» Investitorii ar trebui sa se implice in proiecte ample de infrastructura, alaturi de autoritati.
» Exista riscul ca dezvoltarea imobiliara din comunele limitrofe Bucurestiului sa scape de sub control.
» Legislatia Bucurestiului mare exista, dar lipseste vointa politica pentru a
o aplica.
Crearea zonei metropolitane Bucuresti (ZMB) s-a amanat din nou. Premierul Tariceanu a recunoscut necesitatea extinderii Capitalei, dar a subliniat ca proiectul metropolei nu poate fi pus in practica printr-o decizie administrativa, in lipsa unei consultari a persoanelor din localitatile vizate. La randul sau, primarul general al Capitalei, Adriean Videanu, a estimat ca Bucurestiul ar putea deveni zona metropolitana abia peste 10 ani. Potrivit unuia dintre proiectele ZMB, aceasta ar urma sa cuprinda sase orase (printre care Giurgiu, Oltenita, Otopeni) si 87 de comune din judetele Ilfov, Giurgiu si Calarasi. La nord, metropola s-ar invecina cu judetul Prahova, iar la sud cu Bulgaria. Astfel, ZMB s-ar intinde pe 5.046,1 kilometri patrati, o arie de 20 de ori mai mare decat actualul Bucuresti.
Expertii imobiliari apreciaza ca proiectul viitoarei metropole poate avea sanse de reusita – si impact pozitiv asupra sectorului constructiilor – doar in conditiile in care el se va baza pe o infrastructura adecvata (inclusiv pe o autostrada de centura), iar investitorii privati vor fi incurajati sa creeze parteneriate cu primarile.
Cadrul legislativ exista
Conditiile pentru infiintarea zonelor metropolitane au fost deja create de catre Ministerul Administratiei si Internelor, care a elaborat un pachet de sapte legi. Acestea sunt: Legea nr. 286/2006 pentru modificarea si completarea Legii administratiei publice locale nr. 215/2001 (publicata in Monitorul Oficial nr. 621 din 18 iulie 2006); Legea serviciilor comunale de utilitati publice nr. 51/2006 (MO nr. 254 din 21 martie 2006); Legea serviciilor de alimentare cu apa si de canalizare nr. 241/2006 (MO nr. 563 din 29 iunie 2006); Legea serviciilor de salubrizare a localitatilor nr. 101/2006 (MO nr. 393 din 8 mai 2006); Legea serviciilor de transport public local nr. 92/2007 (MO nr. 262 din 19 aprilie 2007); Legea serviciilor de iluminat public nr. 230/2006 (MO nr. 517 din 15 iunie 2006); Legea energiei termice nr. 325/2006 (MO nr. 651 din 27 iulie 2006). Toate aceste legi permit atat atragerea capitalului privat in finantarea utilitatilor publice si a infrastructurii localitatilor, cat si promovarea parteneriatului public-privat. De pilda, serviciile de transport public ar urma sa fie realizate prin intermediul unor agenti economici publici, privati sau cu capital mixt (denumiti operatori, furnizori sau prestatori), care sa actioneze sub controlul si coordonarea autoritatilor locale.
Facilitati pentru investitori
Piata imobiliara din localitatile limitrofe Capitalei se va dezvolta doar in conditiile realizarii ZMB, administrarii in mod optim a proiectelor de infrastructura si acordarii de facilitati investitorilor, apreciaza specialistii agentiei imobiliare Regatta. In opinia lor, proiectele de infrastructura pentru transporturi si comunicatii ar trebui administrate in mod unitar. "Am putea spune ca unul dintre motivele initierii proiectului ZMB il reprezinta tocmai dezvoltarea localitatilor din jurul Bucurestiului, mai ales in sectorul rezidential, dar si in cel comercial-industrial, intr-un mod foarte alert. Aceasta dezvoltare a fost initiata si sustinuta financiar mai ales de catre persoane juridice si fizice din Capitala", a declarat Alexandru Nitescu, director al Departamentului de Investitii si Terenuri al Regatta. Specialistii DTZ Echinox sustin insa ca la aceasta ora "legislatia romaneasca nu numai ca nu ofera facilitati prin taxe ca in alte tari europene developerilor care investesc in infrastructura, dar chiar le interzice acestora sa intervina pe domeniul public pentru a imbunatati infrastructura". In plus, in baza aceleiasi legislatii, investitorii in domeniul imobiliar au obligatia de a configura retelele de infrastructura conform planurilor urbanistice zonale pe terenurile proprietate privata, pe costul lor, dupa care sunt obligati sa le doneze "interesului public", respectiv primariilor.
