INTERVIU. Sorin Dinu, analist economic: Legea dării în plată nu rezolvă problema restanțierilor

Dezbaterile privind Legea dării în plată au readus în prim-plan discuțiile despre dinamica pieţei imobiliare. Este un moment la fel de delicat precum cel declanșat de criza economică din 2009, care a determinat scăderea valorii imobilelor, dar și puterea de achitare a creditelor angajate. 

România liberă publică, înce­pând de azi, trei interviuri cu trei analiști importanți ai domeniului, care ne explică pe larg nu doar cum s-a ajuns în situația critică din prezent, ci și care sunt soluțiile de remediere a chestiunii creditelor ipote­care. În primul dintre interviuri, analistul economic Sorin Dinu, cercetător la Institutul pentru Prognoză, arată că Legea falimentului personal poate fi mai eficientă decât actualul proiect al Legii dării în plată.

Când a început în România avansul pieţei imobiliare?

Sorin Dinu: În a doua parte a anului 2006, după decizia Comisiei Europene de a accepta România şi Bulgaria în Uniunea Europeană de la 1 ianuarie 2007. Cam aşa a fost în toate ţările, dar în Ungaria, Polonia şi Cehia, pentru că decizia a fost luată mult mai devreme şi era clară, creşterea a fost treptată. La noi, a fost exponenţială.

Pieţele înrudite s-au dilatat.

S.D.: A crescut exponenţial creditarea. Bula imobiliară a determinat o bulă a creditelor imobiliare.

În principiu, sunt două pieţe: Bucureşti şi Ilfov, pe de o parte, și restul ţării, pe de altă parte.

S.D.: Clujul, Timişoara şi Sibiul au avut creşteri, dar bula a afec­tat toată ţara. Aceasta s-a reflectat în preţurile terenurilor şi locuinţelor. Au apărut mall-urile, construite pe ideea că vom avea o creştere continuă, care au cam rămas fără clienţi. Creşterea pieţei imobiliare s-a suprapus peste nevoia politicului de a raporta succese în activitatea economică. În 2007–2008, guvernul s-a schimbat. PNL, susţinut de PSD, a aruncat cu bani: majorarea pensiilor, creşteri de salarii la bugetari etc. Au crescut veniturile în lei, cu o puternică apreciere a leului prin intrarea de capitaluri. Când a venit criza, aceste capitaluri s-au contractat puternic. Nimeni nu şi-a pus problema costului de înlocuire, a capacităţii financiare reale, pentru a da valoarea proprietăţii. S-a lucrat într-o piaţă care semăna cu Vestul Sălbatic.

Există indicatori economici ai pieţei?

S.D.: Da, de exemplu raportul venit–cost. În SUA, s-a calculat raportul între preţul casei şi salariul mediu. În perioadele de piaţă imobiliară aşezată, acesta era de două-trei ori cât salariul mediu anual, iar la momentul exploziei a ajuns de şapte-opt ori mai mare. Făcând analogia, în România, la salariul mediu din 2008, un apartament de două camere nu trebuia să coste peste 30.000 de euro şi s-a vândut cu peste 100.000 de euro.

Boom imobiliar.

S.D.: La bănci, după o perioadă secetoasă, a apărut acest boom imobiliar, într-adevăr. Angajaţii băncilor vindeau credite în devălmăşie. Se dădeau bonusuri. Sucursalele băncilor erau una lângă alta, ca farmaciile, de te întrebai cine intră acolo. În acest moment, pe piaţa imobiliarelor, faţă de 2008, preţurile au scăzut cam cu 60%, adică băncile care au cerut o contribuţie proprie de 25-30% practic sunt pe equity (capital privat – n.r.)  negativ.

Care este situaţia actuală?

S.D.: Multe familii sunt oarecum supraîndatorate. Procentual, nu e vorba despre foarte mulţi. Creşterea valorii proprietăţii imobiliare s-a transferat în creşterea valorii proprietăţii industriale. Astfel, a crescut şi valoarea garanţiei bancare industriale.

Pe acest fundal, apare proiectul Legii dării în plată.

S.D.: Anul trecut, piaţa locuinţelor începuse să-şi revină, în special datorită programului “Prima Casă”, cu locuinţe de două – trei ca­mere, de 50.000-70.000 de euro. Această dare în plată seamănă cumva cu asigurarea de bunuri, la care nu e bine să asiguri bunuri peste valoarea de piaţă, pentru că apare un stimulent să se autodistrugă, în vederea încasării daunei. Aşa şi cu darea în plată: ai dat 100.000 de euro, cu credit, în perioada de “boom” pe un apartament care acum valorează vreo 40.000 de euro, iar de când ai făcut creditul, ai plătit dobânda, dar principalul mai deloc. Darea în plată e un stimulent mare să renunţi la proprietate, economisind, în loc să plăteşti timp de 30 de ani 300.000 de euro. Nu există sancţiuni, nu intri în Centrala Riscurilor Bancare, chiar dacă, probabil, băncile vor avea o listă neagră neoficială. Pe o piaţă relativ stabilă, unde valoa­rea proprietăţilor nu variază semnificativ, impactul dării în plată, ca stimulent de neplată, este zero. Comportamentele neortodoxe sunt marginale.

Cu imobile executate silit, băncile s-au trezit acum mari proprietari.

