Piaţa imobiliară este un barometru sensibil al lucrurilor bune şi rele care se petrec în economie. România liberă prezintă astăzi ultimul interviu din seria specială dedicată săptămâna aceasta unui domeniu care a devenit, mai ales după debutul crizei economice, o pacoste pentru mulți români. Despre un sistem care ar fi trebuit să stimuleze construcția, dar care a ajuns să garanteze un stoc vechi de locuințe, despre efectele Legii dării în plată și despre evoluția domeniului imobiliarelor răspunde analistul Ion Cătuțoiu.
Cum va evolua anul acesta piaţa imobiliară?
Ion Cătuțoiu: Rezidenţialele nu vor putea echilibra sub nici o formă cererea cu oferta, oricât de multe locuinţe se vor construi. Nu numai anul acesta, ci chiar în următorii doi-trei ani. Vor fi uşoare creşteri, nu mai mari de 2%-3%. Să facem o distincţie clară între locuinţe ce se construiesc pentru piaţă şi cele care se construiesc de către aventurieri. Falimentele din 2007 sunt la acestea din urmă. Aventurierii nu au consultat piaţa, chiar dacă erau de afară. Cine construieşte către piaţă vinde repede. Pieţele office şi comercială (birouri, spaţii logistice, spaţii comerciale) sunt cele mai mature segmente. Vor apărea noi clădiri de birouri, ce se vor umple instant, şi vor fi clădiri vechi sau/şi ce nu corespund calitativ, care vor sta goale. E un proces normal al unei pieţe mature să-şi elimine stocul neperformant.
Cum merge azi, în România, piaţa imobiliară în raport cu piaţa creditelor?
I.C.: Există o conexiune clară: nivelul chiriei. Rata chiriei şi rata creditului bancar sunt aproape egale. Câteodată, e mai favorabil să plăteşti rata la un credit decât să stai cu chirie. O piaţă sănătoasă înseamnă că un client poate strânge bani, să plătească un avans şi să facă un credit. Nivelul chiriei este nivelul ce reprezintă cu adevărat piaţa. Acolo e pur şi simplu cerere şi ofertă. Un apartament bun se închiriază în aceeaşi zi.
Ce fel de locuinţe se cumpără?
I.C.: Există şi noţiunea de vechime a stocului, la care se adaugă şi ce procent din acesta se reînnoieşte. În anii ’80, în România s-a schimbat stocul de locuinţe, s-au construit peste 600.000 noi. Azi, stocul de locuinţe mai noi de 10-15 ani e sub 5%.
Unii analişti au comparat în SUA raportul venit mediu anual/preţ mediu casă. În vremuri normale, raportul era ½-⅓. Înaintea crizei subprimelor, era până la ⅛. La noi acum este aproape ⅛. Suntem înaintea unei crize?
I.C.: America, la momentul comparaţiei, avea salarii considerate sustenabile. Creştea puterea de cumpărare, pentru că-i atrăgea foarte mult să-şi cumpere a doua sau a cincea casă, cu al doilea sau al cincilea credit. A fost efectiv o invazie de capital. Locuinţele se închiriau, ratele se puteau plăti, se revindeau.
În România există o altfel de piaţă, mult mai puţin dezvoltată. Americanul are o putere de cumpărare mult mai mare.
I.C.: Şi are guvern. Ştiţi ce a făcut România în ultimii şapte-opt ani? În loc să facem programe prin care să încurajăm construcţia de locuinţe noi, să folosim instrumente de control, să dăm credite „Prima Casă“ la locuinţe noi, cu termen de valabilitate 50 de ani de acum încolo, am garantat de la stat locuinţe construite în România în anii ’60-’89. Peste 90% din credite s-au dat pe acele locuinţe. Nu am infuzie de capital în piaţă, astfel ca să creştem puterea de cumpărare.
Care e puterea de cumpărare a românului?
I.C.: Nu cea din statisticile oficiale. S-au încurajat munca la negru, alte venituri, PFA, care nu definesc piaţa.
Piaţa e imprevizibilă. Ai un volum mare de inşi ce lucrează la negru. Nu poţi şti la ce să te aştepţi. Poate-ţi plătesc metronom 20 de ani, poate dispar şi sunt de negăsit după doi ani şi trei luni.
I.C.: Șomajul e aproape zero. România nu are o clasă medie formată. Din cauza stocului foarte prost şi mic de pe piaţă, există riscul de creştere a preţurilor mai accelerat de câteva procente anual, ceea ce ar fi total negativ.
Piaţa, în aceste condiţii, cum stă? Prost?
I.C.: Nu. Conform Institutului Național de Statistică, numărul de tranzacţii din acest an e cel mai mare din istorie. România de azi versus România 2007 are o componentă foarte solidă. Nivelul anului trecut a fost peste nivelul anului 2007, ca număr de tranzacţii. Azi putem să vindem către oameni din IT sau multinaţionale, cu venituri per capita de peste 1.000 de euro. Dacă înmulţeşti cu doi, un venit foarte bun, le e foarte uşor să plătească 300-400 € lunar pe propriul apartament.
Ce cumpără?
I.C.: Asta e problema. Nu găsesc ceva de calitate. Încă nu avem locuinţe pentru o clasă ce începe să se formeze şi, dacă nu vom avea o criză la nivel european sau dacă ceva nu se va întâmpla la nivel global, teoretic în România salariul ar trebui să crească. Se construieşte tot mai mult, adică în construcţii salariile au crescut, sunt tot mai mulţi muncitori în construcţii ce revin acasă, mulţi oameni ce lucrează în multinaţionale şi vin în România, care e pe trend ascendent. Niciodată n-am avut un interes mai mare pentru România ca acum. Dacă o firmă foarte conservatoare ca Ikea a cumpărat aproape 50 ha să facă mii de locuinţe în Bucureşti… Cei mai mari dezvoltatori se uită foarte atent spre România, mai ales că Polonia s-a blocat politic.
