Bucureştiul este peste restul ţării şi la capitolul subpieţei de spaţii de birouri, unde apare o nouă zonă de dezvoltare, nordic-centrală. Timpul aventurierilor care fac speculă pe termen scurt a trecut de mult, iar locul lor a fost ocupat de profesioniştii pragmatici.
Cea mai dezvoltată zonă este cea din nordul Bucureştiului, de unde a început dezvoltarea pieţei de birouri bucureştene. Aceasta are gradul de ocupare şi suprafaţa cea mai mare de spaţii de birouri. De asemenea, are şi un preţ aproape spre vârf. Urmează regiunea Pipera, cu o suprafaţă totală desfăşurată foarte mare, dar cu o rată de ocupare mai scăzută.
Zona emergentă, central–nordică, numită CBD de către compania CB Richard Ellis, aproape a ajuns la nivelul Centrului, ca suprafaţă totală. Cele două zone emergente, aflate la debut, sunt Estul şi Sudul, cu cea mai mică chirie. Sudul are aproape jumătate din spaţiile de birouri disponibile neocupate.
„În următoarea perioadă ne aşteptăm ca, după zona de Centru Vest, să apară o nouă zonă de business de interes pentru chiriaşi, pe culoarul B-dul Expoziţiei – Piaţa Presei Libere, unde sunt anunţate proiecte aflate în prezent în stadiul achiziţiei de terenuri şi de autorizare“, explică Alina Calciu-Năstase, Head of Advisory & Transaction Services | Occupier la CBRE.
Volum-record de spaţii în construcţie
În semestrul I al acestui an, activitatea totală de leasing imobiliar pe spaţiile comerciale a crescut la 176.000 m2. Circa 69% din această suprafaţă a fost contractată în clădiri de clasa A. Peste 62% din totalul activităţii de leasing a fost reprezentat de ocuparea fizică a spaţiilor per totalul tranzacţiilor, excluzând renegocierile pe reînnoirile de contracte.
Rata totală de neocupare a spaţiilor comerciale a cunoscut, la finalul semestrului I, o scădere la 11%. La finalul primei jumătăţi a acestui an, stocul de spaţii de birouri moderne a cunoscut un excedent de 2,76 milioane m2. 450.000 m2 sunt în curs de construire, cu o dată de livrare la beneficiar estimată în cursul anilor 2017 – 2019.
Potrivit agenției imobiliare Regatta Real Estate, se menține interesul pentru zonele Nord și Centru, unde oferta este limitată de prețul foarte mare și de numărul mic al terenurilor disponibile pentru proiecte rezidențiale. Se va menține interesul crescut pentru terenuri care au PUZ (plan urbanistic zonal) și PUD (plan urbanistic de detaliu).
„Există un interes susținut pentru terenuri, atât pentru dezvoltare rezidențială, cât și comercială. Dezvoltatorii experimentaţi selectează terenurile situate în zone centrale şi cu infrastructură bună, situație clară de urbanism și parametrii buni de construire, la prețuri care reflectă posibilitățile de edificare. Prețurile pot crește ușor pentru astfel de terenuri“, spune Florin Nine, directorul Departamentului investiții de la Regatta Real Estate, citat de BusinessCover.
În București, interesul dezvoltatorilor și investitorilor va crește în zonele unde se dezvoltă infrastructura de transport, pe linia magistralei 6 de metrou, care va lega Aeroportul Otopeni de Gara de Nord, planificată să în-ceapă în 2017. Anul acesta, vor fi livrate multe proiecte importante: Orhideea Towers, The Bridge, Sema Park – în zona Orhideea; Timpuri Noi Square – în zona centrală; Oregon Park, Globalworth Campus – în zona de nord a Capitalei. „Noile spații de birouri integrează concepte moderne pentru angajați din ce în ce mai sofisticați: restaurante, cafenele, locuri de relaxare, divertisment“, arăta la începutul anului sursa citată.
Timpul profesioniştilor
Ion Radu Zilişteanu, analist imobiliar, spune că „pe piaţa de birouri a existat o relativă stabilitate în perioada de criză. Aici se reflectă un orizont mai lung investiţional, pe când pe cea rezidenţială orizontul e mai scurt, mai speculativ. În general, dezvoltatorii de birouri au beneficiat şi de statistici. Agenţiile imobiliare au ţinut o statistică destul de exactă a pieţei“.
„Cred că piaţa va fi destul de liniştită şi în continuare, pentru că nu există un reviriment economic, în ciuda celor 5,9% creştere economică anualizată, anunţată pentru T2“, spune Zilişteanu. Este cea mai stabilă subpiaţă din piaţa imobiliară, explică expertul, deoarece este total dependentă de raportul dintre cerere şi ofertă, „reglat de actori profesionişti, în condiţiile în care aceştia au informaţii destul de exacte“.
Astfel, profitul dictează mersul subpieţei şi profesioniştii decid ce fac în continuare. Băncile, când acordă un credit pentru un dezvoltator, se uită exclusiv la RoI (return of investment). „Toate acestea se bazează pe aşa-numitele due dilligence (n.n.: verificarea antecedentelor), adică paşii care trebuie făcuţi pentru a avea toate informaţiile despre un teren şi posibilităţile de dezvoltare“, a precizat Ion Radu Zilişteanu.
Aşadar, vremurile când muzicienii şi poeţii investeau în imobiliare au trecut de mult, „fără doar şi poate“, subliniază analistul imobiliar, iar speculaţiile pe termen scurt, cu profit mare, „s-au anihilat pe piaţa românească şi fac loc investiţiilor pe termen lung“. Care se fac după standarde occidentale, de către profesionişti. „Dezvoltatorii de spaţii de birouri au avut şi oportunităţi în perioada de criză şi post-criză: preţurile mici la terenuri şi la materialele de construcţii şi manoperă. Cei care au avut planuri serioase chiar au beneficiat de aceste oportunităţi“, spune Zilişteanu.
„Piaţa de office şi piaţa comercială (birouri, spaţii logistice şi spaţii comerciale) din România sunt cele mai mature segmente din piaţa românească“, a declarat RL expertul imobiliar Ion Cătuţoiu încă din primăvara anului 2016. Aceste declaraţii sunt confirmate azi de realitate. „Vom asista la construc-ţii de noi clădiri de birouri, care se vor umple instant, şi la apariţia de clădiri vechi sau/şi care nu corespund calitativ, care vor sta goale. Este un proces normal al unei pieţe mature să-şi elimine stocul neperformant şi să-şi împingă acel stoc către faliment, reconversie sau alte situaţii“, a declarat Ion Cătuţoiu.
Dezvoltatorii de spaţii de birouri au avut şi oportunităţi în perioada de criză şi post-criză: preţurile mici la terenuri şi cele de la materialele de construc-ţii şi manoperă. Cei care au avut planuri serioase chiar au beneficiat de aceste oportunităţi.“
Ion Radu Zilişteanu, analist imobiliar
