata de banci pentru un credit ipotecar s-a redus cu circa 30-40%. Bancile percep avansuri de pana la 50% din pretul evaluat de ele, care e cu 15-20% mai coborat decat in vara.
Evaluatorii independenti spun ca aceasta ajustare tine mai mult de politica de risc a bancilor si mai putin strict de partea profesionala de evaluare, potrivit lui Adrian Vascu, presedintele ANEVAR. Totusi, scaderea puternica a tranzactiilor creeaza unele dificultati in evaluarea unui pret. Din cauza ca numarul tranzactiilor imobiliare a scazut puternic, a devenit aproape imposibil sa se estimeze un pret mediu si, in acest fel, bancile au avut o rezerva in a finanta ceva despre care aveau prea putine informatii, spune Bidian. In plus, presedintele Kiwi Finance spune ca doar jumatate din banci mai acorda credite, restul avand in oferta doar depozite.
Analistii imobiliari spun ca inghetarea creditarii a afectat in principal tranzactiile cu "locuinte comuniste", cu valori de sub 200.000 euro. "Apartamentele vechi, cu valori mai mici de 200.000 euro, se cumparau in cea mai mare parte pe credit, iar din octombrie tranzactiile pe acest segment au scazut cu mai mult de 50%", a declarat Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).
Potrivit lui Cleciu, in cazul apartamentelor luxoase si al vilelor, cu valori de 250.000-300.000 euro, se lucreaza mai mult cu cash. "Sunt segmente pe care tranzactiile imobiliare au inghetat, cum e cazul terenurilor, ori s-au prabusit (casele vechi din cartiere marginase). Locuintele noi din zonele bune erau oricum o oferta rara si acestea si-au pastrat valoarea", a adaugat Cleciu.
Erodarea garantiilor ipotecare afecteaza bancile
"Bancile au o mare problema daca preturile apartamentelor vor scadea sub valoarea creditului acordat. Cele mai mari probleme sunt la creditele unde avansul a fost zero, dar, cum locuintele vechi s-au ieftinit deja cu 20% si la anul ar putea cobori cu inca atat, sunt in pericol chiar creditele pentru care s-a perceput un avans de 25%", a spus presedintele ARAI. Chiar daca bancile vor relua creditarea, ramane problema daca populatia va mai fi in stare sa achite ratele, a conchis Cleciu.
Retrogradarea ratingului Romaniei de catre doua agentii de evaluare a riscului financiar a generat scumpirea finantarii bancilor romanesti. "Creditele ipotecare s-au scumpit din vara pana acum cu 10-50%, dar in cazul creditelor in euro indexate la Euribor asistam chiar la reducerea ratelor o data cu scaderea dobanzii de referinta", a spus Bidian.
