Zonele din Bucureşti, dar nu numai, care au scăpat de demolările din perioada comunistă, şi-au păstrat un şarm periclitat în prezent de dezvoltarea imobiliară haotică. Ce poate să facă proprietarul unei case vechi?
Multe case frumoase au fost distruse în ultimii ani şi multe altele se degradează văzând cu ochii, uneori cu sprijinul tacit al proprietarilor şi al autorităţilor. Îndrăgim oraşele din străinătate care şi-au protejat zonele vechi, dar acasă nu ne simţim tocmai bine.
Este adevărat că multe dintre construcţiile vechi n-au fost reparate de mult şi necesită reparaţii capitale. Mulţi proprietari aleg să evite aceste costuri şi complicaţii luând în considerare numai aspectul financiar, uitând latura estetică şi vânzând imobilul sau demolându-l.
Cine investeşte într-un teren pentru a construi un imobil cu apartamente pentru vânzare va fi strict interesat de partea financiară şi va prefera demolarea. Nu mai vorbim de faptul că soluţia construirii de imobile de birouri este şi mai avantajoasă tot din acelaşi punct de vedere financiar. Însă multe dintre casele vechi, chiar şi cele modeste, au o frumuseţe pe care casele de azi au pierdut-o, iar o atitudine mai prietenoasă faţă de vechi nu înseamnă lipsa confortului sau a altor beneficii „moderne“.
O casă modestă poate fi reparată sau extinsă cam cu acelaşi buget necesar demolării şi ridicării unui imobil nou.
Importantă e şi legislaţia în vigoare care prevede că, atât timp cât o casă este înscrisă în Patrimoniul Naţional, nu poate suferi modificări structurale sau recompartimentări, fără a primi în prealabil avize şi autorizaţii special emise de Institutul Naţional al Monumentelor Istorice.
Mai sunt şi alte argumente care pledează în favoarea menţinerii şi nu a demolării. În primul rând, lucru valabil şi pentru orice obiect vechi care are în componenţă materiale provenite din mediul înconjurător, se recomandă mai degrabă recondiţionarea sau recuperarea unor componente şi menţinerea în viaţă decât reciclarea.
Legat de managementul deşeurilor în construcţii, costurile demolării au crescut într-un ritm considerabil mai mare decât cele ale construcţiei în sine. Într-adevăr, deşeurile rezultate din demolarea unei case sunt extrem de diverse (lemn, metale, plastic etc.), iar colectarea lor selectivă, conform reglementărilor UE, e foarte costisitoare. În plus, este aşteptată o HG chiar în acest an, care va avea ca efect în mod cert o creştere şi mai mare a cheltuielilor legate de gestionarea deşeurilor rezultate în urma demolării unei case.
Oricum legislaţia s-a înăsprit, iar o autorizaţie de demolare se obține cu greu. Cum casele vechi din oraşe au fost construite deseori calcan în calcan, e foarte posibil ca, în acest caz, să se obţină autorizaţia de demolare doar făcută manual, ceea ce iarăşi conduce la o creştere substanţială a costurilor demolării. De asemenea, legea prevede ca demolarea să se facă manual şi în situaţia în care în proximitate se găseşte un imobil de patrimoniu, iar nerespectarea legislaţiei poate avea urmări grave de natură penală.
Sfatul experților occidentali: „Keep the wood“
Înainte de orice, trebuie evaluată starea casei şi posibilităţile de reamenajare. Deosebit de oportună este şi consultarea unui arhitect, precum şi a unui structurist. Cei care deţin deja o casă veche de care sunt ataşaţi, dar care nu mai corespunde cerinţelor de confort, trebuie să ştie că aceasta poate fi modernizată, recompartimentată integral sau chiar extinsă sau mansardată discret, totul fără ca imobilul să-şi piardă aspectul exterior iniţial. Într-adevăr, stilul de viaţă s-a modificat considerabil faţă de acum un secol.
