Dintr-un program guvernamental destinat ajutorării persoanelor cu venituri reduse să achiziţioneze o locuinţă, „Prima Casă” ar fi devenit în prezent un risc la adresa sistemului bancar autohton.
Stocul de împrumuturi acordate prin „Prima Casă” a ajuns la 31,9 miliarde de lei. Aceasta ar reprezenta 26% din totalul creditelor acordate populaţiei în luna martie a anului 2018, iar în fluxul de credit ipotecar ar reprezenta 64% în anul 2016 şi 58% anul trecut, conform Raportului anual al Comitetului Naţional pentru Supravegherea Macroprudenţială (CNSM).
Pe de altă parte, România nu a depăşit pragul de semnal de 6% în privinţa riscurilor de pe piaţa imobiliară, dar nu suntem foarte departe de acesta, a atenţionat recent viceguvernatorul Băncii Naţionale a României (BNR), Liviu Voinea.
Fără risc de supraîncălzire pe imobiliare
Experţii chestionaţi de RL contrazic aceste afirmaţii alarmiste. „Nici vorbă de aşa ceva”, a spus ana-listul imobiliar Ion Radu Zilişteanu. „Din pricina creşterii indicelui Robor şi a faptului că Banca Centrală se gândeşte să micşoreze gradul de îndatorare, adică procentul pe care îl poţi fo-losi pentru credit, accesul la creditare va fi mai dificil, cererea solvabilă va fi mai mică şi aceasta va duce la stagnări de preţuri pe piaţa imobiliară şi apoi, posibil, la scăderi. Deci nu este risc de supraîncălzire a pieţei în conjunctura actuală”, a explicat Zilişteanu.
Analistul imobiliar Ion Cătuţoiu a declarat pentru RL: „Din punctul meu de vedere, nu suntem într-o problemă mare, în ceea ce priveşte piaţa imobiliară, în mod direct”.
În ceea ce priveşte piaţa imobiliară la nivel global, afirmă Cătuţoiu, „acordarea de credite către populaţie cred că se va înăspri, în contextul a două chestiuni: starea economică şi instabilitatea în ceea ce priveşte cursul de schimb. Eu cred că toată lumea a început -să-şi ia în calcul, undeva anul viitor, un curs de schimb de peste 5 lei un euro”.
Lăsaţi imobiliarele în pace!
Suntem în situaţia în care mediul bancar nu crede în creşterea economică şi BNR cu Guvernul jonglează cu nişte lucruri care ar trebui lăsate în pace”, consideră Cătuţoiu, pentru că „piaţa imobiliară trebuie lăsată în pace. Întotdeauna va avea şi momente grele, şi momente de instabilitate, şi creşteri fantastice. Ceea ce ar trebui să facă toţi responsabilii ar fi să se gândească cum să facem autostrăzi şi infrastructură”.
Revenind pe cererea de pe piaţa imobiliară, eventual pe bază de creditare prin programul guvernamental „Prima Casă”: deocamdată există bani, dar cu precădere la aceia care îi folosesc pentru consum – salariaţii la stat, care, în general, au locuinţe şi nu sunt clienţi predilecţi la credite „Prima Casă”, cum sunt tinerii.
Pondere insignifiantă
„Nu văd nici un risc sistemic”, subliniază Ion Radu Zilişteanu, explicând că „cifrele, pe de altă parte, mi se par umflate. «Prima Casă» generează 3% din piaţa imobiliară. Din 700.000 de tranzacţii care se fac anual în România, prin «Prima Casă» se fac vreo 20.000. O nimica toată. Aceasta nu poate să ducă la risc sistemic”.
„În primul rând, nici nu înţeleg unde (n.n.: poate apărea riscul sistemic)”, spune şi Ion Cătuţoiu, adăugând că nu vede sensul afirmaţiei, deoarece „«Prima Casă» ar trebui să fie un program social. Statul garantează mai mult de jumătate din valoarea creditului. Tot statul se împrumută masiv de la bănci. Nu cumva acolo ar trebui să fie un risc sistemic?”.
Mai apoi, creditele acestea „Prima Casă” „sunt mici, pentru achiziţionarea de imobile având valori mici. Întotdeauna riscurile se preiau pe corporate, pentru dezvoltare şi pentru achi-ziţii de locuinţe scumpe, niciodată pe locuinţe sociale. Nu au fost probleme nici în timpul crizei şi nicăieri în lume pe locuinţe sociale”, opinează Cătuţoiu.
Probleme: reînnoirea stocului imobiliar, criza forţei de muncă
Dar care sunt unele dintre problemele pieţei imobiliare din România? „În ultimii ani s-a construit foarte mult. Este nevoie de o reîmprospătare a stocului. Nu cred că vom avea o criză la fel ca celelalte, dar avem o problemă mai mare”, explică analistul imobiliar, care este un practician recunoscut al pieţei.
„În piaţa imobiliară din România”, spune expertul, „costurile cu forţa de muncă au crescut enorm, pentru că avem o criză a forţei de muncă. Gândiţi-vă că în România nu se investeşte în infrastructură. Faţă de construcţiile civile, în principiu, construcţiile publice înghit cam 60% din forţa de muncă. Ei, noi nu construim şi, cu toate acestea, avem deficit de forţă de muncă mare, imens”.
Dar nu este bine că Banca Naţională a României urmăreşte echilibrul? „Bineînţeles că întotdeauna trebuie să ai nişte programe echilibrate. Bineînţeles că dl Voinea de la BNR ştie că există din anul 2016 o directivă a Băncii Europene în care se spune că toate băncile centrale trebuie să nu mai lase populaţia să se îndatoreze mai mult de 40%”, spune Ion Cătuţoiu.
Practic, ceea ce spune Ion Cătuţoiu coincide, ca filon de gândire, cu ce spune Ion Radu Zilişteanu. Având în vedere experienţa anilor 2007-2009, când a explodat criza subprimelor, pornind de la piaţa imobiliară ameri-cană, se urmăreşte acum peste tot un grad de îndatorare mai prudenţial.
Totuşi, atrage atenţia Ion Cătuţoiu, „băncile nu au dat timp de 10 ani credite pentru dezvoltarea de imobile de locuinţe, iar când au început să dea… au început să dea toate odată”.
Ce înseamnă acest lucru? „Aceasta înseamnă că, faţă de anii precedenţi, când stocurile de locuinţe noi erau destul de mici, ne trezim, în ultimii doi-trei ani, cu o avalanşă. Toată lumea construieşte, toată lumea are iar senzaţia că vinde orice. Într-o piaţă normală, aceasta nu se întâmplă, nici nu e sănătos ca orice construieşti să se vândă”, a spus pentru „România liber” analistul imobiliar.
