În 2015, în Capitală s-au construit cu 30% mai multe locuinţe decât în anul precedent. Dar ce reprezintă acest mic record local în comparaţie cu situaţia imobiliarelor româneşti din ultimul sfert de secol?
Surse experte din piaţa imobiliară au declarat pentru „România liberă“ că persistenţa fondului imobiliar de locuinţe construite în ultimul deceniu al României comuniste este marea problemă a acestui domeniu. Astfel, avem o piaţă imobiliară aflată într-o continuă creştere, dar ciudat dimensionată.
În timp ce zona office (a spaţiilor comerciale, logistice şi de birouri) se dezvoltă natural, puternic şi continuu, reprezentând motorul întregii pieţe, cealaltă mare subpiaţă, a locuinţelor şi, în general, a rezidenţialelor, suferă.
Analistul imobiliar Ion Cătuţoiu a declarat că stocul comunist construit în anii ‘80, format din circa 600.000 de locuinţe din aşa-numitele cartiere tip dormitor, cu locuinţe ca nişte cutii, nu a putut fi înlocuit în ultimii 26 de ani. Astfel, doar 5% este stocul de locuinţe mai noi de 10-15 ani construite în România post-decembrie 1989, iar înnoirea totală este, după unele calcule, de cel mult 20%.
Un studiu de piaţă citat de Agerpres arată, de exemplu, că în ultimii 26 de ani în România s-au construit peste un milion de locuinţe, adică sub 10% din fondul locativ total, care ar fi acum de 8,9 milioane de unităţi.
Motorul creşterii relative din anul 2015 a fost, conform Digi24, programul guvernamental „Prima Casă“, care i-a ajutat pe mulţi tineri să îşi achiziţioneze un apartament cu un avans de doar 5% din preţul casei cumpărate.
Şantiere de astfel de locuinţe noi au fost inaugurate nu numai în Bucureşti, ci şi în Timişoara sau în Cluj. Peste 456.000 de tranzacții imobiliare, cu apartamente vechi şi noi, s-au încheiat în primele șase luni ale anului 2015, cu peste 40.000 mai multe față de aceeaşi perioadă a anului 2014. Acest avans este însă relativ, pentru că nu reprezintă decât parţial o înnoire a fondului imobiliar existent.
Programul “Prima Casă“ nu a fost destinat exclusiv achiziţionării de locuinţe din fondul imobiliar nou. Clienţii programului au avut posibilitatea să cumpere locuinţe din fondul imobiliar comunist.
Astfel, statul român, a explicat pentru „România liberă“ Ion Cătuţoiu, a garantat pentru credite acordate de bănci pen-tru locuinţe din fondul imobiliar vechi. Spre deosebire de locuinţele noi, cele din fondul imobiliar comunist au avantajul situării mai centrale, în mediul urban, în schimb, au alte probleme. Garanţia unui astfel de imobil este de maximum 50 de ani.
Dacă un bloc clasic a fost construit, să zicem, în anul 1985, în anul 2035 clădirea iese din garanţia tehnică. Un credit „Prima Casă“ făcut, de exemplu, pe 25 de ani, în anul 2015, care va fi achitat pe ultima rată în anul 2040, va obliga pe creditat să plătească ultimii cinci ani de rate şi dobânzi pe o locuinţă dintr-un imobil ieşit din garanţie, cu posibile probleme structurale, complet depăşit de timpurile de atunci.
Analistul imobiliar a menţionat că statul român nu a creat cadrul legal pentru reînnoirea acestui fond imobiliar comunist, aflat în a doua parte a existenţei sale fizice. Ion Cătuţoiu a dat exemplul felului cum au reacţionat instituţional Statele Unite ale Americii după izbucnirea crizei subprimelor, care a pornit exact de la balonul supradimensionat al imobiliarelor.
De la Einstein la Funar
În august 2007, în SUA, American Home Mortgage, a şasea companie de ipoteci ca mărime, şi-a anunţat incapacitatea de plăţi. Aşa a început criza subprimelor.
Au urmat falimentele unor mari bănci, ca Freddie Mac, urmat de căderea mai notorie a Lehmann Brothers. Reacţia statului nord-american a fost o puternică infuzie de capital în sectorul locuinţelor. Fondul imobiliar existent la acel moment a fost înlocuit în ritm alert.
Astfel, banii s-au mişcat, afa-cerile au început să funcţioneze şi sectorul imobiliar american a rămas viu şi proaspăt, ca business. “Diferenţa dintre noi şi SUA e ca şi cum l-am compara pe Funar cu Einstein. Vorbim despre piaţa americană, care înainte de criza subprimelor livra milioane de locuinţe pe an şi schimba stocul de apartamente vechi cu cel de apartamente noi“, a explicat Ion Cătuţoiu.
