Să presupunem că am un apartament „ceauşist” care valorează pe piaţă 50.000 euro. După ce încasez chiria şi plătesc impozitele aferente, mai rămân în mână cu echivalentul a 250 euro/lunar, adică 3.000 euro/an. E rentabil să îl mai păstrez? Depinde la ce mă raportez. Dacă nu am în cap o afacere senzaţională cu rate mari de profit sau un pont pentru o lovitură la bursă, compar randamentul din chirie cu cel al depozitelor la termen în euro. În general, băncile mari plătesc între 2 şi 3% pe an pentru economiile în euro dar există şi bănci de talie mică ce ridică ştacheta la 4-4,5% pe an (băncile greceşti). Presupunând că nu se apucă nimeni să speculeze cu banii din vânzarea unei proprietăţi, iau în calcul o dobândă de 3%. La 50.000 euro asta înseamnă 1.500 euro, brut. Minus impozitul de 16% pe dobândă înseamnă un câştig anual de 1.260 euro, care ar putea fi atins din vânzarea proprietăţii. Nu vă grăbiţi să vă bucuraţi dacă n-aţi vandut încă apartamentul. Pentru a ieşi per total în câştig mai trebuie ca deprecierea valorii proprietăţii din ultimul an să nu fie mai mare de 1.740 euro (chiria de 250 euro x 12 luni minus dobânda la termen, după plata impozitelor). Cu alte cuvinte, exemplul de mai sus este varianta câştigătoare pentru proprietar doar dacă preţul casei sale nu a scăzut cu mai mult de 3,5% în anul în care a închiriat (am făcut abstracţie de… fondul de rulment, cheltuială ce revine tot proprietarului).
Să mai spunem pentru cei ce se pregătesc să-şi închirieze apartamentul că din chiria negociată cheltuielile deductibile reprezintă 25%, restul urmând să se impoziteze cu 16% (sigur, vorbim de contractele înregistrate la Fisc).
Baze de date
Pe blogul indeximobiliar (indeximobiliar.blogspot.ro) găsiţi evoluţiile preţurilor pentru apartamentele din Bucureşti, defalcate pe garsoniere, apartamente cu 2, 3 şi 4 camere. Este o statistică rezultată din monitorizarea preţurilor solicitate de proprietari pe cel mai mare portal de anunturi (anuntul.ro). Atenţie, e vorba de preţurile solicitate şi nu de preţurile de perfectare a tranzacţiilor la notariat. De aici rezultă probabil şi diferenţele între evoluţiile monitorizate de blog în 2011 (scădere medie a preţurilor de 5%) şi cele anunţate de Institutul de Statistică (minus 20%). Pentru dobânzile la termen în euro o clasificare a ofertelor băncilor găsiţi pe conso.ro. După cum se vede din datele indeximobiliar, cel puţin în 2011 cine nu a vândut şi s-a rezumat la chirie a ieşit în pierdere.
Tendinţe
Se va păstra avantajul la… vânzare şi în anii ce vin? Dobânzile la euro vor rămâne scăzute o perioadă extinsă, cel puţin dacă ne raportăm la dificultăţile economice din euro-zone. „Foamea” de euro a băncilor autohtone nu are însă motive de scădere, astfel încât cu randamente de 3-4% ne vom mai întâlni pentru cei ce economisesc. Se va menţine şi scâderea de căteva procente pe an pentru preţurile apartamentelor vechi? Ei, greu de zis, depinde de starea generală a economiei, echilibrul dintre cerere şi ofertă, realitatea demografică. În orice caz, cu cât scad mai mult preţurile, cu atât creşte mai repede randamentul din închiriere, astfel încât chiar şi apartamentele vechi pot deveni la un moment dat o investiţie (ca orice investiţie de risc, una cu randament mare; asta cu condiţia să ne ocolească un cutremur major până atunci).
Scăderile imobiliarelor depind de… curs
Un titlu de impact spune că imobiliarele au scăzut cu până la 70% faţă de momentul de vârf din 2007-2008. Spargerea bulei speculative a fost dramatică, dar efectele sale sunt amplificate sau diluate în funcţie de valuta la care ne raportăm. De pildă, o scădere dramatică în euro (vă mai amintiţi garsonierele de 70.000 euro din Militari?) devine una mai „suportabilă” dacă o calculăm în lei. Ţineţi cont că euro coborâse până la 3,1 lei în vara lui 2007. Or, 70.000 euro la cotaţiile cele mai bune pentru…leu înseamnă 218.000 lei la nivelul anului 2007, adică 48.500 euro la cursul de azi. Exact distanţa de la o corecţie de 65% (aceeaşi garsonieră se vinde azi cu 25.000 euro) la una de …„doar” 48%. Mă rog, n-am făcut calculele in franci elveţieni, rezultatele erau chiar mai dramatice (de la 1,8 lei, francul a urcat peste 3,7)!
