» Pietele imobiliare au rupt la inceputul anilor 2000 orice legatura cu decenta, iar corectiile survenite din 2007 n-au ajustat decat partial dezechilibrele.
» In Franta, raportul pret locuinta/salariu mediu anual pe familie urcase in mai putin de sapte ani de la 3 la 5,6, iar in Romania de la 100 salarii medii lunare se ajunsese la 350.
Pe blogul "balonul imobiliar" (http://balonul-imobiliar.blogspot.com) am putut citi recent cateva detalii privind balonul speculativ din Franta. Studiile lui Jacques Friggit, un analist ce a monitorizat evolutia pietelor imobiliare din 1965 pana in prezent, au evidentiat faptul ca, in intervalul 1965-2001, pretul locuintelor evoluase intr-un tunel central, in jurul valorii din 1965 a raportului pret/venit mediu anual per familie (erau necesari atunci aproximativ trei ani de acumulare integrala a veniturilor familiei pentru achizitionarea unei locuinte). Tunelul respectiv avea limita superioara la valoarea de 1,1 si cea inferioara la 0,9 (1 fiind raportul pret/venituri per familie din 1965). De cate ori a existat o tendinta de umflare a preturilor, precum in intervalul 1987-1995, cand se ajunsese la un raport de 1,55 pentru zona Paris, acestea au revenit cuminti in tunel, iar orice depasire in jos a fost ajustata de vanatorii de oportunitati, precum in intervalul 1975-1985.
Anul 2001 a marcat insa o explozie fara precedent in secolul trecut, iar preturile ajusesera la sfarsitul lui 2007 pana la 1,8 din raportul pret/salarii consemnat in 1965, iesind mult din tunel. Daca trecutul ofera insa un model pentru evolutiile din viitor, preturile imobiliarelor mai au loc de corectie din belsug. Graficul poate fi consultat la adresa: http://3.bp.blogspot.com/_DtvCnQaA2lw/SkE87myl-BI/AAAAAAAAAH8/xGQblMAiwxI/s1600-h/friggit.jpg.
O alta observatie interesanta din respectivul studiu, confirmata si din evolutiile locale ale pietei imobiliare: "intre preturi si numarul tranzactiilor exista o legatura intrinseca (atunci cand preturile cresc, creste si numarul tranzactiilor, si invers)".
Balonul bucurestean
O analiza la fel de interesanta privind raportul pret locuinte/venituri salariale o regasim la nivelul Capitalei pe blogul Index Imobiliar (http://indeximobiliar.blogspot.com), unde sunt monitorizate din 1996 preturile apartamentelor de 2 camere. Autorul (pseudonim Renderman) arata o surprinzatoare asemanare cu evolutiile balonului speculativ din Franta. Astfel, intre 1996-2003, pretul apartamentelor de 2 camere a fost stabil in jurul valorii de 100 salarii medii lunare/apartament. Aparitia creditului ipotecar rupe brutal acest echilibru, iar preturile au o tendinta de crestere exploziva, care duce raportul la valoarea de 370 la sfarsitul lui 2007 (puteti consulta graficul la adresa http://www.trafic-de-idei.net/fisiere/imb05.PNG).
Ajustarea care incepe apoi coboara preturile la valori mult mai terestre, astfel incat, la inceputul acestui an, amatorii de cutii de chibrituri ceausiste cu doua camere plateau inca 200 salarii medii/nete pe economie. Probabil ca programul guvernamental "Prima Casa" va distorsiona temporar trendul, pentru ca scaderea sa se reia din 2010, pe masura noilor deceptii pe care le pregateste economia (sfarsitul campaniei electorale aduce de regula astfel de revelatii).
Comparatie intre preturi
Daca raportam cele 100 de salarii necesare pana in 2003 pentru achizitionarea unui apartament de aproximativ 50 mp in Bucuresti la veniturile anuale per familie (sa presupunem ca ambii soti castiga salariul mediu pe economie), ajungeam la o perioada de 4,1 ani. Aproape de cei trei ani necesari pentru achizitia unei proprietati in Franta, inainte de isteria care a debutat in 2001. Iar daca ne gandim la faptul ca in Romania exista o parte nefiscalizata a veniturilor, duratele sunt chiar comparabile.
