Raportul dintre preţul unei case şi venitul anual mediu pe familie a oscilat în SUA în ultimii 30 de ani între 3 şi 4,2. Pornind de la venitul lunar mediu pe gospodărie diin România, de 2521 lei, şi extrapolând valorile medii din Statele Unite, obţinem preţul-reper pentru locuinţele româneşti.
Imobiliare.net face o analiză în această săptămână raportând preţurile apartamentelor din Bucureşti la salariul mediu brut lunar pe economie-505 euro în luna mai (pentru acurateţea comparaţiei ar fi fost însă mai bine să ne raportăm la salariu mediu net în Bucureşti, n.nt). Ei bine, concluzia este că pentru o garsonieră cu preţul mediu de 34.000 euro e nevoie de 68 de salarii iar pentru un apartament de 2 camere (53.000 euro-preţ mediu) cei interesaţi trebuie să pună integral de-o parte salariul mediu timp de 106 luni. Pentru 3 camere (72.000 euro) aşteptarea urcă la 144 luni iar pentru un apartament de 4 camere (94.000 euro) e nevoie de strânsul curelei timp de 188 luni.
Lăsănd la o parte studiul imobiliare.net (conceput destul de mult ca o sperietoare-se scoate de pildă în faţă numărul de 300 salarii necesar cumpărării unui apartament de 4 camere dacă se scat din venit cheltuielile lunare), întrebarea care se pune este ce alte instrumente avem la îndemână pentru a aproxima valoarea “corectă” pentru o locuinţă din România?
Cum în 2008, la începutul crizei, românii erau sfătuiţi să cumpere casele ieftinite ale americanilor, să ne ghidăm după raportul preţ mediu locuinţă/venit annual mediu pe familie în SUA (vezi www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2011/04/Residential-Real-Estate-Relative-to-Median-Income-Rent-.png). Ei bine, în ultimii 30 de ani în SUA raportul respectiv a oscilat între 3 (la începutul intervalului de studiu, 1982-1986) şi 4,2 (2006-2007), cu o medie “istorică” situată la 3,5. Potrivit INSSE, în România venitul mediu al unei gospodării a fost în trimestrul I din 2013 de 2521 lei (570 euro). Anual avem deci un venit mediu pe gospodărie de 6875 euro iar multiplicându-l cu 3,5 obţinem 24.064 euro, preţul corect pentru o locuinţă.
Considerând că standardul mediu de locuire vizează în România apartamentul de 2 camere, înseamnă că preţul mediu din Bucureşti din acest moment (53.000 euro), este mai mult decât dublul preţului mediu calculat la nivel de ţară prin raportare la veniturile medii pe familie. Aşa să fie?
Comisia Naţională de Prognoză facea estimări la începutul anului în ceea ce priveşte evoluţia salariului mediu net lunar în 2013. La sfârşitul anului, urma să avem 1615 lei medie naţională, în Bucureşti nivelul fiiind însă de 2.365 lei. Cu alte cuvinte, salariul mediu din Bucureşti este cu 46% peste media naţională. Ar fi exagerat să presupunem că şi veniturile gospodăriilor din Capitală depăşesc cu un procent similar media naţională? Noi credem că nu iar în acest caz, valoarea medie a unei proprietăţi (apartamentul de 2 camere) ar trebui să fie de 35.000 euro (cu 33% sub preţurile de acum). Sigur, de la acest nivel putem aplica prime/disconturi în funcţie de tendinţele demografice, aşteptările privind economia, etc.
