De exemplu, ei vor trebui să înregistreze la ANL orice proiect cu o amprentă la sol de peste 500 mp. Cei doi deputaţi liberali, Gabriel Andronache şi Florin Roman, arată, în expunerea de motive a proiectului de lege, că „necesitatea socială pentru reglementarea legislativă în domeniul imobiliar este stringentă”.
Aceasta întrucât „actualul cadru legislativ, restrâns ca întindere şi dispersat în multe reglementări cu putere juridică diferită, determină creşterea numărului reclamaţiilor românilor care se simt înşelaţi, dar şi a situaţiilor în care viaţa proprietarilor este în pericol în propria casă”.
În prezent, spun iniţiatorii, „piaţa imobiliară este privită cu suspiciune de consumatori. Doar 38% au încredere că o tranzacţie imobiliară nu este o păcăleală. Acest sector este întrecut doar de cel al maşinilor second-hand, unde cumpărătorii au încredere doar într-un procent de 36% că tranzacţia e corectă”.
„În acest moment, legislaţia din domeniul Construcţiilor este una permisivă, ceea ce face apariţia chiar şi a cazurilor în care proprietarii mor incendiaţi în propria casă”, spun Andronache şi Roman.
România liberă a scris, la finalul lunii ianuarie, că ANL este o entitate care nu-şi justifică existenţa, după ce a vândut în zece ani peste 4.500 de apartamente din cele peste 12.000 disponibile la vânzare, în care locuiau tinerii chiriaşi.
Piaţa rezidenţialelor, pe de altă parte, este dominată în proporţie covârşitoare de locuinţele din fondul construit în anii ’80, pe timpul comunismului târziu. Ar trebui ca iniţiativele legislative să se axeze pe înnoirea fondului imobiliar.
Din cele discutate cu experţii însă reiese că, în loc să se caute soluţii pentru rezolvarea problemelor pieţei rezidenţiale, se deschide un soi de Cutie a Pandorei, complicându-se foarte mult lucruri care acum sunt mai simple şi clare.
ANL nu are specialişti
Ion Radu Zilişteanu, analist economic, susţine că „ANL nu are specialişti în a urmări aşa ceva, aşa cum nici ANPC nu are specialişti în a urmări ce se întâmplă pe piaţa bancară. Ar putea să existe o astfel de agenţie care să se ocupe de verificarea conformităţii ofertelor de pe piaţa imobiliară”.
Rl a constatat că pe piaţă există şi ţepe. Pe de altă parte, sunt o mulţime de oferte mascate în oferte diferite, care în realitate sunt aceeaşi ofertă, aşa cum există agenţii imobiliare care fac fluviu de anunţuri imobiliare pe acelaşi imobil scos la vânzare sau la închiriere şi, când suni, descoperi că în realitate e vorba despre acelaşi obiectiv imobiliar şi aceeaşi agenţie, care îşi dă diferite telefoane, astfel că piaţa pare mult mai mare decât este cu adevărat.
„ANL are deja o reputaţie proastă în piaţă. A fost şi jucător, şi reglementator. Ea centra, ea dădea cu capul. Soluţia ar fi să fie angajaţi acolo experţi de altă factură care să îndeplinească aceste funcţiuni sau să se facă o instituţie nouă, care să nu aibă balastul de imagine al ANL şi să nu se numească neapărat aşa: ANL”, a spus Rl Zilişteanu.
Ne îndreptăm astfel spre modelul pieţei imobiliare americane, care este într-un fel reglementată? „Acolo se numeşte multiple listing system. Fiecare agent îşi introduce oferta. Nu cred că ne îndreptăm spre aceasta în România”, opinează expertul.
Motivul e că ţările europene nu prea au acceptat modelul acesta american. „Probabil că ar trebui să adoptăm un model care să meargă aici, nu unul pe care să trebuiască să-l importăm. Aici sunt cu totul alte condiţii de piaţă, alte cutume etc.”, a spus României libere Ion Radu Zilişteanu.
Se calcă pe funcţii cu Inspectoratul de Stat în Construcţii
Ioan Bejan, consultant imobiliar, este sceptic: „Ei ar dori ca ANL să capete alte sarcini. Cu acest lucru pot fi de acord în principiu, dar, din ce am înţeles, ar dori ca ANL să devină un fel de entitate de control. Inspecţia de Stat în Construcţii ce rol mai are?”.