S.D.: Nu e treaba băncilor să administreze proprietăţi. Problema cea mai mare e că băncile au finanţat proprietăţi în dezvoltări imobiliare, bazate pe un plan de afaceri, bazat şi el pe cereri ale unor consumatori, care au dorit să-şi cumpere proprietăţile în contextul respectiv de creditare. Dacă acesta se schimbă şi ei nu-şi mai cumpără acele proprietăţi, pentru că nu mai pot da un avans de 40-50%, se pune pro­blema restructurării creditelor şi, finalmente, a valorii proprietăţilor.

Există pericolul unei contagiuni pornind de la darea în plată, așa cum se prefigurează acum în actul acesta normativ?

S.D.: Conform regulamentelor, împrumutul trebuie să fie 75% din valoarea garanţiei. Rata va­lorii creditului evaluează riscul de creditare pe care instituțiile financiare și alţi creditori le examinează înainte de aproba­rea unui credit ipotecar. Evaluările cu LTV (loan to value – n.r.) mai mare sunt privite ca având un risc mai mare. Dacă ipoteca e acceptată, împrumutul va costa mai mult ori creditatul va trebui să-şi facă o asigurare de ipotecă.

Ce se întâmplă la contracţia pieţei?

S.D.: Apare un efect de contagiune în trepte, pe creditele insolvente, spre creditaţii ce nu-şi mai pot acoperi ratele. Urmează o categorie de debitori ce nu sunt în această situaţie, dar se află la limită. Dacă valoarea proprietăţii scade, LTV creşte şi diferenţa trebuie provizionată de bancă. În orice contract de credit există o clauză de chemare a creditatului pentru a da o garanţie suplimentară. Dacă banca ajunge la concluzia că acesta nu o are, măreşte dobânda ca să acopere riscul suplimentar. Creditaţii aceştia ar putea ajunge în insolvenţă. Presiunea pe proprietăţi creşte şi se transferă la următoarea treaptă de creditaţi, pe următoarele garanţii suplimentare. Contagiunea continuă până la categoria de debitori ce au capacitatea de a prelua şocul.

Există, la darea în plată, alternativa legii insolvenţei persoanelor fizice.

S.D.: Desigur. Legea dării în plată nu rezolvă problema. Pentru toate categoriile de clienţi, cea mai bună soluţie este Legea falimentului personal. Din păcate, aceasta are nevoie de o instituţionalizare, pe care fostul Cabinet Ponta nu s-a ocupat să o facă. Trebuia să existe o comisie, care trebuie formată, ca să ana­li­zeze cazurile de faliment personal. Proceduri, norme. Azi, acestea încă nu există şi actul normativ e suspendat până în decembrie.

Înţelegem că există o directivă europeană privind darea în plată. Despre ce este vorba?

S.D.: Darea în plată în sine e o prevedere legată de Directiva 2014/17/UE privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile rezidenţiale. Directiva europeană prevede, printre modalităţile de stingere a obligaţiilor, şi darea în plată.

Dar Ministerul Afacerilor Externe a anunţat că legea română nu e o transpunere a documentului european.

S.D.: Da. Tot directiva aceasta dă, de exemplu, un termen de aplicabilitate, care se referă la creditele noi: după data de 21 martie 2016, care a trecut. Toate contractele de credit încheiate după această dată, teoretic, pot să aibă şi această opţiune, de dare în plată. Nu retroactiv, cum stau lucrurile acum în proiectul românesc din Parlament.

Chiar dacă darea în plată există şi în vechiul, şi în noul Cod Civil, prin noua lege ar deveni obligatorie. Supralegiferare?

S.D.: Darea în plată poate fi ceva consimţit între părţi, dar nu obli­gatoriu, prin lege. Înainte să se iniţieze acest proiect normativ, ar fi trebuit să se facă, procedural, un studiu de impact, pentru care era nevoie să se formeze un grup de experţi şi totul dura cam un an. Fundamentul tuturor problemelor noastre este însă, cum am explicat, în perioada anilor 2007–2008.

Unde mai poate fi întâlnită chestiunea aceasta a împărţirii riscului?

S.D.: Seamănă cu finanţarea islamică.

Creditele acelea islamice fără dobândă?

S.D.: Nu, e vorba despre altceva. Finanţarea islamică se bazează pe faptul că creditorul şi creditatul împart riscurile şi veniturile. În Arabia Saudită, dacă, spre exem­plu, îţi dă bani muftiul ca să îţi iei o casă, părţile participă la riscuri şi la profituri.

Ce se va întâmpla în continua­re cu programul „Prima Casă“?

S.D.: Băncile nu joacă banii lor, ci lucrează cu banii deponenţilor, iar investitorii lor nu sunt organizaţii nonguvernamentale. Părerea mea este că “Prima Casă” va dispărea. Oricum, creditul în România e blocat. Modelul de dezvoltare a României a fost că înainte de 2008 toată lumea s-a împrumutat la bănci în disperare, nu a investit, a dat bani pe propriile imobiliare şi pe credite de consum. Marile companii ce n-au investit în tehnologie au folosit variante speculative şi la venirea crizei s-au trezit cu un munte de datorii. De aceea sunt acum atât de multe insolvenţe în reorganizare.   

Fundamentul tuturor problemelor actuale de pe piața imobiliară trebuie căutat în perioada anilor 2007 – 2008. Proiectul actual al Legii dării în plată nu rezolvă problema de fond. Cea mai bună soluţie este Legea falimentului personal.“ Sorin Dinu, analist economic

CV

Cercetător la Institutul pentru Prognoză Economică

A fost senior manager la Schnecker van Wyk & Pearson, manager la DZ Consulting

International, senior associate la Deloitte & Touche România şi expert parlamentar.