Judetul Constanta se afla pe locul al doilea pe tara in ceea ce priveste numarul total de locuinte construite in anii 2004 si 2005. Pentru ca majoritatea noilor proprietari apeleaza la credite ipotecare sau imobiliare pentru finantarea acestui demers, piata bancara constanteana se imbogateste cu noi filiale. Oferta este mare, mai greu este sa va hotarati asupra unui anumit produs bancar.
Statisticile realizate de Institutul National de Statistica spun ca in primul trimestru al anului 2006 judetul Constanta ocupa primul loc pe tara in ceea ce priveste numarul de autorizatii de constructie acordate. In plus, Constanta este al treilea oras din tara ca volum de tranzactionare pe credite imobiliare. In majoritatea cazurilor, finantarea constructiei de locuinte se face apeland la una dintre cele aproximativ 40 de filiale ale bancilor comerciale prezente in Constanta. Oferta este extrem de bogata, astfel ca in ultima vreme acestea vin in intampinarea viitorilor clienti cu o serie de facilitati. Lucru de inteles, de altfel, tinand cont ca, de obicei, durata medie de acordare a creditelor imobiliare/ipotecare este de 25 de ani, existand unitati bancare care „mizeaza” chiar si pe 30 de ani.
Experienta internationala
Un alt motiv care explica inflatia de oferte in domeniu este faptul ca Romania are inca o rata de creditare a locuintelor la un nivel extrem de scazut, in comparatie cu statele europene. „Ponderea produselor imobiliare in Produsul Intern Brut a fost, in Romania, in 2005, de numai 2%. Din pacate, suntem pe ultimele locuri in Europa la acest capitol”, spune Razvan Munteanu, vicepresedintele Diviziei Retail a Raiffeisen Bank.
In Uniunea Europeana, media se situeaza la 49% din PIB, dar exista tari, precum Olanda, unde proportia este de 111%. La acest capitol, mai prost decat Romania sta Rusia (mai putin de 1%), dar mai bine stau chiar si bulgarii, cu 5% din PIB. Tocmai acest lucru, spune el, demonstreaza ca potentialul pietei locale este enorm. „Un alt indicator relevant ar fi faptul ca la noi creditele ipotecare reprezinta 20% din totalul creditelor, restul de 80% fiind reprezentat creditele de consum. In tarile europene, procentajul este invers”, a precizat Razvan Munteanu.
Racolarea
Batalia de pe piata creditelor imobiliare se duce, in primul rand, la nivel de comunicare. Cu alte cuvinte, bancile trebuie sa-si faca cunoscuta oferta cat mai agresiv. Astfel, vremurile cand functionarul statea la birou, cu o cafea calda in fata, si astepta ca un potential client sa-i calce pragul sunt pe cale sa apuna. Din ce in ce mai multe banci prefera sa-si trimita ofiterii de credite pe teren, in intampinarea solicitarilor, pentru ca orice contract este important. Acestia vin la locul de munca al clientilor sau participa la orice ora la scurte prezentari, chiar la locul de munca al acestora. Nu conteaza daca trebuie sa se trezeasca la 5 dimineata, pentru a prinde tura de noapte. Programul afisat la intrarea in banci nu se mai respecta, tocmai din cauza concurentei acerbe.
Solutii specializate
Exista chiar banci care si-au deschis unitati specializate unde se acorda numai credite imobiliare sau ipotecare. O astfel de lansare a fost organizatata de Reiffeisen Bank chiar la Constanta, al doilea oras din tara ales pentru a fi gazda unui astfel de centru. Unitatile specializate au avantajul ca beneficiaza de cei mai buni specialisti ai bancii respective si ca isi dedica tot timpul acestei activitati. Astfel, durata de acordare a unui credit ipotecar/imobiliar poate ajunge la numai zece zile. De obicei, astfel de unitati au colaborari cu o serie de notari, pentru ca acordarea creditului sa mearga ca la carte. In plus, ele nu intermediaza numai cumpararea de apartamente, case sau vile, ci pot fi o solutie la indemana si pentru achizitia unor terenuri sau chiar pentru renovarea actualei locuinte.
Euro, franci elvetieni sau yeni
O alta modalitate de atragere a clientilor este oferirea unor conditii cat mai bune de creditare. In acest scop, multe dintre bancile comerciale au introdus in oferta lor creditele in valute exotice, cum ar fi francul elvetian sau yenul japonez, valute care, spun specialistii, nu sunt atat de stabile pe cat ne-ar placea sa credem, astfel ca miza pe o astfel de moneda poate sa fie perdanta din start. De fapt, marile banci comerciale din Romania au inceput de saptamana trecuta sa mareasca dobanzile anuale nominale aferente creditele in euro, ce-i drept, numai la cele de consum, motivand ca Banca Centrala Europeana a majorat dobanda de referinta. Asadar, surprize neplacute pot aparea de pe o zi pe alta.
Imprumutul in cifre
Creditele ipotecare sau imobiliare se acorda pe o perioada cuprinsa intre 5 si 30 de ani, in cazul celor oferite de ING Bank si Volksbank. Valoarea minima a creditului este de 5.000 de euro, iar cea maxima poate atinge 200.000 de euro, sau echivalentul in lei. La unele banci insa valoarea acestuia este practic nelimitata, depinzand de nevoile clientului si, de capacitatea sa de a returna creditul. Dobanda la care se ofera banii este cuprinsa intre 4,9% pe an, pentru francii elvetieni, si peste 8%, pentru creditele in lei. Atentie insa: acestea sunt cifre care exprima numai dobanda anuala. Pentru a fi edificati in legatura cu costul total al unui credit, consultati intotdeauna Dobanda Anuala Efectiva (DAE), care include (sau ar trebui sa includa) toate costurile ascunse ale unui credit. Va oferim un singur exemplu, chiar daca nu se refera la credite imobiliare, ci la cele pentru achizitionarea de autoturisme: desi reclama spune ca dobanda la care se obtine creditul este 0%, in realitate DAE depaseste 6%. La creditele imobiliare, contractate pe 25 sau 30 de ani, orice zecime de procent se traduce prin costuri suplimentare.