Casele aveau o singură sală de baie, iar uneori bucătăria era la beci. În prezent casa îşi poate spori considerabil valoarea prin amenajarea podului ca spațiu de locuit, precum şi hidroizolarea subsolului. În mod special, mansarda poate deveni zona cea mai frumoasă a casei. Se pot păstra şi eventual recondiţiona elemente de valoare ca: uşi, parchetul vechi, ferestre, sobe, stucaturi, feronerie, piese de mobilier.
Recomandarea specialiştilor, în special a celor din ţările occidentale, este să se recondiţioneze şi păstreze absolut toate elementele din lemn, în special ferestrele. „Keep the wood“ (păstrează lemnul – n.n.) este îndemnul experţilor occidentali. În aceste ţări parchetul se recondiţionează şi, cu cât este mai vechi, se vinde cu preţuri imense.
Şi în România se găseşte parchet de 100 de ani, recondiţionat, şi nu ne-am mira să fie exportat.
Fiecare piesă de ţiglă ceramică este de asemenea recondiţionată şi, eventual, supusă unui proces manual de personalizare, rezultatul fiind un adevărat acoperiş de artă.
În România, recuperarea unor elemente constructive, şi recondiţionarea lor în cazul unei demolări, e o chestiune care a fost neglijată cu mare nonşalanţă, când de fapt ea poate reprezenta un business foarte bun.
Ne amintim cu tristeţe de demolarea unui mare număr de case din centrul capitalei, dictată de Ceauşescu după cutremurul din 1977, pentru construcţia Casei Poporului, când tone de parchet de stejar, rame de ferestre, uşi cu tăblii etc. au ajuns să fie puse pe foc, iar situaţia tinde să se menţină şi în zilele noastre.
Multe dintre casele vechi, chiar şi cele modeste, au o frumuseţe pe care casele de azi au pierdut-o, iar o atitudine mai prietenoasă faţă de vechi nu înseamnă lipsa confortului sau a altor beneficii „moderne“.
Câteva exemple de reconvertire a spațiului
Arh. Loredana Brumă, Asociaţia Rhabillage, coordonatoarea proiectului „Case care plâng"
Casa Carol 53. Până să se hotărască familia Bortnowski cum să ducă mai departe povestea imobilului din Bd. Carol, nr. 53, un grup de tineri studenți la arhitectură și-a asumat reactivarea monumentului și transformarea sa în centru cultural alternativ. S-au instalat în casă în anul 2012, au igienizat și au început să organizeze evenimente dintre cele mai diverse, expoziții, ateliere, concerte, proiecții de film. Treptat, s-a recurs la reparații, dintre care unele structurale. Astăzi, Carol 53 este unul dintre reperele culturale cele mai importante, nu doar la nivel local, ci și în străinătate.
Casa Mincu este unul dintre cele mai frumoase exemple de case neoromânești care au fost restaurate și reconvertite în spațiu pentru birouri. Fondatorul stilului neoromânesc, Ion Mincu, în 1890, a cumpărat casa de la arhitectul Antonio Gaetani Burelli, a remodelat-o și reamenajat-o pentru uz personal, locuind acolo în ultima parte a vieții sale. După un lung și migălos proces de restaurare, imobilul din str. Arthur Verona nr. 19 găzduiește astăzi sediul Ordinului Arhitecților din România.
Casa de târgoveț din strada Orzari nr. 63 este lăsată în paragină. Nu este demolată pentru că e clasată ca monument istoric. Autentic model de arhitectură vernaculară, construcția cu pridvor a aparținut lui Ioniță Cehanu, căpitan în oastea lui Tudor Vladimirescu. A fost construită în 1859 și reprezintă astăzi unul dintre puținele repere privind locuirea în apropierea Barierei Vergului în partea a doua a secolului XIX. Uitată printre blocurile ridicate în perioada comunistă, ocupă o parcelă de colț de dimensiuni tentante pentru investitorii imobiliari.
Ar putea fi ușor restaurată și convertită într-un mic muzeu, un spațiu comunitar, centru educativ pentru copiii din cartier. Casa este nelocuită de mai bine de 10 ani.
