» Zonele cu vad turistic se preteaza la un model de plasament imobiliar pe care unii dintre proprietarii romani il experimenteaza deja: apartamentele din blocuri cu regim hotelier.
» Investitia trebuie insa bine cumpanita; in Romania modelul nu functioneaza la fel ca in tarile turistice cu traditie, iar perioadele "moarte" afecteaza semnificativ randamentele.
Nu va ganditi la numele vreunei companii nou-infiintate ori la cine stie ce tip de instrument financiar sofisticat. E vorba de un tip de plasament imobiliar mai putin popular in Romania, dar intens promovat prin alte parti ale lumii, mai ales in zonele "fierbinti" ale turismului de vacanta. Americanii ii spun condotel (adica un condominium sau ansamblu de locuinte ce functioneaza in regim hotelier). Prin Europa i se spune aparthotel. Sunt proiecte imobiliare, de regula destul de ample, in care proprietarii cumpara una sau mai multe unitati (garsoniere, apartamente cu doua sau trei camere) pe care le folosesc, de obicei, drept locuinte de vacanta. Atunci cand nu locuiesc acolo, proprietatea este de inchiriat, iar proprietarii obtin venituri frumusele, mai ales daca zona turistica este cautata. Un alt castig poate veni din sporul de valoare, pe termen lung, specific pietei imobiliare.
Pe de alta parte, acest tip de plasament genereaza alte oportunitati de afaceri. Exista agentii care ofera consultanta specializata pentru investitia in condotel/aparthotel-uri sau companii care castiga bani frumosi din intretinerea si administarea cladirilor cu aceasta destinatie.
Majoritatea proiectelor de pe afara sunt ambitioase si isi propun sa concureze serios hotelurile clasice, chiar pe cele de 5 stele. Un condotel/aparthotel poate fi dotat cu receptie pentru clienti, restaurant, facilitati gen sala de fitness, piscina, spa ori sala de conferinte.
Multe proiecte de acest gen le ofera proprietarilor din capul locului pachetul complet de administrare hoteliera. Inca din faza de proiect, dezvoltatorul cauta firme specializate in management hotelier, asa incat, la final, cladirea nu e doar un ansamblu de locuinte, ci chiar o afacere in sine. Exista, de pilda, soft-uri specializate capabile sa genereze rapoarte despre gradul de ocupare, cheltuielile si incasarile pe care le face fiecare locuinta din cladire. Proprietarul poate vedea, astfel, cum este administrata si cat produce investitia lui.
De fapt, aici e una dintre cele mai importante diferente dintre modelul original si cel pe care dezvoltatorii incearca sa il promoveze printre potentialii clienti de pe piata romaneasca. In Romania primele oferte au inceput sa apara din zona litoralului Marii Negre, unde mai multi dezvoltatori imobiliari si-au anuntat si promovat proiectele drept locuinte de vacanta cu posibilitatea inchirierii lor in regim hotelier.
Partea neimobiliara insa, adica pachetul de servicii hoteliere care ar urma sa genereze veniturile, nu pare sa aiba acelasi sprijin precum proiectul imobiliar in sine. Dezvoltatorul e multumit daca a vandut toate locuintele, iar inchirierea – adica exact partea care ajuta la recuperarea investitiei – e lasata pe seama agentilor imobiliari sau chiar a proprietarilor.
Companiile de management hotelier lipsesc. Misiunea lor ar fi tocmai asigurarea unui grad maxim de ocupare a locuintelor, iar rasplata ar fi procentul din incasari pentru fiecare noapte de cazare vanduta. In lipsa unor manageri hotelieri profesionisti, proprietatea furnizeaza in salturi veniturile, iar randamentul investitiei are de suferit.
O alta problema la care investitorul ar trebui sa reflecteze atent este pretul la care intra intr-un astfel de proiect, pentru ca de aici pleaca toate calculele. Cu cat investitia initiala e mai scumpa, cu atat marja de castig se reduce, sau timpul de recuperare se lungeste; odata intrata pe piata turistica, proprietatea trebuie sa faca fata tarifelor concurentei.
Managerul unei firme britanice de consultanta pentru astfel de proiecte le spune clientilor ca o investitie intr-un condotel bine ales ar trebui sa aduca 15 chiar 20%. "Daca randamentul scade mult sub 10%, nu credem ca e o buna oportunitate de investit pentru clienti."
Sa facem o socoteala rapida: presupun ca ati cumpara o garsoniera (cam 100.000 de euro, dupa cum am vazut unele proiecte mai ambitioase de pe litoral). La un randament minim de 10% ar trebui sa incasati, net, 10.000 de euro pe an, adica dublu fata de dobanzile pe care, in acest moment, le ofera unele depozitele bancare. Venitul lunar ar trebui sa fie in jur de 800-850 de euro. Cu o medie de 50 de euro pe noapte ar trebui sa vindeti macar 15 nopti pe luna (sau 182 de nopti pe an); retineti insa ca am calculat sumele nete. Trebuie luate in calcul si cheltuielile de intretinere/administrare, caz in care numarul noptilor vandute ar trebui sa fie, de fapt, mai mare. Cum incasarile vor depinde in mare masura de sezoanele turistice, alegeti atent locatia investitiei in asa fel incat perioadele "moarte" sa fie cat mai scurte. Altfel, fiecare noapte nevanduta va afecta direct randamentul investitiei.
