» Reducerea avansului la imprumuturile garantate de stat la 5% va subtia cererea solvabila prin cresterea efortului lunar de rambursare a ratelor.
» Tinerii pot fi ajutati cu adevarat sa dobandeasca o locuinta, nu atat prin scaderea avansului, cat prin stimularea scaderii preturilor din piata imobiliara.
Un avans mai mic reprezinta o falsa solutie. Prin micsorarea avansului, ponderea sumei imprumutate de banca creste, ceea ce implica venituri foarte mari pe care ar trebui sa le aiba familia titularului de credit pentru a face fata ratelor. Reducerea avansului ar trebui dublata de o reducere a dobanzilor, dar pariem ca acest lucru nu se va intampla, din simplul motiv ca un program generat politic nu poate fi sustinut de banci pe termen lung. Mai exact, programul Prima Casa tinde sa ofere un avantaj electoral coalitiei de la putere prin prisma campaniilor din 2009, dar pentru a pastra dobanzile scazute pana la scadenta creditului (20-25-30 de ani), bancile ar trebui sa mentina prin contract marje foarte mici peste dobanda imprumutului. De exemplu, Euribor ±1-2% ori Bubor la 12 luni in cazul imprumuturilor in lei. Dati-ne voie sa fim sceptici ca bancile isi vor asuma reducerea profiturilor pe termen lung doar pentru a intra intr-un program care se poate intrerupe daca economia se subrezeste si mai mult ori daca configuratia puterii politice se schimba.
Am putea asista, in schimb, la solutia tipic romaneasca: cei care intra in programul Prima Casa ar putea primi dobanzi "promotionale" pentru 1-3 ani, urmand ca, dupa acest interval, dobanzile sa fie ajustate, iar executarile silite sa vina pe banda rulanta.
Care ar fi atunci o solutie pentru a usura accesul la credite ipotecare tinerilor din Romania? In primul rand, diminuarea ponderii creditului in valoarea tranzactiei nu prin reducerea avansului ci prin cresterea aportului de capital propriu. Acest fapt se va realiza incurajand acumularea in timp a unei sume initiale prin dobanzi mai mari la produse speciale de economisire, gandite in acest scop, ori prin participare la schemele de economisire-creditare deja existente.
In al doilea rand, stimularea ajustarilor preturilor din piata imobiliara. Daca statul garanteaza de-a valma imprumuturile in limita a 60.000 euro, e ca si cum ar invita proprietarii sa scumpeasca toate imobilele vechi care se vand acum sub acest prag, iar constructorii sa nu mai construiasca nimic sub acest nivel de pret. Garantarea ar trebui sa fie la randul ei pe niveluri valorice, in functie de imobil: de exemplu, 60.000 euro pentru o casa pe pamant sau un apartament de 4 camere, 50.000 de euro pentru apartament de 3 camere, 40.000 euro pentru 2 camere, 30.000 euro pentru o garsoniera etc. Pe termen lung, nimeni nu are de castigat daca apartamentele se scumpesc simultan cu ieftinirea si cresterea accesibilitatii creditelor, exceptand bineinteles bancile. Statul nu trebuie sa distorsioneze procesul de ajustare a preturilor care a inceput acum mai bine de un an in piata imobiliara romaneasca daca vrea sa dea cu adevarat o mana de ajutor tinerilor.