Preturile terenurilor, dictate de piata
"Principalul avantaj al constituirii ZMB este realizarea cresterii economice durabile si sustenabile in cadrul comunitatilor componente, coroborata cu o dezvoltare urbanistica armonioasa, coerenta si integratoare. Aspectele negative asupra pietei imobiliare sunt determinate de cresterea tranzactiilor speculative, cresterea artificiala a preturilor terenurilor si locuintelor, majorarea taxelor si impozitelor, posibilitatea aparitiei unei limitari temporare a ofertei de terenuri", a declarat Catalin Maruntelu, de la Departamentul de Research al CB Richard Ellis Romania. El a spus ca infiintarea ZMB poate conduce si la dezvoltarea retelelor de infrastructura si utilitati, la descongestionarea urbana a Bucurestiului, la atenuarea disparitatilor intraregionale (prin cresterea potentialului economic al comunitatilor care nu se afla pe axa de dezvoltare nordica) si la sporirea valorii economice a terenurilor. Reprezentantul CB, Richard Ellis, a aratat ca preturile terenurilor construibile din zonele limitrofe Bucurestiului pot varia in functie de: distanta fata de Capitala, proiectele de infrastructura si utilitati existente (sau propuse spre finalizare in urmatorii ani), proximitatea fata de proiectele imobiliare existente/propuse, suprafetele de teren oferite pietei. "Deocamdata, ipotetica implementare a proiectului ZMB nu influenteaza pretul terenurilor, care este dictat doar de conditiile actuale ale pietei imobiliare", a subliniat Maruntelu. El a oferit si cateva exemple de preturi practicate pentru zonele rezidentiale din afara Bucurestiului: Otopeni 200-300 euro/mp, Pipera 600-700 euro/mp, Chitila 100-200 euro/mp, Popesti-Leordeni 100-150 euro/mp, Magurele 30-40 euro/mp, Pantelimon 80-120 euro/mp, Afumati 70-150 euro/mp.
Autostrada de centura
"Un proiect esential pentru buna functionare a orasului, care ar fi influentat in mod direct si piata imobiliara, ar fi fost realizarea unei noi autostrazi de centura, care sa cuprinda localitatile situate imediat dupa actuala sosea de centura. Aceasta masura ar fi, in opinia noastra, suficienta pentru a crea o «zona metropolitana» unitara din punct de vedere functional, inclusiv al dezvoltarii imobiliare", a declarat Mihai Plaesu, consultant senior in cadrul Departamentului Investitii al DTZ Echinox. El considera ca ZMB este un proiect cu importanta politica si administrativa, al carui impact asupra pietei imobiliare poate fi aproape nul daca nu se pun in practica proiecte majore pentru infrastructura. "Experienta ultimilor 17 ani a dus la un nivel scazut de incredere in proiectele de dezvoltare conduse de autoritati, fie ca este vorba de primarii sau de Guvern. Developerii, care opereaza cu capital privat, nu-si pot permite sa astepte ani de zile pana cand proiectele care arata bine pe hartie se vor realiza si in fapt. Pentru a se afirma ca realizarea ZMB in ultima forma propusa ar influenta piata imobiliara ar trebui sa se poata prognoza o oarecare cerere, de exemplu, pentru spatii de birouri in Oltenita si de complexe rezidentiale la Peris sau Fundulea, ceea ce, evident, este absurd", a spus Plaesu. El a adaugat ca "autoritatile locale si centrale s-au dovedit pana acum incapabile sa rezolve problema infraxtinderea Capitalei printr-o Zona Metropolitana nu ne face sa credem ca situatia din acest punct de vedere se va imbunatati". Numai extinderea si configurarea corecta a retelelor de infrastructura (rutiere, ale transportului in comun, electrice si de gaze, canalizare etc.) pot produce o dezvoltare imobiliara coerenta in raport cu noua ZMB, a concluzionat specialistul.