Verificarea şi controlul pieţei rezidenţiale. Să cităm din proiectul de lege. „Dezvoltatorii imobiliari vor avea mai multe obligaţii şi vor trebui să înregistreze la ANL orice proiect cu o amprentă la sol de peste 500 mp. (…) fiecare proiect imobiliar va trebui înregistrat la ANL – în caz contrar, dezvoltatorul va trebui să plătească o amendă de minimum 5% din valoarea proiectului și nu va putea promova sau comercializa nicio unitate din respectivul ansamblu”.
De menționat este că „fiecare etapă de construcție este considerată un proiect autonom, astfel că înregistrarea la ANL ar trebui obținută pentru fiecare fază, separat”.
„Mi se pare atât de confuz… să reglementeze toată piaţa imobiliară, cu scuzele de rigoare faţă de domnii parlamentari, nu am auzit să existe în lume o entitate cu acest rol”, comentează Bejan.
Există însă modelul american, care a fost prezentat presei române la finalul anilor 90. Orice ofertă imobiliară este listată în sistem. „Aceasta este altceva, este o organizaţie privată. Piaţa este autoreglementată, dar nu este o entitate de stat care să fie paznicul pieţei imobiliare”, spune consultantul imobiliar, adăugând că, „personal, eu nu cred în aşa ceva. Dacă vorbim doar despre subpiaţa rezidenţialelor… exprimările mi se par destul de confuze”.
Noua ANL, la concurenţă cu toate primăriile
ANL ar trebui de asemenea să gestioneze un sistem on-line pentru depunerea cererii de înregistrare a dezvoltărilor imobiliare, iar în situația nerespectării reglementărilor legii ANL are dreptul de a anula înregistrarea proiectului până la remedierea situației.
Ioan Bejan, consultant imobiliar: „Ei ar dori ca ANL să capete alte sarcini. Cu acest lucru pot fi de acord în principiu, dar, din ce am înţeles, ar dori ca ANL să devină un fel de entitate de control. Inspecţia de Stat în Construcţii ce rol mai are?”
„Atunci autoritatea locală ce mai face? Ea emite acum autorizarea de construcţie. Vine o altă entitate de stat şi anulează autorizaţia de construcţie?”, se întreabă retoric Ioan Bejan.
„Dezvoltatorii vor trebui să depună ANL actele necesare pentru construcţie”, stipulează priectul legal, „precum: autorizaţia de construcţie, certificatul de urbanism, planul lucrărilor de construire, detaliile amplasamentului proiectului, modelul de contract pentru rezervare, contractul de vânzare-cumpărare şi actul de transmitere propus spre a fi semnat de către cumpărători, numele şi adresele agenţilor imobiliari care realizează vânzarea, dacă există, numele şi adresele contractanţilor/subcontractanţilor, arhitectului, inginerului şi orice alte persoane implicate în dezvoltarea proiectului propus”.
Oarecum ciudat este că toate acestea se fac acum în primării. Poate că nu se vor mai face la primării şi se transferă la noul ANL. Aşadar, ANL trebuie să-şi facă agenţii în fiecare localitate?
„Probabil, dar aceasta ar însemna o birocraţie imensă şi nu văd rostul să transferăm la ANL anumite sarcini care ar trebui îndeplinite fie de autoritatea locală care a emis autorizaţia de construcţie, fie de către Inspectoratul de Stat în Construcţii. Acum mai adăugăm nişte sarcini care s-ar putea să se încalece”, susţine Bejan.
O prevedere pozitivă a legii, crede Economica.net, este că cel puţin jumătate dintre sumele încasate de la beneficiari ar urma să fie depozitate într-un cont separat, deschis la o bancă dispusă să acopere prin credit costul construcţiei şi costul terenului, echivalentul contului escrow despre care se vorbeşte de cel puţin 10 ani pe piaţă.
„Există un astfel de mecanism, dar mă îndoiesc că s-au discutat aceste prevederi, că s-au agreat cât de cât cu sectorul bancar. Mă îndoiesc”, comenzeată expertul.