Cât de mult i-ar ajuta Legea dării în plată pe cei despre care se spune că-i va ajuta?
I.C.: Impactul va fi, probabil, sub 5%. Cei ce au luat credite pentru locuinţe în care şi stau şi au avut probleme într-o proporţie covârşitoare au reuşit, pur şi simplu, să facă un exit, ori asumându-şi piederea, ori asumându-şi un conflict şi lăsând banca să meargă mai departe cu executarea silită.
Pentru restul creditaţilor, chiar cu darea în plată, a pleca din locuinţe ar fi o tragedie: nu au unde să se ducă.
I.C.: Nu prea există restul. Vă dau exemplu de oameni ce au luat credite în anii 2007-2008: politicieni care aveau un teren, au vândut mai scump şi, după aceea, cu banii obţinuţi, au cumpărat mult mai mult teren, plătind doar 10% şi luând 90%, luând astfel foarte multe terenuri, din dorinţa de a se îmbogăţi. Expunerea pe individ e undeva la câteva sute de mii până la un milion de euro. Oamenii aceştia sunt cei mai ajutaţi: cei ce au încercat să facă speculă au încurajat astfel specula în piaţă. Ei sunt cei ce beneficiază de darea în plată.
Numărul tranzacţiilor imobiliare din acest an e cel mai mare din istorie. România de azi versus România 2007 are o componentă foarte solidă“.
Şi impactul asupra băncilor?
I.C.: Să zicem că, datorită dării în plată, băncile îşi vor modifica atitudinea în relaţia cu clientul şi vor cere un avans mai mare. Nu e o nenorocire. Statul român ar trebui să încurajeze clientul ce achiziţionează o locuinţă. Ar trebui să punem o limită şi clientul ce-şi cumpără o locuinţă să fie conştient de costurile de achiziţie. Cu sau fără darea în plată, cu 5%, 10%, 15% avans, dacă nu poate să-şi achite ratele, vom ajunge în aceeaşi situaţie.
Cum funcţionează sistemul?
I.C.: În conturile băncii, banii împrumutaţi sunt banii deponenţilor. Să zicem că sunt un om ce deţine 300.000 de euro. Ce voi face mâine? În ocident, apare perspectiva de dobândă negativă la depozite. Guvernatorul Isărescu spune că la noi nu se va întâmpla. Banca trebuie să împrumute cei 300.000 de euro ai deponentului, pentru a face profit, pentru ea şi deponent. Va ţine acesta banii acolo, ori va cumpăra apartamente şi le va închiria? La 50.000 de euro, ar încasa 2.500 de euro chirie anual, ce înseamnă 5%. Dar nu garantează nimeni că acele bănci ce au făcut o afacere proastă în trecut, pentru că au decis să dea astfel credite, nu vor proceda la fel şi în continuare. Toţi actanţii de la contractul de credit stornat sunt părtaşi.
Şi spuneţi că darea în plată nu e pentru oamenii simpli?
I.C.: Legea dării în plată este dedicaţie pentru băieţii deştepţi din România, care fac legi, nu are nici o treabă cu ajutorul social. Vă garantez că, dacă rămâne această limită de 150.000 de euro (cum a ieşit proiectul din Senat), Legea dării în plată nu va trece: nu mai are sens.
Care va fi efectul asupra băncilor?
I.C.: Vor creşte avansurile la o bancă, două, trei, apoi îşi vor da afară oamenii, pentru că vor descoperi că n-au din ce să-i plătească şi vor descoperi că deponenţii îşi retrag banii: nu are sens să-ţi ţii banii într-o instituţie bancară ce nu poate să-ţi plătească dobânzile. Băncile care vin în România trebuie să înţeleagă că a face afaceri în România presupune să-ţi asumi un risc şi că pentru aceasta trebuie să plătească. Vor ţine cu dinţii până când vor lua decizia de a vinde portofolii. Cred că, în afară de băncile greceşti, toate celelalte au vândut portofolii.
Cum se vând aceste portofolii. La ce preţ?
I.C.: La 10 cenţi pentru un euro. Adică aproape nimic.
Cum credeţi că se va rezolva până la urmă cu proiectul dării în plată?
I.C.: Dacă legea va trece, e un lucru puţin anormal. În primul rând, nu mi se pare normal să fie retroactivă. Este o lege care-i va afecta tot pe cei mici, care vor să-şi cumpere o casă. Cineva care se poate împrumuta îşi va lua o locuinţă mai mică, mai proastă, pentru că trebuie să strângă bani pentru avans. Iar băncile vor inventa diverse produse, probabil nişte credite de nevoi personale. Ar trebui să fie opţional şi de azi înainte, nu retroactiv. Te duci la bancă şi spui: „Aş vrea să optez pentru un credit de genul dare în plată“. N-ar fi normal ca banca să declare şi ea creditul scadent când vrea, în oglindă la Legea dării în plată, nu-i aşa? „Ştii, te-am împrumutat, dar acum vreau să-mi dai banii înapoi. Îi ai? Nu? Atunci dă-mi casa!“
CV Ion Cătuţoiu
Are peste 19 ani de experienţă pe piaţa imobiliară. Este specialist în new business development, negociator şi consultant de specialitate în real estate. Din noiembrie 2014, este country manager la Volumetric Promotora Constructora.