Consolidarea: o șansă pentru casele vechi
Arh. Horia Constantinescu-Strihan, www.cadastru.com
Exista o nostalgie a unei bune aprecieri a constructiilor din perioada de inceput de secol 20 continuand cu perioada interbelica. Si visul frumos ar fi putut continua dar a fost intrerupt brusc de un seism major in 10 noembrie 1940. Specialisti in constructii avertizasera despre pericolul seismelor pe care arhitectii romani de acum 2000 de ani le-au prevazut, si prudenti, au evitat constructii importante in sudul Daciei. In goana dupa structuri ieftine, constructorii inceputului de secol 20, si-au concentrat atentia pe o asigurare statica calculata numai pe verticala, considerand terenul de fundare linistit si ideal oricarei forme arhitecturale.
Catastrofa prabusirii blocului “Carlton” in Bucuresti in urma seismului din 1940, s-a bazat pe grave erori de conceptie, desi se inventase si era folosit betonul armat.
Betonul armat, inventat intamplator, a oferit proiectantilor de structuri, inca de la inceputul secolului 20, materialul ideal de a asigura constructiile si la solicitari orizontale provocate de oscilatiile seismice. Din nefericire, intalnim deseori in sudul tarii constructii realizate inainte de 1940 cu zidarii portante din caramida si plansee din beton armat, fara rigidizari verticale si orizontale, care permit constructiilor sa se comporte la seism doar ca niste castele din carti de joc.
Un factor important in evaluare il constituie aprecierea volumului construit. O constructie in forma sferica ( sau cubul inscris in sfera ) ofera cea mai buna rezistenta la solicitari variate, spre deosebire de o constructie lamelara, care fie se rastoarna fie se frange. Specialistii in structuri studiaza gradul de “compactitate, abaterile de simetrie si regularitate” a unei constructii sau discontinuitatile in distributia maselor rigide, care permit o apreciere a raspunsului la o solicitare seismica majora.
Se apreciaza ca neregularitatile distributiei volumelor construite afecteaza semnificativ capacitatea de rezistenta a structurilor in care masa unui nivel este mai mare cu cel putin 50% fata de cele ale nivelurilor adiacente. La proiectarea unei constructii in zona seismica se vor alege de preferinta forme in plan regulate, compacte si simetrice din punct de vedere al distributiei maselor, rigiditatilor si capacitatilor de rezistenta. În continuare avem exemplul unei constructii din Bucuresti, realizata in 1935, (imaginea 1) expresiva ca forma arhitecturala, dar conformata ca o lama neregulata, fara rigidizari la solicitari orizontale si care este incadrata acum la clasa de risc seismic RS1, corespunzand constructiilor cu risc ridicat de prabusire. Riscul este cu atat mai mare cu cat consideram ca imobilul a “incasat” déjà patru seisme majore (1940,1977, 1986 si 1990). Nu exista “reteta” ideala de apreciere a riscului seismic in afara unui calcul précis intocmit de expert. Pe Valea Niscovului, in 1977, s-au prabusit multe case cu un singur nivel, pe structura din caramida, dar cu fundatii subrede in timp ce in Bucuresti au rezistat multe imobile cu mai multe nivele dar bine fundate si cu o conformatie omogena.
Constructia din imaginea 2, o locuinta situata in Bucuresti intr-o zona protejata, proiectata remarcabil de arhitectul Richard Bordenache in perioada interbelica a rezistat excelent la toate seismele majore si datorita volumului omogen apropiat de un cub. Desigur pe langa forma aproape ideala de conformare au contribuit la siguranta in exploatare si materialele de buna calitate puse in opera fara cusur.
