» Analiza ultimilor 50 de ani pe piata imobiliara din Marea Britanie arata cat de umflata a fost bula imobiliara: cea mai lunga perioada de crestere – 10 ani – si decada cu cel mai mare procent: 62%.
» Studiul arata si ca perioadele de cresteri rapide sunt urmate de scaderi semnificative, iar de-a lungul celor cinci decenii preturile au scazut, in termeni reali, in aproape unul din trei ani.
Autorul cercetarii este cel mai mare negustor de ipoteci britanic si initiatorul unui indice de referinta pe piata imobiliara, Halifax House Price Index, lansat in 1984. Indicele este calculat si facut public lunar de catre un departament specializat in cercetarea pietei locuintelor, iar compania spune ca detine cea mai lunga serie statistica lunara de preturi pentru case. La sfarsitul lunii trecute, Halifax, parte a grupului financiar Lloyds, a publicat atat analiza ultimei decade (2000-2009), cat si un studiu mai amplu in care au fost analizate evolutiile din ultimii 50 de ani (din 1959). O prima concluzie ar fi ca, in jumatatea de secol analizata, preturile au crescut cu o medie anuala reala de 2,7%. Media anuala reala inseamna ca studiul a luat in considerare si inflatia – mai exact indicele preturilor de retail ale carui valori, mentioneaza autorii, au fost ridicate in special in anii ‘70 si ‘80.
Una peste alta, cu media anuala mentionata pretul mediu al caselor a crescut cu 273% peste inflatie in ultimii 50 de ani. In termeni nominali, o casa care in 1959 putea fi cumparata cu 2.500 de lire a ajuns in 2009 sa coste 162.000 de lire. Media anuala reala vrea sa arate si ca, pe termen suficient de lung, investitia in imobiliare – cel putin in cazul pietei britanice – este profitabila. O privire rapida peste o alta analiza pe termen lung, Catalogul Anual al Randamentelor Globale, care inventariaza randamente pe diferite clase de investitii incepand din 1900, arata ca media reala de pe piata imobiliara este comparabila cu obligatiunile si mai mica decat cea de pe piata – e-adevarat mult mai riscanta – a actiunilor. Studiul Halifax identifica cele doua decade cu cresteri-record ale preturilor: anii 2000 cu un avans real de 62% si anii ‘80 cu o crestere reala de 61%. Interesanta este si cea mai proasta decada din ultimii 50 de ani: anii ‘90, cand preturile au coborat cu 22%.
Judecand numai dupa amploarea cresterii, aproape identica (61 respectiv 62%), anii 2000 se aseamana cu anii ‘80. As adauga alte elemente comune: expansiunea creditarii si faptul ca ambele decade au fost precedate de momente de criza (prima – criza petrolului, cealalta – criza asiatica). Daca pun alaturi chiar remarca din studiu, si anume ca in cei 50 de ani piata imobiliara s-a caracterizat prin cicluri pronuntate de crestere-scadere plus observatia autorilor ca perioadele de cresteri accelerate sunt urmate de scaderi semnificative imi vine rapid in minte intrebarea: va fi urmatoarea decada asemanatoare cu cea din anii ‘90? si, mai ales, in ce masura ar putea exista o analogie intre evolutia recenta a pietei britanice (ultimii 20 de ani, de pilda) si cea a pietei romanesti?
Deocamdata, pot doar sa constat ca nu vom avea la dispozitie nici macar instrumente de masura asemanatoare (daramite serii statistice), de vreme ce Indicele Oficial Imobiliar romanesc are inca probleme de natura tehnica, dupa cum reiese din declaratiile oficialilor serviciului public de statistica.
Sa revenim asadar la datele britanicilor… Studiul identifica patru cicluri de crestere rapida ale pietei: primele trei au durat intre 3 si 5 ani (1971-73, 1977-80, 1985-89), in timp ce ultimul a durat 10 ani (1998-2007). Privind fiecare decada in parte, cea mai mare crestere reala (5%) a fost in 1999-2009, urmata de 1979-89 (4,9%). In decada cea mai proasta (1989-99), cand preturile au scazut, media reala a fost -2,4%.
Cateva cuvinte si despre structura proprietatii. La sfasitul anului 2008 peste doua treimi din locuinte erau ocupate de proprietari (68%). Locuintele inchiriate reprezentau 14% din numarul total, iar locuintele sociale 18%, arata studiul Halifax. Proprietarii s-au inmultit incepand cu anii ‘80, iar numarul locuintelor inchiriate a scazut spre anii ‘90, apoi a revenit pe crestere, dar nu a mai ajuns din urma anii ‘60, cand chiriasii ocupau o treime din piata britanica.
Interesante sunt si cifrele cu privire la cine a construit cel mai mult: pana in anii ‘80 sectorul public aproape ca tinea pasul cu cel privat. In 1970, de exemplu numarul locuintelor construite de stat il depasise chiar pe cel din sectorul privat. Democratizarea imprumutului ipotecar si, probabil, contributia politicii conservatoare (la putere se afla cabinetul condus de "Doamna de Fier", Margaret Thatcer) au redus considerabil implicarea statului, care mai contribuia in 2008 doar cu 17% la numarul total. Din cei 50 de ani, anul cu numar-record de locuinte construite de mediul privat a fost 2007: aproape 200.000 de unitati. La distanta semnifica-tiva fata de ceilalti ani si chiar pe varful bulei imobiliare. In 2009 a urmat declinul: sub 118.000 de unitati, cel mai prost an din 1959 incoace, asa cum reiese din evidentele publicate in studiu.