Vile in suburbii
Expertii imobiliari apreciaza ca infiintarea ZMB ar accelera constructiile de vile in suburbiile din proximitatea Capitalei. "Este de asteptat ca segmentul de lux sa ramana concentrat in nordul orasului si in centru", a aratat reprezentantul DTZ Echinox.
In ceea ce-i priveste pe cetatenii din clasa de mijloc, acestia se vor orienta catre suburbii daca isi vor dori case. "Este putin probabil ca un numar semnificativ sa se indrepte catre locatii situate la mai mult de 5 km in afara extremitatii Bucurestiului, intrucat in asemenea locatii singurul mijloc de transport catre locul de munca ramane automobilul propriu, in absenta oricaror mijloace de transport public la un nivel decent", a spus Mihai Plaesu. In opinia sa, pentru clasele mai putin favorizate nu se preconizeaza solutii imobiliare moderne in afara dezvoltarilor Agentiei Nationale pentru Locuinte, "care au fost de multe ori subiect de scandaluri in presa".
Expertii mai sustin ca principalul risc al amanarii proiectului ZMB este acela ca "dezvoltarea imobiliara din comunele limitrofe Bucurestiului sa scape de sub control, avand in vedere ca si in prezent acestea cunosc deja o dezvoltare accelerata pe segmentul rezidential, guvernata mai degraba de bunul plac decat de o gandire coerenta din partea primariilor".
Locatii favorabile
Compania DTZ Echinox estimeaza ca zonele de extindere a pietei birourilor vor fi nordul (DN1 – Baneasa si Pipera) si vestul. Spatiile de retail si retail-parcurile se vor plasa fie pe marile artere de circulatie din oras, fie in zonele periferice, pe soselele principale de iesire din oras, in apropierea liniei de centura. Pentru dezvoltarile industriale (logistice, de productie si depozitare) va conta apropierea de autostrazile existente sau de cele care urmeaza sa fie realizate (inclusiv viitoarea autostrada de centura a Bucurestiului, daca aceasta se va realiza vreodata). In fine, marii operatori de hoteluri vor alege centrul orasului (pentru structuri de cazare de 3-5 stele), drumul care porneste din centru si ajunge la aeroport (pentru hoteluri de 2-4 stele), soseaua de centura si autostrazile (pentru hoteluri de 2 si de 3 stele).
AVANTAJE
» Descongestionarea oraselor
» Satisfacerea cererii de locuinte a populatiei
» Fonduri bugetare mai mari pentru localitatile cu venituri mici
» Beneficii economice derivate din cresterea atractivitatii zonelor pentru investitori
» Imbunatatirea infrastructurii tehnico-edilitare si de transport
» Extinderea retelelor de utilitati
» Crearea de locuri de munca
» Cresterea nivelului de trai al populatiei
» Dezvoltarea regionala
» Accesarea fondurilor structurale
DEZAVANTAJE
» Speculatiile imobiliare care determina scumpirea terenurilor
» Dificultatile de administrare
» Cresterea taxelor locale pentru unele localitati din Ilfov, Ialomita, Dambovita si Calarasi
» Degradarea mediului, prin aglomerarea de locuinte
