Preţurile locuinţelor au început să crească, aparent inexplicabil. Dar e semnul începutului unei crize. Unele site-uri de specialitate în știri economice au titrat că „achiziţiile de locuinţe sunt în plină efervescenţă“ şi au vorbit despre un „record al solicitărilor pentru Prima Casă“. Au omis însă să precizeze că e vorba despre locuinţele noi.
Efectul acestor semnale s-a resimţit pe piaţa locuinţelor vechi, unde se constată o creștere temporară a preţurilor. Totul se petrece pe fondul unui sentiment pozitiv al unei pieţe de nespecialişti, pentru că proprietarii de locuinţe vechi nu sunt experţi în imobiliare.
Simptom de criză sistemică
Analistul economic Ion Radu Zilişteanu susţine că se face o greşeală. „Foarte mulţi comentatori îşi asumă riscul să vorbească despre piaţa imobiliară fără să ştie. Grosul relatărilor se referă, implicit, la piaţa de nou. «Piaţa decolează, piaţa face, piaţa drege». Piaţa de nou înseamnă 20.000 de tranzacţii anual, raportate la 750.000 în total (adică 2,7% – n.n.). Periferic. Grosul tranzacţiilor e la imobile vechi“, a atras atenţia Zilişteanu, într-o declarație pentru „România liberă“.
Expertul aminteşte semnalul dat de BNR, „că, faţă de procentul de 6% de creştere previzionat de UE, la noi, în ultimul an, a fost 7% creştere şi e un risc. Nu împărtăşesc părerea câtuşi de puţin. Piaţa e departe de a decola. Se fac tranzacţii obişnuite, nu speculative. Creşterea (sau descreşterea) e cu o singură cifră pe an. Că ne aşteaptă o nouă bulă… asemenea chestiuni nu sunt justificate. Nu există un fundament economic“.
În așteptarea TVA-ului zero
Cum abordează chestiunea aceasta cumpărătorul sau vânzătorul nespecialist din rezidenţialele vechi? „Probabil că se grăbeşte să-şi materializeze decizia de a cumpăra mai rapid, de teamă să nu crească preţurile“, spune Ion Radu Zilişteanu, adăugând apoi că „vânzătorul măreşte preţul sau e dispus să mai aştepte, în speranţa că o să capete un preţ mai bun peste jumătate de an“.
„Oamenii au ţinut un pic în stoc apartamentele. Se aşteptau la cota 0% la TVA“, explică Ion Cătuţoiu, consultant în imobiliare. Dar „din 2000 până în 2007, preţurile au crescut de cinci ori“, aminteşte acesta, iar „în ultimii şapte ani au scăzut cu 20%. Nici nu şi-au recuperat marja de scădere. Cresc cu 5%, 6%, 7% pe an. Absolut normal. Şi economia creşte, ele cresc cumva cu acelaşi procent cu care creşte economia“.
Ne aflăm într-o bulă acum? Nu, crede Cătuţoiu, „o bulă vine când lucrurile scapă de sub control la preţul locuinţelor“. Şi atunci care e problema? „Problema e că statul acesta handicapat nu ştie să susţină un întreg program de dezvoltare a construcţiei de locuinţe, e axat pe consum. Dacă ar fi sănătos, ar fi axat pe construcţia de infrastructură şi pe dezvoltare“, a atras atenţia RL expertul. Ar trebui, spune Ion Cătuţoiu, să impună un sistem de dezvoltare de noi locuinţe, ca România să fie un şantier şi să avem multe locuinţe.
Ipotezele unei recesiuni
Dacă apare o bulă, măcar după ea să avem locuinţe. „După bula din 2007, au rămas foarte multe terenuri, pe care s-au cheltuit enorm de mulţi bani şi şmecherii au plecat cu ei, iar românii îi plătesc. Celelalte state au TVA unică de 7%, 10%, ce scoate la lumină tranzacţiile. Ştiţi care e diferenţa dintre un apartament de 450.000 şi unul de 470.000 de lei? 15%, pentru că se aplică TVA 19%“, a detaliat pentru „România liberă“ Cătuţoiu.
E acesta un simptom de criză? „Salariile vor creşte. Atunci vor creşte preţurile la locuinţe. Dacă salariile vor creşte şi nu vor fi sustenabile, vom avea inflaţie. Oamenii nu vor putea să-şi plătească ratele, pentru că se împrumută în euro, iar atunci se va intra din nou în criză“, prevesteşte consultantul. Ce salarii cresc? Ale bugetarilor. Sunt ele sustenabile? Experţii afirmă că nu.
Între timp, se dă petrecere. Un expert imobiliar ce vinde şi cumpără locuinţe povesteşte că a avut client „ce vindea la 52.000 de euro un apartament decomandat, de 46 mp, pe Camil Ressu, la etajul 8 din 10. Nu m-a primit să intermediez, se înţelesese cu cumpărătorul. A avut preţul sub cel al pieţei cu 10.000 de euro. Adică 1.130 de euro/mp. Majoritatea locuinţelor de acelaşi tip, din zonă, se vinde cu peste 60.000 de euro, adică peste 1.300 euro/mp“.
Expertul a dorit să-şi păstreze anonimatul. El spune că, la blocurile din Titan, „din anii ’80, cu două camere decomandate, preţurile ajung la 60.000 – 65.000 de euro. În blocurile clasice, din anii ’60 – ’70 însă, apartamentele de două camere decomandate / semidecomandate au acelaşi preţ. Totuşi, în Camil Ressu, Basarabia, Liviu Rebreanu, două camere, decomandate / semidecomandate, blocuri din ’60 – ’70, ajung la 60.000 – 65.000 de euro”.
Care e explicaţia?
Prima – în primăvară, s-a dat drumul la Prima Casă. Acum, s-au blocat fondurile, pentru că s-au terminat. A doua – s-a relansat creditul ipotecar cu 15% avans, după ce ajunsese 25%, din cauza dării în plată. Se formează o bulă imobiliară? „Nu, suntem în ea“, spune expertul chestionat de RL, opinând că „s-a întors 2006. Eu în martie am simţit asta. Pierdeam patru proprietăţi pe zi. Acesta e motivul pentru care nu voi mai lucra zona aceasta, unde e bula: nu mă pot coborî la acest nivel. De fapt, suntem în criză. S-au relaxat creditele. Acum se pune frână“.
„Cunosc oameni care vând. Ce obţin la trei camere abia le ajunge să cumpere două camere, fără taxe notariale. Adică vor trebui să pună bani din buzunar. E din nou o situaţie dramatică“, a spus „României libere“ expertul citat.
