Un amic şi-a vândut apartamentul în 2006. Pentru ca banca (BCR) să acorde creditul respectiv un evaluator a venit să aprecieze valoarea casei. Metoda folosită? În principal, media aritmetică a 3 oferte din ziarele de anunţuri. Când amicul l-a întrebat pe „expert” de ce nu ia în calcul mai ales valoarea de reconstrucţie ponderată cu gradul de uzură a proprietăţii, respectivul l-a privit cu milă „vreţi să vă luaţi banii pe casă la valoarea pieţei sau la jumătate din aceasta?” Febra creşterii cotelor de piaţă, bonusurile acordate bancherilor care atingeu sau băteau targeturile impuse au contribuit la umflarea bulei speculative din imobiliare. Iar când cererea n-a mai ajuns cu veniturile până la ştacheta ridicată de ofertă a intervenit Banca Centrală schimbând normele de creditare chiar în 2007.
Până atunci, un credit ipotecar se acorda cu un raport rată/venituri de 30-40% şi o garanţie de 25-30% din valoarea creditului. BNR a permis băncilor să acorde credite cu avans de numai 5-15% (rezolvat uzual printr-un credit de nevoi personale) şi un raport rată/venituri de 65-70%. A rezultat un val proaspăt de creditaci chiar pe varful bulei, absolut întâmplător la un curs euro/leu care tindea spre 3. Şi nu a fost vorba doar de credite ipotecare aici, ci şi de o sumedenie de credite de nevoi personale cu ipotecă, care au complicat foarte mult viaţa celor loviţi de ajustările de venituri aduse de criză.
Acum, rata creditelor neperformante tinde spre 20% şi vin din urmă multe împrumuturi cu probleme ale companiilor. Asta în condiţiile în care, speriate de perspectiva constiturii unor provizioane uriaşe, multe bănci au inventat tot soiul de vehicole cărora le-au pasat împrumuturile care începeau să scârţâie la plată. Care ar fi fost rata reală a creditelor cu probleme în lipsa acestor artificii contabile? 30%? 40%? Garanţiile imobiliare supraevaluate sunt vizibile şi din ofertele băncilor provenite din executări sillite (nimeni nu se apropie la primele etape de reducere cu câte 5% a preţului iniţial, până când banca, speriată că îşi va marca o pierdere babană, întrerupe licitaţiile) sau din procentele derizorii la care se cedează firmelor de recuperare portofoliile de credite ipotecare (25-35% din valoarea iniţială).
„Noi nu suntem evaluatori”
Ce părere are BNR despre „oportunitatea” schimbării normelor de creditare tocmai pe varful bulei imobiliare? ” Vă amintiţi cum vuia presa în 2007 despre condiţiile restrictive impuse de BNR, cum ieşeau preşedinţii de bănci să declare că RMO-urile trebuie reduse? Oricum noi am fost printre ultimii din UE care am liberalizat condiţiile de acordare ale împrumuturilor. Cum puteam impune unei persoane să ia un anumit credit dacă avea banii pentru plata ratelor? Apoi, nu uitaţi că BNR nu este agenţie de evaluare a împrumuturilor. Evaluările sunt făcute de bănci, ele puteau decide dacă imobilele erau supra-evaluate sau nu şi să ajusteze în consecinţă valoarea sumei împrumutate. Aveţi în vedere şi cât de greu este identifici dacă preţul unui activ este supraevaluat sau nu. Cu ce instrumente faci asta?” spune Mugur Şteţ, purtător de cuvânt al BNR.
Credeam că BNR este totuşi mai mult decât un simplu executant al sugestiilor media. La ce trebuia să ne aşteptăm în momentul în care erau întrunite condiţiile ca piaţa să fie inundată de un val de credite proaspete forţând creşterea preţurilor? Ca bancherii să-şi limiteze bonusurile viitoare reducând valoarea creditelor acordate, simţind riscurile bulei imobiliare? Argumentul „noi nu suntem evaluatori” n-ar trebui să scuze lipsa de reacţie când bula creditului se umflă ameninţător. Şi ce semn mai bun de a recunoaşte o bulă când preţurile ţi-au crescut cu 4-500% în mai puţin de 5 ani? De altfel, dovada că BNR a învăţat câte ceva din criză reiese din normele recente de limitare a creditului de consum în valută, adoptate fără nici o presiune din partea presei, în ciuda cârcotelilor bancherilor şi eventualilor consumatori cărora li se cenzurează „libertatea de opţiune”. Pentru mulţi creditaci, infuzia recentă de prudenţă din sistem vine însă prea târziu.