Constructiile interactioneaza intre ele. Astfel in cazul imobilelor insiruite, constructia de la capatul insiruirii, ‘incaseaza” lovituri orizontale de la celelalte constructii si se prabuseste, chiar daca in cadrul sirului exista structuri mai “slabe’ seismic. Pericolul se accentueaza daca planseele constructiilor invecinate sunt decalate, acestea provocand “socuri” devastatoare. O evaluare corecta a unei constructii va stabili si eventuale efecte de interactiune cu cladirile situate in imediata lor vecinatate, mai ales in situatia in care acestea au fost construite in perioade diferit
Constructia din imaginea 3, realizata in Bucuresti in 1870, fara alte constructii “alipite”, se prezinta cu o structura lamelara, defavorabila, dar avand o fundatie si o structura generos dimensionate si fara deficiente in executie si exploatare, a rezistat la toate seismele, fiind acum apreciata ca monument istoric.
Se mai remarca la exemplele 2 si 3 o dimensionare corecta a golurilor din plansee pentru scari astfel incat sa nu produca slabiri exagerate ale acestora. Se mai remarca amplasarea golurilor pentru ferestre cu o pozitionare suprapusa pe verticala si evitarea amplasarii acestora sub reazimele grinzilor.
Aspectele de natura economica sunt cele luate primordial in consideratie. Costurile unei consolidari corecte a unei constructii gresit conformate si dimensionate pot depasi in multe cazuri costurile unei constructii cu capacitate si aspect similar, edificata din nou, dar cu respectarea normativelor de proiectare actuale. Solutiile pentru fiecare caz nu se pot decide decat dupa consultarea expertilor.
Soluțiile sunt simple. Totul e să ai imaginație și simțul echilibrului
Claudiu Georgescu, preşedintele Asociaţiei Producătorilor de Materiale pentru Construcţii din România
Casele vechi reprezentau o reflectare a ierarhiei sociale și o transpunere practică a acestor ierarhii. Existau minipalate, casele funcționarilor și, de ce nu, casele din cartierele proletare. Astăzi casa reprezintă un însemn al unei situații temporare în ierarhia societății, prin mărimea ei o garanție bancară și foarte rar o integrare între necesități și realități.
Chiar dacă se spune că meșterii români au plecat la muncă afară, materiale de calitate pentru construcții se mai găsesc, doritori s-ar găsi, cu condițiile de finanțare stăm mai prost!
Având în vedere că aceste case se află în zone destul de compacte, în primul rând ar trebui ferite de „buruienile contemporane“, care strică estetica unor zone, precum nuca în perete. Apoi ar trebui identificat specificul care dă valoare: arhitectul care a proiectat clădirea, personalitățile care au locuit acolo, materialele și soluțiile inovatoare folosite și nu în ultimul rând funcționalitatea prezentă și cea viitoare, circumscrise unei dezvoltări sustenabile a zonei respective.
Grupând mai multe case dintr-o anumită zonă, se pot face diverse trasee turistice tematice sau centre culturale corespunzătoare. Totul e să ai imaginație și simțul echilibrului.
Pentru renovarea sau reabilitarea acestor case soluțiile sunt foarte simple, există chiar convenții internaționale care impun anumite reguli, convenții la care țara noastră a aderat, există asociații profesionale strict specializate pe acest domeniu, totuși vedem în continuare incompetența în acțiune!
În ceea ce privește eventualele recomandări pentru proprietarii de case vechi, problema e complexă! Depinde în primul rând de ceea ce vrea proprietarul: să valorifice un imobil, să treacă la o altă propietate, să facă un gest generos față de comunitate? În orice caz el are un drept inalienabil pe care îl poate folosi cum dorește. De aceea este de dorit ca discuțiile în cazul unei înstrăinări să se poarte întâi cu autoritățile locale. În acest moment legea permite o serie de operațiuni cu aceste propietăți, începând cu înțelegeri amiabile și terminând cu procese în instanţă. Important este ca părțile să găsească o soluție rezonabilă pentru toată lumea, care să pună în valoare proprietatea respectivă.
Statul nu trebuie să se implice în problema proprietăților invocând interese generale și transformându-le în legi. Cei care trebuie să ajungă la un acord sunt autoritatea locală și proprietarul. S-a văzut deseori că invocarea unor interese generale ale legiuitorilor ascund de fapt unele interese de grup și de aceea este de dorit o cât mai mică implicare a statului în acest tip de tranzacții.
