Acelaşi apartament, cu aceeaşi suprafaţă, situat la periferia Capitalei, poate costa 850 euro/mp util, dar şi 1.200 euro/mp util. Sorin Ioan Roşu, manager al companiei Apulum 94, explică de ce sunt aceste diferenţe atât de mari şi la ce trebuie să fim atenţi atunci când ne alegem o locuinţă nouă.
Să dăm câteva exemple concrete: la cât se mai vinde astăzi o garsonieră nouă şi un apartament de două camere?
Piaţa apartamentelor vechi, construite până acum 15-20 ani, are astăzi marele avantaj al densităţii şi al elementului de comparaţie. Atunci când vorbim de imobile noi, acestea sunt, de regulă, disparate, sunt în zone foarte diferite, uneori în locuri unde nu s-a mai construit până acum. Dincolo de locaţie, ajungem la preţul de cost, dar şi aici apar foarte multe variante şi variabile -preţul de achiziţie a terenului (pentru că oamenii se opresc la preţul de construcţie, la cât a costat edificarea construcţiei, şi nu pun la socoteală şi terenul) şi alte elemente.
La un imobil nou trebuie să fim atenţi întotdeauna la conversia dintre preţul pe metru pătrat construit şi preţul pe metru pătrat util. Conversia dintre metru pătrat construit şi metru pătrat util se face astfel: la 1.000 metri pătraţi construiţi revin circa 650-700 metri pătraţi utili.
Revenind la valoare, piaţa din Bucureşti nu poate suporta o cotă mai mare de 1.800-2.000 euro/mp util, şi doar când e vorba de zone exclusiviste, precum Primăverii.
Dacă vorbim de un apartament nou, situat la periferie, preţul pe metru pătrat util este de 850 euro, 1200 euro, 1.300 euro. Diferenţele sunt foarte mari, în funcţie de firme.
În ultima perioadă ne întoarcem la funcţia locativă, la numărul de camere; chiar şi la apartamentele noi, oamenii cumpără strict pentru a-şi satisface nevoia de a locui. Se construiesc garsoniere noi, mici, la 25 mp, iar peste 40 mp o garsonieră este greu vandabilă, nu îşi poate amortiza costul de construcţie. Un apartament de două camere începe de la 38 mp – foarte puţin, ţinând cont că şi pe vremea lui Ceauşescu erau unele de 60 mp -, dar, din păcate, este foarte important preţul final.
Faptul că preţurile sunt mai mici acum nu ar trebui să fie un semnal bun pentru cumpărători?
Eu mai dau câteodată un exemplu dus la extreme. Să nu uităm că în 2003-2004 o garsonieră putea costa 3.000 dolari, iar accesul la ea era mai greu ca acum. Important nu este preţul, ci puterea de cumpărare – ea decide cum poţi achiziţiona acel produs. Şi aici sunt două aspecte: resursa reală financiară pe care o are persoana respectivă şi ce poate accesa cu acea resursă materială. De exemplu, veniturile îţi permit să ai acces la creditare, dar este foarte important dacă ai un venit stabil, de ce valoare este şi pe ce fel de piaţă operezi – dacă este o piaţă pe care azi cumperi un produs cu 10.000 euro şi mâine el valorează 5.000 euro sau dacă este una unde azi cumperi un produs cu 10.000 euro şi mâine valorează 11.000-12.000 euro.
Pieţei noastre nu îi trebuie un preţ mic, ci o posibilitate de a-l onora. Revin la exemplul cu 3.000 de dolari: gândiţi-vă că atunci salariul mediu era de 80 dolari, şi cu toate acestea nu puteam să cumpărăm o garsonieră. Banca nu dădea credite, nu existau acumulări, nu aveai cum să cumperi.
Pe segmentul locuinţelor ieftine se realizează cele mai multe tranzacţii imobiliare. Este meritul programului Prima Casă? Aţi resimţit efectele acestuia?
Ca firmă am simţit aceste efecte şi, ceea ce este mai important, le-am văzut pe piaţă. Pentru că din experienţa unui operator, oricât de bun ar fi şi oricât istoric ar avea, nu se poate spune nimic fără corelarea generală cu piaţa. Am văzut în statistici, în rapoartele notarilor, ale oficiilor de cadastru, că piaţa a stat mai bine în 2010 decât în 2009. Şi în 2011 e posibil să fie măcar la aceeaşi cotă cu 2010. Noi suntem setaţi pe 2011 şi pe 2012, şi este important să ne concentrăm pe proiecte de lungă durată.
Piaţa imobiliară are nevoie de perspectivă. În general, pe această piaţă nu se poate vorbi în termen de săptămâni, de luni, nici măcar de un an, ci de ani.
